南部町で相続した実家をどうする？売却・空き家管理・解体の選び方 | 不動産は富士宮市周辺の株式会社Wakka | ブログ

南部町で相続した実家をどうする？売却・空き家管理・解体の選び方

親が亡くなり、山梨県南部町にある実家を相続したものの、

「自分は県外に住んでいるので、この家をどうすればよいか分からない」

「すぐ売るべきか、しばらく空き家として残すべきか迷っている」

「築年数が古いので、解体して土地にした方が売りやすいのではないか」

「家財道具が大量に残っていて、何から始めればよいか分からない」

という方もいるでしょう。

相続した実家について考えられる主な選択肢は、

売却する

空き家として適切に管理しながら保有する

建物を解体して土地として保有・売却する

の3つです。

場合によっては、賃貸や親族利用、南部町の空き家バンクへの登録なども選択肢になります。

重要なのは、相続直後に、

「古いから解体しよう」

「使わないからすぐ売ろう」

と決めるのではなく、まず不動産全体の状態を確認してから判断することです。

例えば、一見すると古い住宅でも、移住希望者やDIYを考える人にとっては建物が残っていることに価値があるかもしれません。

反対に、長期間放置され、

・屋根が大きく傷んでいる
・雨漏りしている
・柱や床が腐食している
・倒壊のおそれがある

といった建物であれば、管理を続けるより解体を検討した方がよい場合があります。

さらに、税金にも注意が必要です。

住宅を解体すると、その土地について住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が原則として使えなくなる可能性があります。

一方、管理されていない空き家についても、2023年12月施行の改正空家法により「管理不全空家等」として市町村から勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れる仕組みが導入されています。

つまり、

「建物を残しておけば税金が安いから、とりあえず放置する」

という考え方も適切ではありません。

また、一定の相続空き家を売却する場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性があります。

2026年9月現在、この特例は一定の要件のもと、2027年12月31日までの譲渡が対象です。

この記事では、南部町で実家を相続した方に向けて、

・相続したら最初に何を確認するのか
・売却・管理・解体をどう比較するのか
・空き家として残す場合の注意点
・古家を解体するメリット・デメリット
・固定資産税はどう変わるのか
・相続空き家の3,000万円特別控除
・南部町の空き家バンクや補助制度
・相続登記や未登記建物への対応

まで、不動産会社の視点から分かりやすく解説します。

株式会社Wakka

株式会社Wakkaは、山梨県南部町に拠点を置き、不動産売買、空き家、相続不動産、中古住宅、土地、農地付き住宅などのご相談に対応する不動産会社です。

相続した地方の実家では、単に「家を売る」というだけではなく、

・相続登記が済んでいない
・離れや倉庫が未登記
・増築部分と登記が違う
・畑や山林も一緒に相続している
・境界が分からない
・古い抵当権が残っている
・家財や農機具が大量に残っている

など、複数の問題が重なっていることがあります。

株式会社Wakkaでは、最初から売却ありきで考えるのではなく、不動産の状態と所有者の希望を整理したうえで、

売却するのか
管理するのか
賃貸・活用するのか
解体するのか

を比較することを重視しています。

必要に応じて司法書士、土地家屋調査士、税理士、弁護士等の専門家と連携しながら進めます。

また、株式会社Wakkaは南部町と空き家対策に関する協定を結んでいます。

相続後に空き家となった実家について、行政制度そのものを代行するのではなく、相続登記、未登記建物、残置物、売却、活用など、不動産実務の側面から次の選択肢につなげることを重視しています。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064

