身延町で不動産を売却するには？空き家・古家・土地の売却方法を解説 | 不動産は富士宮市周辺の株式会社Wakka | ブログ

身延町で不動産を売却するには？空き家・古家・土地の売却方法を解説

山梨県身延町にある実家や空き家、土地を売却したいと思っても、

「古い家でも売れるのだろうか」

「相続登記が終わっていないが、まず不動産会社へ相談してよいのか」

「家を解体して更地にしてから売った方がよいのか」

「畑や山林も一緒に付いているが、まとめて売れるのか」

「身延町の空き家・土地バンクと不動産会社のどちらを利用すればよいのか」

と迷う方もいるでしょう。

結論からいうと、身延町の空き家・古家・土地は、それぞれの物件に合った調査と販売方法を選ぶことが重要です。

築年数が古いからといって、必ず建物を解体してから売る必要はありません。

相続登記や未登記建物が残っていても、現在の状態を確認するために不動産会社へ査定相談することはできます。

また、畑が付いている場合でも、農地法上の手続きを確認しながら「農地付き住宅」として販売できる可能性があります。

一方で、身延町の不動産では、都市部のマンションや一般的な分譲住宅とは異なる確認事項もあります。

例えば、

・母屋は登記されているが倉庫は未登記
・祖父や父の名義のまま相続登記されていない
・土地が何筆にも分かれている
・宅地のほかに畑・田・山林がある
・敷地までの道路が狭い
・公図と現況が分かりにくい
・境界標が見つからない
・井戸や浄化槽を使っている
・下水道区域内外で排水方法が違う
・大量の家具や農機具が残っている
・土砂災害や洪水の区域に入っている

などです。

さらに、身延町は町全域が同じ都市計画区域ではありません。

現在の身延町には、旧身延町の一部を中心とする約3,707haの「身延都市計画区域」があり、旧下部町・旧中富町には都市計画区域が設定されていません。したがって、建築・接道・開発などを調べる際には、「身延町だから一律に同じ条件」と考えず、物件所在地ごとに確認する必要があります。

また、身延町には「空き家・土地バンク」もあります。

町内の空き家や土地について売却・賃貸を希望する所有者から登録を受け、利用希望者へ情報を提供する制度です。契約方法は当事者間で交渉する「直接型」と、宅建協会に仲介を依頼する「間接型」があり、物件に応じて利用を検討できます。

ただし、

空き家バンクに登録すること

と、

不動産会社へ売却を依頼すること

は同じではありません。

価格査定、物件調査、販売活動、購入申込みへの対応、重要事項説明、売買契約、決済・引渡しまで一連の不動産実務を進める場合には、不動産会社の役割が重要になります。

この記事では、

・身延町で不動産を売却するときの基本的な流れ
・空き家はそのまま売れるのか
・古家は解体した方がよいのか
・土地だけ売る場合に確認すること
・相続登記や未登記建物への対応
・農地付き住宅の売却
・空き家・土地バンクの利用方法
・査定価格と売出価格の考え方
・購入申込みから売買契約・引渡しまで
・仲介手数料や譲渡所得税

まで、身延町で不動産売却を検討している方に向けて順番に解説します。

株式会社Wakka

株式会社Wakkaは、山梨県南部町に拠点を置き、身延町を含む峡南地域で、不動産売買・売却、空き家、相続不動産、中古住宅、土地、農地付き住宅などのご相談に対応しています。

地方の不動産では、単に、

「この土地はいくらです」

と査定するだけでは売却まで進められないことがあります。

相続登記、未登記建物、農地、境界、進入路、古い抵当権、残置物など、販売前に整理した方がよい問題があるためです。

株式会社Wakkaでは、

査定
↓
問題点の確認
↓
売却前に整理するものを選ぶ
↓
販売方法を決める

という順番を重視しています。

必要に応じて司法書士、土地家屋調査士、税理士、弁護士等の専門家との連携も検討します。

また、株式会社Wakkaは南部町と空き家対策に関する協定を結んでいます。

この協定は身延町の行政制度を代行するものではありませんが、空き家を放置するのではなく、管理・売却・賃貸・活用へつなげるために、不動産実務上の問題を先に整理するという考え方を、身延町の空き家・相続不動産の相談でも大切にしています。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064

