南部町の空き家バンクと不動産会社の違いは？どちらで売却するべきか比較 | 不動産は富士宮市周辺の株式会社Wakka | ブログ

南部町の空き家バンクと不動産会社の違いは？どちらで売却するべきか比較

南部町にある空き家や相続した実家を売却しようと考えたとき、

「南部町の空き家バンクへ登録するのと、不動産会社へ依頼するのは何が違うのか」

「空き家バンクなら仲介手数料がかからないのか」

「不動産会社へ依頼した方が早く売れるのか」

「空き家バンクと不動産会社を両方使うことはできるのか」

と迷う方もいるでしょう。

結論からいうと、南部町の空き家バンクと不動産会社は、そもそも役割が同じではありません。

南部町の空き家バンクは、町内の空き家を売りたい・貸したい所有者から登録を受け、利用希望者へ情報提供する制度です。

2026年9月現在、南部町では、

直接型
所有者と利用希望者が直接交渉・契約する方法

間接型
公益社団法人山梨県宅地建物取引業協会による媒介を利用する方法

の2つが用意されています。南部町は直接型の場合、売買・賃貸借の媒介や契約を行わないと明記しています。

一方、不動産会社へ売却を依頼する場合は、

・物件調査
・価格査定
・販売価格の提案
・広告・販売活動
・購入希望者への案内
・条件交渉
・重要事項説明
・売買契約
・決済・引渡しの調整

など、不動産取引そのものを進めるための実務を行います。

そのため、

空き家バンク＝行政による情報提供・マッチングの入口

不動産会社＝不動産売買を実際に成立させるための専門業務

と考えると違いが分かりやすくなります。

また、

「どちらが優れているか」

で決める必要もありません。

例えば、

・移住希望者にも広く知ってもらいたい
・町の空き家バンク制度や補助制度も活用したい
・相続登記や未登記建物など問題も整理したい
・不動産ポータルサイトやレインズでも販売したい

という場合には、それぞれの制度・契約条件を確認しながら、空き家バンクと宅地建物取引業者の仕組みを使い分ける方法も考えられます。

ただし、すでに不動産会社と専任媒介・専属専任媒介などを締結している場合には、空き家バンク経由の購入希望者とどのように契約するかが媒介契約の内容に関係します。

「空き家バンクにも載せれば自由に直接売買できる」とは限らないため、事前確認が必要です。

この記事では、

・南部町の空き家バンクとは何か
・直接型と間接型の違い
・不動産会社へ売却を依頼する場合との違い
・仲介手数料はどうなるのか
・空き家バンクのメリット・注意点
・不動産会社のメリット・注意点
・相続登記や未登記建物がある場合はどちらが向いているのか
・両方を活用できるのか
・どのような人がどちらを選べばよいのか

まで、南部町の空き家売却を検討している方に向けて分かりやすく解説します。

株式会社Wakka

株式会社Wakkaは、山梨県南部町に拠点を置き、不動産売買・売却、空き家、相続不動産、中古住宅、土地、農地付き住宅などのご相談に対応する不動産会社です。

空き家の売却では、

「空き家バンクへ登録するか」

だけではなく、

・相続登記が終わっているか
・未登記建物がないか
・土地と建物の名義が一致しているか
・境界や越境に問題がないか
・農地が含まれていないか
・進入路や接道に問題がないか
・残置物をどうするか

など、売却前に確認すべき項目があります。

株式会社Wakkaでは、単に「空き家バンクか不動産会社か」という入口だけを決めるのではなく、まず物件の問題点を整理し、そのうえで売却方法を考えることを重視しています。

また、株式会社Wakkaは南部町と空き家対策に関する協定を結んでいます。

行政制度そのものを代行するのではなく、空き家バンクを含む行政の制度と、不動産売却・権利整理など民間の不動産実務を分けて考えながら、空き家を次の所有者や利用者へつなげることを重視しています。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064

