富士川町で空き家を売却するには？相続から査定・売却までの流れ

2026/09/25

富士川町_不動産

富士川町で空き家を売却するには？相続から査定・売却までの流れ

親が亡くなり、山梨県富士川町の実家を相続したものの、自分や家族が住む予定がなく空き家になっている。売却したい気持ちはあるものの、「相続登記が終わっていない」「家財道具が大量に残っている」「築年数が古い」「畑や倉庫も付いている」など、何から始めればよいか分からない方もいるでしょう。

結論からいうと、富士川町で相続した空き家を売却するときは、最初から片付け・リフォーム・解体を進めるのではなく、相続関係と不動産の全体像を確認し、現在の状態で査定したうえで、売却に必要な作業だけを選ぶことが重要です。

基本的な流れは、「相続人と名義の確認→土地・建物の確認→現地調査→査定→売却前の問題整理→販売活動→売買契約→決済・引渡し」です。

地方の空き家では、建物そのものよりも、土地の権利関係や道路、農地、境界、上下水道などが売却条件に影響することがあります。反対に、築年数が古いという理由だけで直ちに売れなくなるわけでもありません。古家を自分で直したい人、広い土地や倉庫を求める人など、物件の特徴を評価する買主が現れる可能性もあります。

そのため、「古いから壊す」「荷物が多いから全部処分する」と先に決めるのではなく、その費用をかける必要があるのかを査定段階で判断することが大切です。

この記事では、富士川町で相続した空き家を売却する方に向けて、相続直後の確認事項から査定、空き家バンク、売買契約、税金まで、実際の売却手順に沿って解説します。

株式会社Wakka

株式会社Wakkaは、山梨県南部町に拠点を置き、富士川町を含む峡南地域で、不動産売却、空き家、相続不動産、古家、土地、農地付き住宅などの相談に対応しています。

相続した空き家では、価格査定だけでなく、相続登記、未登記建物、境界、農地、残置物などを整理しなければ売却条件を決めにくいことがあります。株式会社Wakkaでは、最初からすべてを修繕・処分するのではなく、「売却前に必要なこと」と「買主へ説明したうえで引き継げること」を分けて考えることを重視しています。

また、株式会社Wakkaは南部町と空き家対策に関する協定を結んでいます。これは富士川町の行政制度を代行するものではありませんが、行政制度と民間の不動産実務を分けて確認し、空き家を管理・売却・活用へつなげるという考え方を、富士川町の空き家相談でも大切にしています。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217 山梨県南巨摩郡南部町本郷6507
電話番号：0556-64-8064

富士川町で空き家を相続したら最初に確認すること
　1-1. 相続人・遺言・相続登記を確認する
　1-2. 実家以外の土地・建物も洗い出す
査定前に土地・建物の現状を整理する
　2-1. 登記と現況が一致しているか確認する
　2-2. 空き家の劣化・残置物・境界を確認する
富士川町の空き家で確認したい地域条件
　3-1. 都市計画・道路・ハザードを確認する
　3-2. 下水道・浄化槽・農地を確認する
空き家査定では何を見られる？
　4-1. 査定価格は「建物の古さ」だけでは決まらない
　4-2. 片付け・修繕・解体は査定後に判断する
富士川町で空き家を売る2つの主な方法
　5-1. 不動産会社へ仲介を依頼する
　5-2. 富士川町の空き家バンクを活用する
売却前に整理したい問題と専門家の役割
　6-1. 売却前に解決すべき問題を見極める
　6-2. 司法書士・土地家屋調査士・税理士等へ依頼するタイミング
購入申込みから売買契約・引渡しまで
　7-1. 価格以外の条件も比較する
　7-2. 契約内容・残置物・引渡し条件を明確にする
まとめ｜富士川町の空き家売却は「先に調べて、必要なことだけ行う」
　8-1. 売却費用と税金を確認する
　8-2. 相続から売却までの実務チェック
富士川町で空き家を相続したら最初に確認すること