目次

1. 南部町で実家を相続したら最初に確認すること

   1. 相続人・相続登記・税金を確認する

   2. 土地・建物・家財を一度すべて整理する

2. 相続した実家は「売却・管理・解体」の3つから考える

   1. それぞれのメリット・デメリット

   2. 判断するときに重要な5つの基準

3. 実家を売却する場合は何から始める？

   1. 古家付きのまま査定してもらう

   2. 相続不動産だからこそ確認したいポイント

4. 空き家のまま残して管理する場合の注意点

   1. 建物は人が住まなくなると傷みやすい

   2. 「管理不全空家」「特定空家」になる前に対応する

5. 実家を解体するのはどのような場合？

   1. 解体を検討した方がよいケース

   2. 解体すると固定資産税や売却方法が変わる

6. 相続空き家の税金と3,000万円特別控除

   1. 売却時に確認したい譲渡所得税

   2. 解体のタイミングと特例の関係

7. 南部町の空き家制度・補助制度も確認する

   1. 南部町空き家バンクという選択肢

   2. リフォーム・家財処分への補助制度

8. まとめ｜売却・管理・解体を決める前に査定と調査を行う

   1. 判断するための具体的な手順

   2. 専門家ごとの役割を整理する

1. 南部町で実家を相続したら最初に確認すること

1-1. 相続人・相続登記・税金を確認する

実家を相続したとき、最初に確認したいのが、

誰がその不動産を相続するのか

という点です。

遺言書がある場合には、その内容を確認します。

遺言書がなく相続人が複数いる場合には、誰が実家を取得するのかについて遺産分割協議を行うことがあります。

例えば、

母
長男
長女

が相続人であるにもかかわらず、長男だけが、

「自分は使わないから売ります」

と相続不動産全体を自由に売却できるわけではありません。

まず相続関係を整理する必要があります。

また、2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則としてその取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象で、従前から取得を知っているケースでは原則2027年3月31日までの対応が必要です。

相続税については、すべての相続で発生するわけではありません。

相続税の基礎控除額は、

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

です。

正味の遺産額が基礎控除を超えるなど申告が必要な場合、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納税します。