目次

1. 身延町で不動産を売却するときの基本的な流れ

   1. 査定から契約・引渡しまで

   2. 最初から片付け・解体をする必要はない

2. 身延町の空き家を売却する方法

   1. 古家付き中古住宅として売る

   2. 空き家・土地バンクも選択肢になる

3. 古家は解体してから売った方がよい？

   1. 古家付きと更地の両方を比較する

   2. 危険な空き家には解体補助制度もある

4. 土地を売るときに確認したい道路・都市計画・設備

   1. 身延町は都市計画区域の内外がある

   2. 下水道・浄化槽・ハザード・境界を確認する

5. 相続・未登記・農地がある不動産の売却

   1. 相続登記と未登記建物を確認する

   2. 畑・田がある場合は農地法を確認する

6. 査定価格・売出価格と販売方法の決め方

   1. 査定額が高い会社だけで決めない

   2. 身延町外の購入希望者にも情報を届ける

7. 購入申込みから売買契約・引渡しまで

   1. 価格以外の条件も確認する

   2. 契約不適合・残置物・境界を明確にする

8. まとめ｜身延町で不動産を売却するなら最初に全体を調べる

   1. 売却費用・仲介手数料・税金

   2. 売却までの具体的なチェック手順

1. 身延町で不動産を売却するときの基本的な流れ

1-1. 査定から契約・引渡しまで

身延町で中古住宅、空き家、土地を売却するときも、基本的な不動産売却の流れは全国共通です。

大きく分けると次のようになります。

1．不動産会社へ相談する

所在地、所有者、建物状態、売却希望時期などを伝えます。

2．不動産査定を行う

土地・建物の状況、周辺の取引、道路、法令制限などを確認して査定します。

3．売却前の問題を整理する

相続登記、未登記建物、抵当権、境界、農地などを確認します。

4．売出価格を決める

査定価格や売却希望時期を踏まえて販売価格を決定します。

5．媒介契約を締結する

不動産会社へ正式に販売活動を依頼します。

6．販売活動を開始する

不動産ポータルサイト、レインズ、自社ホームページ等で購入希望者を探します。

7．購入申込みを受ける

購入価格、引渡日、住宅ローン、残置物等の条件を調整します。

8．重要事項説明・売買契約

宅地建物取引士が買主へ重要事項説明を行い、条件がまとまれば契約します。

9．引渡し準備

必要な登記、残置物撤去、測量、農地法手続などを行います。

10．決済・所有権移転・引渡し

残代金を受領し、所有権移転登記と鍵等の引渡しを行います。

身延町の物件では、相続・農地・未登記建物などがあると、3番目の「問題整理」に時間がかかる場合があります。

そのため、

買主を探してから問題を調べる

より、

販売開始前に問題点を把握しておく

方が取引を進めやすくなります。

1-2. 最初から片付け・解体をする必要はない

売却相談前に、

「家をきれいにしないと不動産会社に見せられない」

と考える必要はありません。

家具や家電、生活用品が残った状態でも査定は可能です。

同じように、

「築60年なので先に取り壊しておこう」

と判断する必要もありません。

例えば、古い住宅でも、

・建物を改修して住みたい人
・DIYを楽しみたい人
・倉庫や作業場も必要な人
・土地の広さを重視する人
・移住用住宅を探している人

にとっては、建物が残っている方が検討しやすい可能性があります。

逆に建物が非常に傷んでいれば、解体して土地として売る方が購入者を探しやすくなる場合もあります。

つまり、

古い＝解体

ではありません。

まず、

古家付きで売った場合
更地で売った場合

の両方を比較してから判断することが重要です。

2. 身延町の空き家を売却する方法

2-1. 古家付き中古住宅として売る