1-1. 相続人・遺言・相続登記を確認する

相続した実家を売却する場合、最初に確認するのは「誰がその不動産を相続するのか」です。家の鍵を持っている人や固定資産税を支払っている人が、必ずしも単独で売却できる所有者とは限りません。

まず遺言書の有無を確認します。遺言書がなく相続人が複数いる場合には、遺産分割協議によって誰が不動産を取得するのかを決めることがあります。共有で相続した場合、不動産全体を第三者へ売却するには、原則として共有者全員が売却に関与する必要があります。

次に相続登記です。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則としてその取得を知った日から3年以内に申請しなければなりません。2024年4月1日より前に発生した相続についても対象で、施行前から取得を知っていた場合は原則2027年3月31日までに対応する必要があります。

ただし、「相続登記が終わるまで不動産会社へ相談できない」という意味ではありません。査定や現地確認を先に行いながら、売却する人を確定し、必要な相続登記を並行して進めることは可能です。

2026年4月1日からは、不動産所有者の住所・氏名の変更登記も義務化されています。相続登記後に転居している、旧姓のままになっているなど、登記簿上の住所・氏名と現在の情報が違う場合も確認しておきましょう。2026年4月1日以降に変更があった場合は変更日から2年以内、同日より前の変更で未登記のものは原則2028年3月31日までに変更登記が必要です。

売却時には登記名義人の本人確認も行うため、相続登記だけでなく、現在の住所・氏名との一致まで確認しておくと手続きが進めやすくなります。

なお、相続直後で借金の有無が分からず、相続放棄を検討している段階では、不動産の売却や相続財産の処分を先に進めない方が安全です。相続放棄には原則として「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」という期間があり、相続財産の処分行為が民法上の単純承認に当たる可能性もあります。売却する前提が固まっていない場合は、まず相続全体の方針を確認してください。

また、相続税がかかる可能性がある場合は、売却手続とは別に申告期限を管理する必要があります。相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、申告が必要な場合の期限は原則として被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。不動産が売れるまで申告期限が延びるわけではないため、遺産総額が基礎控除に近い場合は早めに税務確認を行います。

1-2. 実家以外の土地・建物も洗い出す

相続した不動産は「実家の宅地と母屋だけ」とは限りません。地方の相続では、住宅の隣に畑がある、離れた場所に山林がある、母屋以外に倉庫・物置・車庫がある、といったことがあります。

まず固定資産税納税通知書や課税明細、名寄帳、登記事項証明書、公図などを確認し、亡くなった方が所有していた不動産を一覧化します。

2026年2月2日からは「所有不動産記録証明制度」も始まりました。本人や一定の相続人などが法務局へ請求することで、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧で確認できる制度です。相続した土地の把握漏れを防ぐために有効な手段です。

ただし、この制度で把握できるのは登記記録上の不動産です。未登記建物は別途確認が必要です。

富士川町も、空き家相談時に用意するとよい資料として、固定資産税納税通知書、登記事項証明書、公図、現地写真、地図、建築確認申請図書などを案内しています。書類がなくても相談は可能とされていますが、手元にある資料をまとめておくと、所有関係や建物状況の把握が早くなります。

この段階では「何を売るか」を決めるより、「何を所有しているか」を正確に把握することが先です。宅地だけ売り、農地を残すのか。家と畑を一緒に売るのか。山林は別に扱うのか。全体像が分からなければ、適切な販売方法を決めることもできません。

売却相談の段階で、権利証または登記識別情報、固定資産税納税通知書、過去の売買契約書・建築請負契約書、測量図、境界確認書、建築確認関係書類、修繕履歴などが残っていれば、まとめておきましょう。すべてが必須という意味ではありませんが、価格査定、取得費の確認、境界・建物状況の整理に役立ちます。古い実家では重要書類が家の中に残っていることもあるため、残置物を一括処分する前に、登記・税務・契約関係の書類が混ざっていないか確認することも大切です。