不動産を売るかどうかを考える一方で、登記・税務の期限も確認しておくことが重要です。

1-2. 土地・建物・家財を一度すべて整理する

次に行いたいのが、不動産全体の確認です。

相続した実家について、

「家と庭だけだと思っていた」

ところ、調べると、

宅地
畑
田
山林
倉庫
離れ

なども一緒に所有していたということがあります。

まず、

・固定資産税課税明細
・名寄帳
・登記事項証明書
・公図

などから所有不動産を整理します。

建物については、

・母屋
・離れ
・倉庫
・車庫
・増築部分

が登記されているかも確認します。

固定資産税が課税されていても、法務局では未登記という建物が存在することがあります。

また、家の中の荷物も重要です。

家具
家電
衣類
写真
書類
仏壇
農機具
工具

などが大量に残っていると、

「全部処分してからでないと査定できない」

と思うかもしれません。

しかし、査定前に全部処分する必要はありません。

現況のまま売れる可能性もありますし、買主との契約条件として一部または全部を処分する方法もあります。

まずは建物・土地・家財を含めて現在の状態を確認します。

2. 相続した実家は「売却・管理・解体」の3つから考える

2-1. それぞれのメリット・デメリット

実家を相続した後の代表的な選択肢を比較してみましょう。

売却する

メリットは、不動産を現金化でき、売却後は固定資産税や日常的な管理負担から離れられることです。

特に、

自分が南部町へ戻る予定がない
兄弟も利用しない
遠方からの管理が難しい

という場合には有力な選択肢になります。

一方、希望価格で必ず売れるわけではありません。

建物状態や道路、農地、境界などによって売却まで時間がかかる可能性もあります。

空き家として管理する

将来自分や子どもが使う可能性がある、売るかどうかまだ家族で決められない場合に考えられます。

ただし、

固定資産税
火災保険等
草刈り
庭木管理
換気
雨漏り確認
台風後の点検

などの管理が継続します。

解体する

老朽化が激しい住宅や倒壊リスクが高い建物については有力な選択肢です。

土地の状態が見えやすくなり、古家を利用しない買主には検討しやすくなる可能性があります。

一方、解体費が必要です。

さらに解体後は、原則として住宅用地の固定資産税特例が適用されなくなる可能性があります。

このように、3つの選択肢にはそれぞれ長所と短所があります。

2-2. 判断するときに重要な5つの基準

売却・管理・解体を比較するときは、少なくとも次の5点を確認してください。

1．今後自分や親族が利用する予定があるか

数年以内に南部町へ戻る具体的な予定があるのであれば、管理しながら保有する選択肢があります。

一方、

「いつか使うかもしれない」

というだけで10年、20年保有すると、管理費や建物劣化が積み重なります。

2．建物の状態

雨漏り、シロアリ、傾き、床の腐食、基礎などを確認します。

3．不動産として売れる可能性

古家でも購入者がいる可能性があります。

解体前に査定することが重要です。

4．年間の維持費と管理負担

税金だけでなく、草刈りや修繕、遠方からの交通費も含めます。

5．税制上の期限

相続空き家に関する特例など、売却時期で利用可能性が変わる制度があります。

「まだ急がなくてよい」と考えている間に特例期限を過ぎる可能性もあるため注意します。

3. 実家を売却する場合は何から始める？

3-1. 古家付きのまま査定してもらう

相続した家を売りたい場合、最初に不動産会社へ査定を依頼します。

ここで重要なのが、

先に解体しないこと

です。

築50年、60年、80年などの古い家であっても、

「古家付き土地」

として販売できる場合があります。

また、住宅そのものを、

古民家
DIY住宅
移住住宅
セカンドハウス
倉庫付き住宅

として評価する購入希望者もいます。

南部町のような地方の中古住宅では、築年数だけでは物件価値を判断しにくい面があります。

例えば、

建物は古いが土地が広い
畑が付いている
車を複数台置ける
倉庫がある

といった特徴が購入目的と合う人もいます。

そのため、

古家付きで売った場合

と、

解体して土地だけにした場合

の両方を比較してから判断します。

解体費に300万円かけて土地価格が300万円上がるとは限りません。

まず現在のままで市場性を確認することが重要です。

3-2. 相続不動産だからこそ確認したいポイント

査定時には、価格だけでなく次の項目も確認します。

・相続登記
・未登記建物
・抵当権
・土地の筆数
・境界
・越境
・道路
・水道
・井戸
・浄化槽
・農地
・土砂災害・洪水リスク
・残置物

南部町では宅地の横に畑が付いている住宅もあります。

農地を農地のまま買主へ所有権移転する場合は、原則として農地法3条許可が必要です。

農地を駐車場や住宅敷地などへ転用しながら譲渡する場合には、農地法5条等の検討が必要になります。

また、南部町は都市計画区域外なので、都市計画区域内の住宅と建築基準法上の接道条件の考え方が異なります。

だからといって道路確認が不要というわけではありません。

実際に車で進入できるか、第三者所有地を通らないか、水路がないかなど、利用面の確認は重要です。

4. 空き家のまま残して管理する場合の注意点

4-1. 建物は人が住まなくなると傷みやすい

「急いで売る必要はないので、とりあえず空き家にしておこう」

という選択肢もあります。

ただし、空き家は何もしなくても同じ状態を保てるわけではありません。

定期的に、

・屋根・外壁の確認
・雨漏り確認
・室内換気
・通水
・草刈り
・庭木の剪定
・郵便物確認
・害虫・害獣確認
・台風、大雨後の確認

などを行います。

特に雨漏りは、早く気付けば部分補修で済むものが、放置すると天井、柱、床まで腐食することがあります。

庭木も放置すると隣地や道路へ枝が伸びる可能性があります。

遠方に住んでいて年1回しか確認できないのであれば、親族や管理業者などへ定期確認を依頼する方法も検討します。

空き家管理は、

誰が、どの頻度で、何を確認するのか

を決めることが重要です。

4-2. 「管理不全空家」「特定空家」になる前に対応する

2023年12月13日に改正空家法が施行され、従来の「特定空家等」に加えて「管理不全空家等」という仕組みが設けられました。

管理不全空家等とは、適切な管理が行われていないことで、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家です。

つまり、

倒壊寸前になるまで行政が何もできない

という仕組みではなく、より早い段階から管理を促す制度になっています。

市町村から管理不全空家等として指導を受け、それでも改善されず勧告を受けた場合には、その敷地について住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が適用されなくなります。

住宅用地特例では、固定資産税の課税標準について、200㎡以下の小規模住宅用地部分は原則6分の1、200㎡を超える一般住宅用地部分は原則3分の1となります。

ただし、

「特例が外れると税額が必ず正確に6倍になる」

という意味ではありません。

実際の固定資産税額は土地評価や負担調整等によって変わります。

重要なのは、

税金を抑えるために老朽空き家を放置するという考え方は、現在の制度では適切ではない

ということです。

5. 実家を解体するのはどのような場合？

5-1. 解体を検討した方がよいケース

解体を検討しやすいのは、例えば次のような場合です。

・建物の傾きが大きい
・屋根や外壁の落下のおそれがある
・雨漏りや腐食が広範囲
・修繕費が建物利用価値に比べて大きい
・買主が建物を使用する可能性が低い
・土地としての需要が見込める