目次

1. 南部町の空き家バンクとは？
   1. 町が空き家情報を利用希望者へ提供する制度
   2. 「直接型」と「間接型」の2つがある
2. 不動産会社へ売却を依頼すると何をしてくれる？
   1. 査定・調査・販売・契約までを一連で行う
   2. レインズや不動産ポータルサイトによる販売活動
3. 空き家バンクと不動産会社の違いを比較
   1. 売却価格・広告・契約・手数料の違い
   2. 「行政だから安心」「不動産会社なら高く売れる」とは限らない
4. 空き家バンクが向いている物件・利用方法
   1. 移住・定住希望者へ届けたい空き家
   2. リフォーム・家財処分補助を検討する場合
5. 不動産会社へ相談した方がよいケース
   1. 相続・未登記・農地・境界など問題がある物件
   2. 価格査定や積極的な販売活動をしたい場合
6. 空き家バンクと不動産会社は併用できる？
   1. 媒介契約の種類によって扱いが変わる
   2. 「直接型」を選ぶときに注意したい契約実務
7. 南部町で空き家を売却する具体的な流れ
   1. まず査定・権利調査をしてから販売方法を決める
   2. 売買契約・引渡しまでに確認する項目
8. まとめ｜空き家バンクか不動産会社かではなく役割で選ぶ
   1. 迷ったときの判断基準
   2. 売却前に問題点を整理することが重要