査定前に土地・建物の現状を整理する

2-1. 登記と現況が一致しているか確認する

相続不動産の全体像が分かったら、登記と現地を照らし合わせます。古い住宅では、登記事項証明書の内容と現況が一致していないことがあります。

例えば、母屋は登記されているが倉庫は未登記、平屋として登記されているが増築で2階部分がある、建物面積が現況と異なる、といったケースです。

固定資産税が課税されている建物でも、法務局には未登記ということがあります。固定資産課税台帳と不動産登記簿は目的が異なるため、「課税されている＝登記済み」とは限りません。

未登記建物や増築部分があるからといって、直ちに売却できなくなるわけではありません。しかし、買主が住宅ローンを利用する場合や、所有権移転・担保設定を行う場合には、金融機関や司法書士から整理を求められることがあります。

また、昔の住宅ローンを完済していても、抵当権登記が残っていることがあります。借入金を完済しただけでは抵当権登記は自動的に消えません。売却決済時までに抹消できるか確認します。

重要なのは、査定前にすべての登記を修正することではなく、「どこに不一致があり、売却までに何を直す必要があるのか」を把握することです。

2-2. 空き家の劣化・残置物・境界を確認する

次に現地の状態を確認します。

空き家は、人が住んでいた頃と同じ状態を保ち続けるわけではありません。換気や通水がなくなり、雨漏り、湿気、害虫・害獣、給排水設備の不具合などが進むことがあります。

査定時には、屋根・外壁、雨漏り、床の沈み、シロアリ、給湯設備、水道・排水、浄化槽、庭木、擁壁などを確認します。

ここで「古いところは全部修理しよう」と急ぐ必要はありません。購入後に自分で改修したい買主もいます。修繕費200万円をかけても売却価格が200万円以上上がる保証はないため、まず現況での市場性を確認します。

残置物も同じです。家具、家電、衣類、食器、写真、書類、農機具などが大量に残っていても、現況のまま査定できます。

最終的には、売主が撤去する、一部を残す、買主が引き取るなどを契約条件で決めます。査定前に高額な処分費を負担すると、結果的に不要な出費となる可能性があります。

空き家を販売している期間中の管理も忘れてはいけません。売り出したからといって、引渡しまで所有者の管理責任がなくなるわけではありません。

長期間空室なら、定期的に建物外周、屋根・雨樋、庭木、雑草、郵便物、室内の雨漏り跡などを確認します。特に台風や大雨の後は状態が変わることがあります。富士川町も空き家所有者に対し、少なくとも年1回は建物、敷地内の工作物、樹木・雑草の状態を確認し、必要な修繕・伐採・除草を行うよう案内しています。

また、住宅として契約していた火災保険等について、空き家になったことで補償条件や引受条件が変わる場合があります。加入中の保険会社・代理店へ利用状況の変更を伝え、売却までの補償を確認しておくと安心です。

土地については境界も確認します。境界標、公図、地積測量図、過去の境界確認資料などを確認し、隣地との認識に違いがないかを把握します。

ただし、すべての売却で確定測量が必須というわけではありません。境界の状況、土地価格、買主の希望、金融機関の条件などを踏まえて測量の必要性を決めます。

富士川町の空き家で確認したい地域条件

3-1. 都市計画・道路・ハザードを確認する

空き家を売却するときは、建物の状態だけでなく、その土地を買主が将来どのように利用できるかも重要です。

富士川町は都市計画図を公開しており、用途地域や都市計画道路等を確認できます。ただし、地図だけで最終的な法令条件を判断せず、個別物件について町の担当窓口へ確認することが重要です。