ただし、所有者だけで、

「古いので危険だろう」

と判断するのではなく、必要に応じて建築士や解体業者等へ状態を確認してもらいます。

また、解体前には、

その土地だけになった状態でどのように利用・売却できるのか

を確認します。

南部町は都市計画区域外ですが、敷地への実際の進入条件、道路、水路、がけ、土砂災害等の条件によって土地利用のしやすさは異なります。

さらに、

・未登記建物か
・抵当権が関係していないか
・建物所有者と土地所有者が同じか
・共有者全員が同意しているか

なども確認します。

5-2. 解体すると固定資産税や売却方法が変わる

住宅が建っている土地には、一定の条件を満たすと住宅用地の特例があります。

建物を取り壊し、翌年1月1日時点で住宅の敷地ではなくなれば、原則として住宅用地特例が適用されなくなります。

そのため、

現在の固定資産税
解体費
解体後の固定資産税
更地としての売却価格

を比較することが重要です。

一方で、老朽化した建物を残したまま管理不全状態になり、行政から勧告を受けても住宅用地特例から外れる場合があります。

したがって、

「壊すと税金が上がるから永久に残す」

という判断も適切ではありません。

また、解体後は土地だけになるため、買主にとって建物状態の不安がなくなるというメリットがあります。

一方、

古家を自分で改修したい

という購入希望者を失う可能性もあります。

結局、

解体前と解体後の両方の市場性を比較する

ことが重要です。

6. 相続空き家の税金と3,000万円特別控除

6-1. 売却時に確認したい譲渡所得税

相続した不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税等が発生する場合があります。

基本的な譲渡所得の計算は、

売却代金－取得費－譲渡費用－利用できる特別控除

です。

相続した不動産だから、売却代金全額に税金がかかるわけではありません。

取得費については、原則として亡くなった方がその不動産を取得したときの取得費を引き継ぎます。

そのため、

昔の売買契約書
領収書
建築請負契約書

などが残っていれば保管してください。

また、一定の条件を満たす相続空き家には、

被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除

があります。

2026年9月現在、対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。

主な要件には、

・相続開始直前に被相続人が居住していた一定の家屋
・昭和56年5月31日以前に建築
・区分所有建物ではない
・原則として相続開始直前に被相続人以外が住んでいない
・相続から譲渡まで事業用・賃貸用・居住用として使用していない
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
・売却代金が1億円以下