1. 南部町の空き家バンクとは？

1-1. 町が空き家情報を利用希望者へ提供する制度

南部町の空き家バンクは、町内の空き家を有効活用し、定住促進や地域活性化につなげるための制度です。

売却または賃貸を希望する所有者等から申込みを受け、登録された空き家の情報を利用希望者へ提供します。

登録を希望する所有者は、町へ、

・登録申請書
・空き家バンク登録カード

などを提出します。

その後、町の担当者が現地調査を行い、場合によっては山梨県宅地建物取引業協会の担当者が同行します。

町で審査したうえで登録されると、

・所在地
・希望価格
・物件概要
・利用状況
・設備状況
・主要施設までの距離
・間取り図
・写真

などが公開されます。

南部町の登録物件は、全国版空き家バンクサイトを通じて全国の購入・賃貸希望者へ情報提供されています。

そのため、

「町内の人だけが見る制度」

ではありません。

地方移住や田舎暮らしを希望する人へ物件情報を届けられることが、空き家バンクの特徴の一つです。

ただし、

登録すれば町が買主を見つけて売買契約までしてくれる

という制度ではありません。

ここが不動産会社との大きな違いです。

1-2. 「直接型」と「間接型」の2つがある

南部町の空き家バンクを理解するとき、特に重要なのが「直接型」と「間接型」の違いです。

直接型

所有者と利用希望者が直接交渉し、契約する方式です。

購入希望者から申込みがあると、町から所有者へ連絡され、その後は当事者同士で交渉します。

南部町は、

売買・賃貸借の媒介や契約は行いません。

したがって、

・売買価格の交渉
・手付金
・契約解除
・境界
・残置物
・契約不適合責任
・所有権移転
・引渡日

などを当事者自身で整理する必要があります。

もちろん、必要に応じて司法書士等の専門家へ相談することはできますが、それは町が取引を仲介するという意味ではありません。

間接型

公益社団法人山梨県宅地建物取引業協会の媒介を利用する方式です。

利用希望者から申込みが入った場合には、宅建協会の媒介によって交渉・契約へ進みます。

この場合は、法令に基づく媒介報酬が発生します。

したがって、

空き家バンク＝仲介手数料が絶対にかからない

という説明は正確ではありません。

直接型なのか間接型なのかによって異なります。

2. 不動産会社へ売却を依頼すると何をしてくれる？

2-1. 査定・調査・販売・契約までを一連で行う

一般の不動産会社へ売却を依頼する場合、まず不動産査定を行います。

確認するのは価格だけではありません。

例えば、

・登記事項証明書
・公図
・土地面積
・建物面積
・築年数
・道路
・上下水道
・浄化槽
・農地
・境界
・越境
・抵当権
・相続登記
・ハザード

などを確認します。

そのうえで、

「古家付きのまま売るのか」

「土地として売るのか」

「農地とセットで売るのか」

「相続登記を先に行う必要があるのか」

などを整理します。

正式に売却を依頼する場合には、不動産会社と「媒介契約」を締結します。

その後、

・販売価格設定
・広告掲載
・購入希望者への案内
・購入申込みの受付
・価格・条件交渉
・重要事項説明
・売買契約
・決済・引渡し

まで進めます。

つまり、不動産会社の仕事は、

物件を掲載すること

だけではありません。

最終的に不動産取引を成立させるための調査・説明・契約実務まで含まれます。

2-2. レインズや不動産ポータルサイトによる販売活動

不動産会社へ売却を依頼すると、物件によって、

・レインズ
・不動産ポータルサイト
・自社ホームページ
・SNS
・既存顧客
・他の不動産会社への紹介

などを利用して買主を探します。

レインズとは、不動産会社間で売却物件情報を共有する指定流通機構のシステムです。

専任媒介契約の場合は原則として契約締結から7日以内、専属専任媒介契約の場合は5日以内にレインズへ登録することが宅地建物取引業法上定められています。

これにより、売却を依頼された不動産会社だけではなく、他の不動産会社からも購入希望者を紹介できる仕組みになっています。

一方、一般媒介契約では複数の不動産会社へ同時に売却を依頼することができます。

つまり不動産会社への依頼には、

「どこの会社へ依頼するか」

だけでなく、

「どの媒介契約にするか」

という選択もあります。

3. 空き家バンクと不動産会社の違いを比較

3-1. 売却価格・広告・契約・手数料の違い

空き家バンクと不動産会社の違いを簡単に整理すると、次のようになります。