特に古家では道路を確認します。現在建物が存在し、自動車で出入りできていても、将来の建替え条件が同じとは限りません。

確認したいのは、前面道路の種類、道路幅員、敷地が道路へ接する長さ、私道や水路の有無、第三者所有地を通行していないか、といった点です。

解体を検討している場合は、先に道路・建築条件を確認してください。「古い家を壊して更地にすれば売りやすい」と考えて解体した後、再建築条件に問題があることが分かると、かえって購入対象者が狭くなる可能性があります。

ハザード情報も確認します。富士川町はWEB版防災ハザードマップを公開し、洪水・土砂災害・地震に関する情報を確認できるようにしています。

ハザード区域に入っているから売却できないわけではありませんが、買主の判断や宅建業者による重要事項説明に関係します。査定時点で把握し、価格・利用方法と合わせて説明できるようにしておくことが重要です。

3-2. 下水道・浄化槽・農地を確認する

生活設備についても、現況を確認します。

富士川町は公共下水道の全体計画図と、2026年度の供用開始区域図を公開しています。そのため、売却物件が公共下水道の供用区域なのか、浄化槽等を利用する区域なのかは、所在地ごとに確認します。

古い空き家では「トイレが水洗だから下水道」とは限りません。浄化槽を使用している住宅もあります。

また、水道・下水道・浄化槽については、設備が存在することと、現在正常に利用できることを分けて考えます。長期間使っていない給排水設備や浄化槽について、動作確認をせず「使用可能」と断定しないことが重要です。

実家の隣に畑や田がある場合には農地法も関係します。

富士川町農業委員会は、農地を農地のまま売買・貸借する場合には農地法3条の許可、自分の農地を自ら農地以外へ転用する場合は4条、他人へ権利移転しながら転用する場合は5条の許可が必要と案内しています。

また、相続などによって農地を取得した場合には、農地法3条の3による届出が必要です。これは相続そのものの効力を発生させる手続きではなく、農業委員会への届出です。

したがって、「家と畑をセットで売りたい」という場合でも、宅地部分と同じように自動的に所有権移転できるとは限りません。買主の利用目的を確認し、必要な農地法手続きを売買条件へ組み込む必要があります。

空き家査定では何を見られる？

4-1. 査定価格は「建物の古さ」だけでは決まらない

不動産会社へ査定を依頼すると、土地・建物だけでなく、売却しやすさを左右する周辺条件も確認します。

主な査定要素は、土地面積・形状、道路、周辺の取引状況、建物の築年数・状態、駐車スペース、設備、境界、ハザード、農地の有無などです。

古い住宅の場合、建物価格が大きく評価されないことはあります。しかし「築年数が古い＝建物の価値は必ずゼロ」と機械的に判断するものでもありません。

購入希望者の目的によっては、倉庫、庭、広い敷地、古い間取りなどに価値を感じる可能性があります。

そのため査定価格は、単に「土地価格＋建物価格」で決めるのではなく、「この状態でどのような買主が検討できるか」まで考えます。

また、査定価格と売却価格は同じではありません。

査定価格は不動産会社が市場性等を踏まえて提示する価格の目安であり、その金額で必ず成約することを保証するものではありません。

複数社へ査定を依頼した場合に最も高い査定額だけを見るのではなく、査定の根拠、販売対象者、想定期間、売却前に必要な費用まで確認すると判断しやすくなります。

4-2. 片付け・修繕・解体は査定後に判断する

相続した空き家で特に多いのが、査定前に費用をかけすぎてしまうことです。

例えば、家財処分、庭木の全面伐採、大規模リフォーム、建物解体などです。

これらが必要になるケースはありますが、「実施すればその分だけ高く売れる」とは限りません。

比較するときは、

・現在の状態で売る場合の価格
・片付け後の価格
・修繕後の価格
・解体後の土地価格
・それぞれに必要な費用

を並べます。

例えば、解体に250万円かかるのに、更地にしても売却価格が150万円しか上がらないのであれば、売主の手取りは減る可能性があります。

また住宅を解体すると、住宅用地に適用されていた固定資産税の軽減が、翌年度以降適用されなくなる場合があります。解体時期によって保有中の税負担も変わるため、「更地の方が見栄えがよい」という理由だけで判断しないことが重要です。