身延町の空き家を売却するとき、最初に検討したいのが建物を残したまま販売する方法です。

築年数が経過していても、

-土地
-建物
-駐車場
-倉庫
-庭
-周辺環境

を一体として検討する購入希望者がいる可能性があります。

ただし、古い家を販売する場合は状態を正確に把握することが重要です。

例えば、

雨漏り
・シロアリ被害
・床の沈み
・柱の腐食
・給湯設備の故障
・浄化槽の状態
・水道管の漏水
・井戸の使用状況

などです。

売主がすべて修理してから売る必要があるとは限りません。

例えば、

「現況のまま500万円」

と、

「200万円修繕して700万円」

であれば、売主の手取りは大きく変わらない可能性があります。

地方の古家では、

いくら費用をかければ、売却価格がどの程度上がるのか

を考える必要があります。

そのため、大規模なリフォームをする前に不動産会社へ相談し、市場性を確認することをおすすめします。

2-2. 空き家・土地バンクも選択肢になる

身延町には「空き家・土地バンク」があります。

町内の空き家・土地を売りたい、貸したい所有者から物件登録を受け、利用希望者へ情報提供する制度です。

登録時には、

・物件登録申込書
・承諾書
・本人確認書類
・土地・建物の登記事項証明書
・家屋または土地登録カード

などが必要とされています。

契約方法は、

直接型

所有者と利用希望者が直接交渉する方式

間接型

宅建協会の仲介を利用する方式

があります。

町は交渉、売買契約、賃貸借契約そのものには関与しません。

したがって、空き家・土地バンクと不動産会社は競合するだけの制度ではありません。

移住希望者へ情報を届ける入口として空き家・土地バンクを検討しつつ、不動産売買の調査・契約実務について宅建業者へ相談する方法も考えられます。

また2026年度には、一定の要件を満たして身延町の空き家バンク物件を購入する人を対象として、一軒につき20万円の「空き家バンク物件購入祝金」が設けられています。買主側の条件がある制度ですが、物件販売を考える際には最新制度を確認しておく価値があります。

3. 古家は解体してから売った方がよい？

3-1. 古家付きと更地の両方を比較する

古家を解体して更地にすると、

建物内部の状態を心配しなくてよい
土地全体を見やすい
新築予定者が検討しやすい

というメリットがあります。

一方、

解体費が発生する
古家利用を希望する買主を失う
住宅用地の固定資産税特例が使えなくなる可能性がある

といったデメリットもあります。

さらに、建物を取り壊した後に土地利用上の制約が分かることもあります。

例えば、

・接道に問題がある
・敷地まで第三者土地を通る
・水路がある
・土地形状が新築に向かない

といったケースです。

したがって、

解体業者へ先に見積りを依頼して、そのまま解体する

のではなく、

現況査定
↓
道路・土地利用調査
↓
解体費を確認
↓
古家付き価格と更地価格を比較
↓
解体するか決める

という順番が合理的です。

また、家財が大量に残っていても同じです。

買主が現況のまま引き取る条件で契約できる場合もあります。

高額な残置物撤去を先に行う必要があるかは、販売方法を決めてから判断します。

3-2. 危険な空き家には解体補助制度もある

一方、老朽化が著しく、

・倒壊のおそれがある
・屋根や外壁が道路へ落下する危険がある
・住宅として利用することが現実的ではない

という場合には、解体を検討する必要があります。

身延町には「危険空家等解体費補助金」の制度があります。

現行要綱では、町内の一定の危険空家等について、要件を満たす解体・撤去・処分費の2分の1、上限50万円を補助する仕組みがあります。原則として町内の対象事業者による工事などの条件があり、交付決定前の着工は原則として対象外です。