などがあります。

相続人が3人以上いる場合、2024年1月1日以降の譲渡については、一人当たりの特別控除上限が2,000万円となる点にも注意が必要です。

6-2. 解体のタイミングと特例の関係

以前は、

「相続空き家の特例を使うなら、売主が建物を解体してから売らなければならない」

という理解をしている方もいました。

しかし、2024年1月1日以降の譲渡について制度が拡充されています。

一定の場合には、

家屋をそのまま買主へ売却
↓
売却後に買主が耐震改修または取壊し
↓
譲渡年の翌年2月15日までに完了

という方法でも特例を利用できる可能性があります。

この変更は、売却方法を考えるうえで重要です。

例えば、

売主が解体費を先に用意できない

場合でも、一定の条件のもとで買主による解体を前提に売却できる可能性があるからです。

もちろん、税制要件をすべて満たす必要があります。

そのため、

「特別控除を使いたいから、とりあえず解体する」

ではなく、

査定
↓
税制確認
↓
売買条件検討
↓
必要なら解体

という順番が重要です。

7. 南部町の空き家制度・補助制度も確認する

7-1. 南部町空き家バンクという選択肢

南部町では「空き家バンク制度」が設けられています。

町内の空き家について、売却または賃貸を希望する所有者から登録を受け、利用希望者へ情報提供する制度です。

売却だけでなく、

「すぐ売るほどではないが、誰かに貸して活用したい」

という場合にも検討できます。

手続きには「直接型」と「間接型」があります。

直接型では、所有者と利用希望者が直接交渉・契約を行い、町は媒介や契約を行いません。

間接型では、山梨県宅地建物取引業協会による媒介を利用する仕組みがあります。

したがって、

空き家バンク＝町が買主を保証して売ってくれる制度

ではありません。

一般の不動産会社による販売活動と役割が異なるため、

不動産仲介
空き家バンク
賃貸化

などを物件に応じて比較します。

7-2. リフォーム・家財処分への補助制度

南部町には、空き家バンク登録物件の利用促進を目的とした補助制度があります。

2026年9月時点の町の案内では、一定の要件を満たす空き家バンク登録物件について、

リフォーム工事

対象費用の2分の1
上限50万円

家財処分

対象費用
上限10万円

の補助制度があります。

ただし、誰でも無条件に受けられる補助金ではありません。

対象となる物件・所有者・購入者、工事業者、居住期間、他制度との重複など複数の要件があります。

特に重要なのが、

工事・処分を始める前に町へ相談すること

です。

補助制度を利用しようと考えている場合には、

「家財を全部処分してから問い合わせる」

のではなく、先に南部町企画課へ確認します。

なお、補助制度は年度や制度改正によって変更される可能性があります。

解体を含め、利用できる制度がないかについても、実際に工事を依頼する前に最新情報を町へ確認することが重要です。

8. まとめ｜売却・管理・解体を決める前に査定と調査を行う

8-1. 判断するための具体的な手順

南部町で実家を相続した場合は、次の順番で整理すると判断しやすくなります。

1．相続人を確認する

遺言書、戸籍、遺産分割等を確認します。

2．土地・建物を確認する

登記事項証明書、固定資産税課税明細、名寄帳、公図等を確認します。

3．相続登記を確認する

相続登記が済んでいなければ手続きを検討します。

4．建物状態を確認する

雨漏り、シロアリ、傾き、設備、浄化槽等を確認します。

5．不動産会社へ査定を依頼する

古家付きのまま売却した場合の市場性を確認します。

6．年間管理費を確認する

税金、草刈り、保険、修繕、交通費等を整理します。

7．税制を確認する

相続空き家の3,000万円特別控除等が使える可能性を確認します。

8．売却・管理・賃貸・解体を比較する

ここで初めて最終方針を決めます。

大切なのは、

解体してから査定する

のではなく、

査定してから解体するか決める

という順番です。

そして空き家として保有する場合も、

放置

と、

管理

はまったく違います。

将来使う可能性があるなら、適切に維持管理する必要があります。

8-2. 専門家ごとの役割を整理する

相続した実家は、一つの専門家だけですべて処理するものではありません。

不動産会社

・不動産査定
・売却方法の検討
・媒介・販売活動
・賃貸・活用相談
・買主との条件調整

を担当します。

司法書士

・相続登記
・所有権移転登記
・抵当権抹消

など権利に関する登記を扱います。

土地家屋調査士

・未登記建物の表題登記
・建物表題部変更登記
・土地分筆
・地積更正
・境界・測量

などを扱います。

税理士

・相続税
・不動産売却時の譲渡所得税
・税制特例の相談・申告

を扱います。

弁護士

・遺産分割をめぐる紛争
・共有者との争い
・境界・権利関係の法律紛争

などがある場合の相談先です。

南部町で相続した実家について、

売却するべきか。

残しておくべきか。

貸した方がよいのか。

解体するべきか。

唯一の正解があるわけではありません。

建物状態、土地の価値、家族の意向、維持費、税金、将来利用によって結論は変わります。

しかし、一つ避けたいのは、

何も決めず、何年もそのまま放置すること

です。

建物は時間が経つほど状態が変化します。

相続人が増えれば、将来の権利整理が複雑になる可能性もあります。

株式会社Wakkaでは、南部町と空き家対策に関する協定を結ぶ不動産会社として、行政制度を代行するのではなく、不動産実務の立場から、

現在の状態を確認する
↓
売却価格を調べる
↓
問題点を整理する
↓
管理を続ける費用を確認する
↓
税制を確認する
↓
売却・活用・解体を比較する

という順番で考えることを重視しています。

相続登記が終わっていない。

家財が大量に残っている。

家が古すぎて売れるか分からない。

畑や山林も一緒に相続した。

遠方に住んでいて管理できない。

このような状態でも、不動産会社への相談や査定を始めることはできます。

「片付けてから相談しよう」
「登記を全部直してから相談しよう」
「解体してから査定してもらおう」

と考える必要はありません。

まず現在の状態のまま調べ、

何をする必要があり、何はしなくてもよいのか

を整理してから費用を掛ける。

これが、南部町で相続した実家を売却・管理・解体の中から選ぶときの基本的な考え方です。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064