目的

空き家バンク
→空き家の有効活用、移住・定住促進、情報提供

不動産会社
→不動産取引の媒介、販売、契約成立

価格設定

空き家バンク
→所有者が希望価格を設定して登録する。市場価格の把握には別途検討が必要

不動産会社
→周辺取引事例、物件状態、需要等を調査して査定価格を提示

販売先

空き家バンク
→町・全国版空き家バンク等を通じた利用希望者

不動産会社
→レインズ、ポータルサイト、自社媒体、顧客等

契約

直接型空き家バンク
→所有者と購入希望者が直接交渉・契約

間接型空き家バンク
→宅建協会による媒介

不動産会社
→宅建業者が媒介し、重要事項説明や契約実務を行う

仲介手数料

直接型
→町に対する媒介手数料はありません。ただし専門家等へ個別に依頼すれば別途費用が発生する場合があります

間接型
→宅建協会による媒介手数料が発生

不動産会社
→媒介契約に基づき、法令の上限内で仲介手数料が発生

このように、最も大きな違いは、

情報を提供する制度なのか

売買契約成立まで仲介する専門サービスなのか

という点です。

3-2. 「行政だから安心」「不動産会社なら高く売れる」とは限らない

空き家バンクについて、

「町が扱っているので、町が物件を保証してくれる」

と思うことがあります。

しかし、空き家バンクは物件情報を提供する制度です。

町が建物の品質や売買後のトラブルまで保証する制度ではありません。

特に直接型では、町が売買契約を媒介しません。

反対に、

「不動産会社へ依頼すれば必ず空き家バンクより高く売れる」

ともいえません。

不動産の売却価格は、

・建物状態
・土地条件
・需要
・販売時期
・道路
・農地
・境界
・購入希望者

などによって変わります。

空き家バンクを見ている人の中に、その物件を高く評価する購入希望者が現れる可能性もあります。

重要なのは、

どちらが一律に優れているかではなく、その物件に合う購入者へ情報を届けられるか

という点です。

4. 空き家バンクが向いている物件・利用方法

4-1. 移住・定住希望者へ届けたい空き家

南部町の空き家バンクは、定住促進や地域活性化を目的としています。

そのため、

・南部町へ移住したい人
・田舎暮らしを始めたい人
・中古住宅を自分で改修したい人
・自然のある地域で生活したい人

などへ情報を届ける入口として利用できます。

一般の不動産検索では、

築年数
駅距離
建物面積
価格

などで比較されやすい物件でも、

空き家バンクを利用する人は、

広い庭
古い家
家庭菜園
倉庫
周辺環境

などを含めて検討する場合があります。

そのため、

「築年数が古いから価値がない」

と決めつける必要はありません。

また、南部町の空き家バンク登録物件は全国版空き家バンクでも紹介されているため、町外の利用希望者へ情報を届ける入口にもなります。

4-2. リフォーム・家財処分補助を検討する場合

南部町では、空き家バンク登録物件を対象とした「空き家バンク利用促進事業補助金」があります。

2026年9月現在、一定の要件を満たす場合、

リフォーム

町内事業者による対象工事費の2分の1
上限50万円

家財道具処分

対象となる処分費
上限10万円

となっています。

家財処分については、一般廃棄物処理業の許可を受けた事業者が実施した一定の処分など、条件があります。

また購入者について10年以上継続して居住する予定であることなど、補助内容ごとに複数の要件があります。

町も、

工事へ着手する前に企画課へ相談すること

を案内しています。

したがって、

「空き家バンクへ登録すれば50万円もらえる」

という単純な制度ではありません。

売主側、買主側のどちらが対象になるのか、契約時期、工事内容等を個別に確認します。

5. 不動産会社へ相談した方がよいケース

5-1. 相続・未登記・農地・境界など問題がある物件

空き家バンクへ登録する以前に、権利関係の整理が必要な物件もあります。

例えば、

土地が亡くなった祖父名義
母屋は父名義
倉庫は未登記
畑も一緒に売りたい
境界が不明
抵当権が残っている

というケースです。

このような物件では、

「空き家バンクに載せるか」

より先に、

誰が何を売れるのか

を整理する必要があります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前の相続で、従前から相続取得を知っている未登記案件は原則2027年3月31日までが期限です。