2026年度の身延町一般会計予算にも「危険空家等解体費補助金」が計上されています。

ただし、

古い空き家ならすべて補助される

という制度ではありません。

危険空家としての要件、建物状態、権利関係、町税等の条件があります。

解体予定がある場合は、契約や工事着手前に町へ確認することが重要です。

4. 土地を売るときに確認したい道路・都市計画・設備

4-1. 身延町は都市計画区域の内外がある

身延町で土地を売却するときに注意したいのが都市計画区域です。

現在の身延町には約3,707haの身延都市計画区域があります。

町公式資料によると、現在の区域は旧身延町側の一部で、旧下部町・旧中富町には都市計画区域が設定されていません。

したがって、

「身延町の土地だから都市計画区域内」

とも、

「地方だから全部都市計画区域外」

とも言えません。

所在地ごとに確認する必要があります。

町は、都市計画区域内では3,000㎡以上の土地造成について開発許可が関係することなどを案内しています。

中古住宅や土地の売却では、

・都市計画区域の内外
・道路の種類
・道路幅員
・接道状況
・水路
・私道
・第三者所有地

なども確認します。

特に、

「昔から車で通っている」

ということと、

「買主も同じ条件で将来にわたり通行できる」

ことは別問題です。

私有地を通る場合には通行の根拠も確認しておく必要があります。

4-2. 下水道・浄化槽・ハザード・境界を確認する

生活設備についても身延町では場所によって違います。

町では、

中富処理区
帯金・塩之沢処理区
角打・丸滝処理区
身延処理区
下部処理区

の下水道に加え、上之平の農業集落排水、北川の小規模集合排水があります。

これらの区域外では、各戸で設置・管理する浄化槽による処理が基本となっています。

そのため中古住宅を売却するときには、

・公共下水道へ接続済みなのか
・浄化槽なのか
・単独処理か合併処理か
・浄化槽が現在使える状態か
・井戸水を使っているか

などを確認します。

古い空き家では何年も浄化槽を使用していない場合もあります。

「設備あり」と「現在正常に利用できる」は別なので、販売時の表示には注意が必要です。

ハザードも重要です。

身延町では洪水・土砂災害ハザードマップを公開しているほか、富士山ハザードマップ、液状化危険度等の情報も確認できます。

水防法に基づく水害ハザードマップ上の物件所在地は、宅建業者による重要事項説明の対象です。

また、地方の広い土地では境界標がないケースもあります。

必ずすべての物件で確定測量が必要というわけではありませんが、

・境界が分からない
・隣地と認識が違う
・越境している
・土地の一部を分けて売る

という場合には、土地家屋調査士による調査・測量を検討します。

5. 相続・未登記・農地がある不動産の売却

5-1. 相続登記と未登記建物を確認する

身延町の空き家売却で多い確認事項の一つが相続です。

例えば登記事項証明書を見ると、

土地　祖父名義
建物　父名義

のままになっていることがあります。

この場合、現在誰が相続人なのかを確認し、必要な相続登記を進めます。

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

不動産を相続によって取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日以前に相続取得を知っていた未登記不動産については、原則として2027年3月31日までが期限です。