一方、倒壊や外壁落下など安全上の問題が大きい場合は、売却戦略より安全確保を優先します。

富士川町には、町の基準により危険空き家または準危険空き家と指定された一定の住宅を対象に、解体・撤去・処分費の2分の1、上限50万円を補助する制度があります。町外業者へ発注する場合は上限25万円です。

対象条件があるため、古い空き家ならすべて利用できる制度ではありません。解体を予定している場合には、契約・着工前に町へ確認してください。

富士川町で空き家を売る2つの主な方法

5-1. 不動産会社へ仲介を依頼する

一般的な方法は、不動産会社へ仲介を依頼して買主を探すことです。

査定後に媒介契約を締結し、販売価格を決め、物件広告、問い合わせ対応、内覧、購入申込み、条件交渉、重要事項説明、売買契約、決済・引渡しへ進みます。

相続空き家では、広告を出す前の調査が特に重要です。

例えば、「古家付き土地」として販売するのか「中古住宅」として販売するのかで、買主が見るポイントが変わります。農地が付いている場合には、農地部分の取扱いも明確にします。

また、「現況渡し」という言葉だけで問題をすべて処理できるわけではありません。

雨漏り、未登記建物、越境、境界、設備故障など、売主が把握している重要な情報は不動産会社へ伝え、契約内容へ反映する必要があります。

遠方に住んでいる相続人であれば、現地確認、内覧立会い、残置物業者との調整などをどこまで不動産会社へ任せられるかも確認しておくとよいでしょう。

売却活動では「高く掲載すること」より、物件の条件に合う買主へ正確な情報を届けることが重要です。

査定を受ける際は、「売出価格」だけでなく、販売開始からどの程度の期間で価格を見直すのかも決めておくと実務的です。

最初から極端に安く出す必要はありませんが、反響がない状態で同じ条件を長期間続けても状況が変わらないことがあります。問い合わせ件数、内覧数、買主から指摘された項目を記録し、「価格が原因なのか」「建物状態なのか」「道路や農地などの条件なのか」を分けて見直します。

相続空き家では、売主が遠方に住んでいるケースも少なくありません。鍵の管理、内覧対応、現地確認、残置物処分の見積りなど、現地で必要になる作業を誰が担当するかも、媒介契約前に確認しておくと売却活動が止まりにくくなります。

5-2. 富士川町の空き家バンクを活用する

富士川町には空き家バンクがあります。町内の空き家について売却・賃貸を希望する所有者から登録を受け、町がホームページ、広報、窓口等で情報を公開する制度です。

売主側は登録申込書と登録カードを提出し、その後、町担当者と山梨県宅地建物取引業協会の担当者による現地確認が行われます。

登録後は、所在地、物件概要、希望売却価格または賃料、設備状況、位置図、間取り、写真などが公開されます。

重要なのは、町が売買契約の仲介をする制度ではないことです。

購入希望者から交渉申込みがあった場合は、山梨県宅地建物取引業協会が媒介を行い、法律で定められた仲介手数料がかかります。

空き家バンクを利用するメリットの一つは、富士川町への定住や地域での生活に関心を持つ人へ情報を届けられることです。

また、空き家バンク登録物件を購入または賃借した一定の利用者には、改修費補助制度があります。現行案内では、対象改修費の2分の1、上限25万円で、一定の居住要件や町内事業者への工事依頼など条件があります。申請は工事着手前に必要です。