また、相続人申告登記をしていても、それだけでは不動産を売却するための所有者確定にはならず、売却時には通常の相続登記が必要です。

農地がある場合には農地法の手続き、未登記建物なら土地家屋調査士による表題登記等の検討、抵当権なら司法書士による抹消登記などが関係することがあります。

そのため、

問題がある物件ほど、先に不動産実務を整理してから販売方法を決める

という考え方が重要です。

5-2. 価格査定や積極的な販売活動をしたい場合

売主として、

「できるだけ市場価格を確認してから売りたい」

「町内だけでなく幅広い購入者へ広告したい」

「問い合わせ対応や内覧を任せたい」

という場合には、不動産会社への相談が重要になります。

不動産会社では、

周辺取引
売出中物件
土地条件
建物状態
購入需要

などを確認して査定します。

また、購入希望者との価格交渉も不動産会社が間に入ります。

例えば売出価格600万円に対して、

「500万円なら購入したい」

という申込みが入った場合、

価格だけでなく、

・手付金
・引渡時期
・残置物
・境界
・修繕
・住宅ローン

などを含めて交渉します。

地方の空き家ほど、単純な価格競争だけではなく、

どの条件なら売主と買主双方が契約できるのか

を調整することが重要になります。

6. 空き家バンクと不動産会社は併用できる？

6-1. 媒介契約の種類によって扱いが変わる

「空き家バンクにも登録し、不動産会社にも販売を依頼したい」

と考える方もいるでしょう。

ここは一律に「できます」「できません」と判断するのではなく、南部町の登録方法と、不動産会社との媒介契約内容を確認する必要があります。

不動産会社との媒介契約には、

一般媒介

複数の不動産会社へ依頼でき、自己発見取引も可能な方式

専任媒介

原則1社へ依頼する方式。ただし自己発見取引は可能

専属専任媒介

1社へ依頼し、自己発見取引にも制約がある方式

があります。

したがって、特に専属専任媒介を締結している状態で、

「空き家バンクの直接型で購入希望者が見つかったので、自分たちだけで契約します」

とすると、媒介契約との関係が問題になる可能性があります。

専任媒介についても契約条件や経緯を確認した方が安全です。

空き家バンクへ登録することと、不動産会社の広告媒体へ掲載することは同じではありません。

両方を利用したい場合は、

空き家バンクへ登録する前、または媒介契約締結時に不動産会社へ伝えておく

ことをおすすめします。

6-2. 「直接型」を選ぶときに注意したい契約実務

直接型には、不動産会社の媒介手数料を伴わず当事者間で契約できるという特徴があります。

しかし、

手数料がない＝取引リスクもない

という意味ではありません。

例えば売買価格300万円の古家でも、

・土地の一部が第三者名義
・建物が未登記
・農地が含まれている
・進入路が私有地
・雨漏りがある
・境界が分からない

ということがあります。

この場合、

「300万円で売ります」

という一文だけで契約するのは危険です。

売買契約書では、

・売買対象不動産
・売買代金
・手付金
・所有権移転
・引渡日
・残置物
・公租公課
・契約解除
・契約不適合責任
・農地法許可等

などを整理します。

また、買主へ所有権移転登記をする場合は司法書士へ依頼することが一般的です。

直接型を利用する場合ほど、

誰が契約内容を確認するのか

を事前に考えておくことが重要です。

7. 南部町で空き家を売却する具体的な流れ

7-1. まず査定・権利調査をしてから販売方法を決める

空き家バンクと不動産会社のどちらを利用する場合でも、最初に不動産の状態を確認することをおすすめします。

一般的な流れは次のとおりです。

1．所有者を確認する

登記事項証明書を取得します。

2．相続登記を確認する

亡くなった人名義なら相続関係を整理します。

3．土地を確認する

公図、固定資産税課税明細、名寄帳などから土地を確認します。

4．建物を確認する

母屋、離れ、倉庫などに未登記建物がないか確認します。

5．道路・境界・農地を確認する

売却上の問題がないか調べます。

6．不動産査定を行う

いくらで売却できる可能性があるか確認します。

7．販売方法を決める

空き家バンク
不動産会社
双方の活用可能性

などを検討します。

この順番で進めれば、

「空き家バンクに500万円で載せたが、実際の市場価格が分からない」

「購入希望者が決まった後に相続登記未了が分かった」

という事態を減らせます。

7-2. 売買契約・引渡しまでに確認する項目

購入希望者が決まったら、

「買いたい人が見つかったので終わり」

ではありません。

売買条件を整理します。

例えば、

残置物

売主が撤去するのか、買主が引き継ぐのか。

境界

測量するのか、現況で引き渡すのか。

建物

雨漏りやシロアリなど、売主が把握している事項をどう説明するのか。

農地

必要な農地法許可等があるか。

抵当権

決済までに抹消できるか。

引渡し

いつから買主が利用できるのか。

直接型であっても間接型であっても、これらの確認自体が不要になるわけではありません。

最終的には、

誰がどの不動産を、いくらで、どの状態で、いつ引き渡すのか

を明確にする必要があります。

8. まとめ｜空き家バンクか不動産会社かではなく役割で選ぶ

8-1. 迷ったときの判断基準

最後に、南部町の空き家バンクと不動産会社を選ぶときの考え方を整理します。

空き家バンクを検討しやすいケース

・移住・定住希望者にも情報を届けたい
・南部町の制度を利用したい
・賃貸も含めて活用を考えている
・リフォーム・家財処分補助の利用可能性を確認したい
・所有関係や物件状態が比較的整理されている

不動産会社への相談が重要なケース

・市場価格を査定してから価格を決めたい
・レインズや不動産サイト等でも販売したい
・問い合わせ・内覧・価格交渉を任せたい
・重要事項説明や契約実務まで任せたい
・相続登記、未登記建物、農地、境界など課題がある
・遠方に住んでいて売却実務を自分で行うのが難しい

両方を検討したいケース

・移住希望者への露出も増やしたい
・一般市場でも購入希望者を探したい
・空き家バンクの制度と宅建業者の取引実務の双方を活用したい

ただし、併用する場合には、空き家バンクの方式と媒介契約内容を事前に確認します。

つまり、

空き家バンクか不動産会社か

を先に決めるのではなく、

何をしてほしいのか

から選ぶ方が分かりやすいでしょう。

8-2. 売却前に問題点を整理することが重要

南部町で空き家を所有している場合、

「まず空き家バンクへ登録しよう」

「とりあえず不動産会社へ任せよう」

と考える前に、一度物件全体を確認することをおすすめします。

相続登記が終わっているか。

未登記の倉庫はないか。

畑が付いていないか。

境界は分かっているか。

残置物はどの程度あるか。

建物をそのまま使える状態なのか。

これらによって最適な売却方法は変わります。

特に、問題のある物件では、

販売方法より先に問題整理

が必要になることがあります。

株式会社Wakkaでは、山梨県南部町に拠点を置く不動産会社として、売却相談だけでなく、

・空き家
・相続不動産
・未登記建物
・農地付き住宅
・境界や権利関係
・残置物

などが関係する物件について、まず課題を整理してから次の選択肢を検討することを重視しています。

また、南部町と空き家対策に関する協定を結んでいますが、町の空き家バンク業務そのものを代行する立場ではありません。

行政には行政の役割があり、不動産会社には不動産会社の役割があります。

南部町空き家バンク

→地域の空き家情報を登録し、利用希望者へつなぐ仕組み

不動産会社

→調査・査定・販売・条件交渉・契約・引渡しを進める専門事業者

と整理すると、それぞれの違いが分かりやすくなります。

空き家を相続した。

売るか貸すか決まっていない。

空き家バンクに登録できるか知りたい。

いくらで売れるか分からない。

家財も大量に残っている。

そのような段階でも相談を始めることはできます。

まず、

不動産の状態を調べる
↓
市場価格を確認する
↓
問題点を整理する
↓
売却・賃貸など方針を決める
↓
空き家バンク・不動産会社など販売方法を選ぶ

という順番で考えることが、南部町の空き家を無理なく次の利用者へつなげるための基本です。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064