これは売主へ支給される売却補助金ではありませんが、買主側の改修負担を軽減できる可能性があり、古い住宅の販売では検討材料になります。

通常の仲介売却と空き家バンクは、単純にどちらが優れているという関係ではありません。販売対象者、希望時期、媒介契約、物件状態を踏まえて使い分けます。

売却前に整理したい問題と専門家の役割

6-1. 売却前に解決すべき問題を見極める

空き家に問題が見つかったとき、「全部直してから売らなければならない」と考える必要はありません。

まず、売却前に解決しなければ所有権移転や契約成立が難しい問題と、買主へ正確に説明して条件調整できる問題を分けます。

例えば、売主となる人の相続登記が未了であれば、最終的な所有権移転までに整理が必要です。抵当権が残っている場合も、決済時に抹消できるよう準備します。

一方、古い給湯器、残置物、建物の一部劣化、確定測量をしていないことなどは、物件によっては現況のまま売却できる可能性があります。

農地が含まれるなら、宅地と農地を一体で売るのか、農地を分けるのか、農地のまま買主へ移転するのかによって必要な手続きが変わります。

この整理をせずに一律に修繕・測量・登記を進めると、売却価格に対して費用負担が大きくなりすぎることがあります。

「問題があるか」だけではなく、「売却のために今解決する必要があるか」で判断することが重要です。

6-2. 司法書士・土地家屋調査士・税理士等へ依頼するタイミング

相続空き家の売却には複数の専門分野が関係します。

不動産会社は、査定、販売方法の検討、媒介、買主探し、条件交渉、売買契約・引渡しの調整を担当します。

司法書士は、相続登記、所有権移転登記、抵当権抹消など権利に関する登記を扱います。

土地家屋調査士は、未登記建物の表題登記、建物表題部変更登記、土地の分筆・地積更正、境界・測量などを扱います。

税理士は、相続税や売却時の譲渡所得税などについて税務相談・申告を行います。相続人間の争い、所有権・通行・契約をめぐる紛争がある場合には弁護士への相談を検討します。

大切なのは、問題を見つけるたびに個別の専門家へ依頼するのではなく、売却全体から優先順位を決めることです。

売却予定があるなら、まず不動産会社で現況・市場性を確認し、「売却までに必要な登記・測量・税務確認は何か」を整理してから各専門家へつなぐ方法があります。

これにより、必要性の低い作業へ先に費用をかけることを避けやすくなります。

購入申込みから売買契約・引渡しまで

7-1. 価格以外の条件も比較する

購入希望者が現れると、売主は金額だけを見て判断しがちです。

しかし相続空き家では、最終的な手取りと売主負担を確認することが重要です。

例えば、売出価格700万円の物件について、「650万円・残置物は買主引取り」という申込みと、「700万円・売主が残置物をすべて撤去し、測量も実施」という申込みでは、後者の方が売主の実質負担が大きい場合があります。

購入申込みが入ったら、売買価格と合わせて、手付金、契約日、引渡日、住宅ローン、残置物、測量、修繕、農地法手続、登記、解体などを確認します。

また、買主が住宅ローンを利用する場合は、融資承認を契約条件とする「ローン特約」が入ることがあります。融資が利用できなかった場合の契約の扱いを明確にします。

農地法許可など行政上の許可を前提とする場合も同じです。許可が得られなかった場合の扱いを契約書に定めておくことが重要です。

売主が希望する価格だけではなく、「どの条件なら確実に引渡しまで進められるか」という視点で比較します。

7-2. 契約内容・残置物・引渡し条件を明確にする

条件がまとまれば重要事項説明、売買契約へ進みます。

相続した古家では、売主自身が長期間住んでおらず、建物状態を十分把握していないこともあります。その場合でも、「分からない」ことと「確認して問題がない」ことを混同しないことが重要です。

売主が把握している雨漏り、シロアリ、設備故障、井戸、浄化槽、越境、境界問題、増築、未登記部分などは、不動産会社へ伝えます。

現在の民法では、引き渡された不動産が契約で定めた内容に適合していない場合、契約不適合責任が問題になります。個人間の中古住宅売買では、契約によって責任の範囲や期間を調整することがありますが、売主が知っている重要事項を隠してよいということではありません。

残置物も具体的に決めます。

「家の中の物はすべて売主撤去」なのか、「買主が現況で引き受ける」のか、仏壇、写真、重要書類など引渡し対象にしないものがあるのかを確認します。

契約後は、相続登記・住所変更登記、抵当権抹消、農地法手続、残置物撤去など契約条件に応じた準備を行います。

決済日には、買主から残代金を受領し、司法書士が所有権移転等の登記申請を行い、鍵・関係書類を引き渡します。

まとめ｜富士川町の空き家売却は「先に調べて、必要なことだけ行う」

8-1. 売却費用と税金を確認する

空き家を売却するときは、売買価格だけでなく、最終的にいくら手元へ残るかを確認します。

主な費用には、仲介手数料、売買契約書を紙で作成する場合の印紙税、必要な登記費用、測量費、残置物処分費、解体費などがあります。

仲介手数料には法定上限があります。2024年7月1日から、売買価格800万円以下の宅地・建物は「低廉な空家等」の媒介報酬特例の対象となり、宅建業者が依頼者一方から受けられる報酬は、媒介に要する費用を勘案したうえで30万円＋消費税、消費税率10％なら33万円が上限です。

ここでいう「低廉な空家等」は、実際に空き家かどうかではなく、価格800万円以下の宅地・建物であれば使用状態を問いません。また、特例を適用して原則額を超える報酬を受ける場合は、媒介契約時にあらかじめ説明し、合意する必要があります。

紙の不動産売買契約書については、契約金額が10万円を超える一定の契約書について、2027年3月31日まで印紙税の軽減措置があります。

売却益が出る場合には譲渡所得税等も確認します。土地・建物の譲渡所得は、原則として売却代金から取得費と譲渡費用を差し引き、利用できる特別控除があればさらに控除して計算します。

相続不動産では、原則として亡くなった方の取得費・取得時期を引き継ぎます。昔の売買契約書、領収書、建築請負契約書などがあれば処分せず保管してください。取得費が分からない場合には、一定の方法として売却代金の5％相当額を概算取得費とすることもできます。

さらに、一定の相続空き家には「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」があります。2026年9月現在、一定の要件を満たし2027年12月31日までに譲渡する場合が対象です。

対象家屋の建築時期、被相続人の居住状況、相続後の利用、売却期限、売却代金など細かな条件があります。相続空き家なら自動的に使える制度ではないため、売却前に税務署や税理士へ確認することが重要です。

税金では、相続税を支払った人が一定期間内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を譲渡資産の取得費へ加算できる「取得費加算の特例」が使える可能性もあります。対象者、売却時期、計算方法に条件があるため、相続税を納付している場合は空き家の3,000万円特別控除だけでなく、どの制度を適用できるかを税理士・税務署へ確認してください。

税制は「使える控除を一つ見つければ終わり」ではなく、複数制度の併用制限や適用条件を見て選ぶ必要があります。解体時期や売却時期を先に決めてしまう前に確認することが重要です。

8-2. 相続から売却までの実務チェック

富士川町で相続した空き家を売却するときは、次の順番で考えると整理しやすくなります。

最初に、遺言書と相続人を確認し、誰が不動産を相続するのかを整理します。次に、固定資産税資料や登記資料から、宅地、建物、農地、山林など所有不動産全体を確認します。

その後、相続登記、未登記建物、抵当権、道路、境界、ハザード、上下水道・浄化槽、農地、残置物など、今回の売却に関係する項目だけを調査します。

ここまで確認したら、片付けや解体をする前の状態で査定を受けます。

査定結果を見ながら、現況売却、片付け後の売却、一部修繕、古家付き土地、解体後の土地売却、空き家バンクなどを比較します。

方針が決まったら、売却に必要な相続登記、農地法手続、測量、残置物撤去などを必要な範囲で進め、販売活動へ移ります。

つまり、相続した空き家の売却では、

「全部整えてから不動産会社へ行く」

のではなく、

「現在の状態を確認してから、必要なことだけ整える」