さらに、遺産分割で不動産を取得した場合には、遺産分割成立から3年以内にその内容に基づく登記を行う義務があります。

未登記建物にも注意します。

例えば、

母屋は登記済み
倉庫は未登記
増築した2階部分が登記されていない

という場合です。

建物の物理的状況に関する登記は土地家屋調査士、相続登記や所有権移転等の権利登記は司法書士の専門分野です。

ただし、

登記が整っていないから不動産会社へ相談してはいけない

わけではありません。

先に査定・調査を行い、「売却までにどこまで登記整理が必要か」を確認してから専門家へ依頼する方が効率的な場合があります。

5-2. 畑・田がある場合は農地法を確認する

身延町では、住宅敷地の隣に畑や田を所有しているケースもあります。

農地は一般の宅地と同じ方法で自由に所有権を移転できるわけではありません。

農地を農地のまま買主へ移転する場合には、原則として農地法3条許可が関係します。

一方、

・農地を住宅敷地
・駐車場
・資材置場

などへ転用しながら所有権を移す場合には、農地法5条の許可等を検討します。

身延町では農業委員会が農地法3条の許可、4条・5条の農地転用申請受付等を行っており、農地転用については事前相談を求めています。

さらに、町は農振農用地について原則転用できず、必要な場合には農用地区域からの除外手続について産業課へ相談するよう案内しています。

したがって、

「畑も家と一緒に売れば自動的に名義変更できる」

とは考えないことが重要です。

一方で、

農地がある＝売れない

でもありません。

買主の利用目的や農地の区分を確認し、

住宅＋農地として売る
住宅部分と農地を分けて売る
転用可能性を調べる

などを比較します。

6. 査定価格・売出価格と販売方法の決め方

6-1. 査定額が高い会社だけで決めない

不動産会社へ査定を依頼すると、会社ごとに査定額が違うことがあります。

例えば、

A社　600万円
B社　750万円
C社　950万円

という場合です。

このとき、

「950万円と言った会社が一番優秀」

とは限りません。

査定価格は、その価格で必ず買主が現れることを保証する数字ではないからです。

確認したいのは、

・どの取引事例を使ったか
・土地と建物をどう評価したか
・どのような買主を想定しているか
・販売期間をどの程度見込んでいるか
・道路や農地などの問題を価格へ反映しているか

です。

身延町の不動産では、同じ地区内でも、

・平坦地か傾斜地か
・駅・幹線道路へのアクセス
・敷地形状
・道路条件
・建物状態
・農地・山林の有無

などで価格差が出ます。

都市部の分譲マンションのように単純な「㎡単価」だけでは判断しにくい物件も少なくありません。

そのため査定価格の数字だけでなく、

査定の根拠

を確認することが重要です。

6-2. 身延町外の購入希望者にも情報を届ける

身延町の不動産を売る場合、購入者を町内だけに限定して考える必要はありません。

例えば、

・山梨県内からの住み替え
・静岡県方面からの移住
・首都圏からの地方移住
・セカンドハウス
・古家を改修したい人
・事業用として利用したい人

などが考えられます。

不動産会社へ媒介を依頼する場合は、

・レインズ
・不動産ポータルサイト
・自社ホームページ
・SNS等

を組み合わせて販売します。

レインズは宅建業者間で物件情報を共有する指定流通機構のシステムで、専任媒介では原則7日以内、専属専任媒介では原則5日以内の登録義務があります。

また、身延町の空き家・土地バンクも、移住や定住を考える利用者へ情報を届ける選択肢です。

重要なのは、

掲載先を増やすことそのもの

ではなく、

その物件を必要とする人へ、正確な情報を届けること

です。

例えば古家なら、

「築70年」

だけではなく、

・駐車スペース
・土地の広さ
・倉庫
・畑
・設備状態
・修繕が必要な箇所

などを具体的に提示する方が購入判断につながります。

7. 購入申込みから売買契約・引渡しまで

7-1. 価格以外の条件も確認する

購入希望者から申込みが入ったら、売主は条件を確認します。

例えば、

売出価格　700万円
購入希望　600万円

という価格交渉だけを見るのではありません。

確認したいのは、

・購入価格
・手付金
・契約日
・引渡日
・住宅ローン利用
・残置物
・測量
・農地法手続
・修繕
・建物解体

などです。

例えば、

600万円で現況のまま購入

と、

650万円だが売主負担で残置物処分150万円

であれば、後者の方が売主負担が大きい場合があります。

価格だけではなく、

最終的な手取りと売主の負担

を比較することが重要です。

農地付き物件の場合には、農地法許可等を契約条件として整理することもあります。

許可が得られなかった場合に契約をどう扱うかを明確にしておく必要があります。

7-2. 契約不適合・残置物・境界を明確にする

古家を売却するときは、

「古い家なので、すべて現状のままです」

だけでは十分ではありません。

売主が把握している、

・雨漏り
・シロアリ
・給排水故障
・浄化槽不具合
・越境
・境界問題

などは、事前に不動産会社へ伝えることが重要です。

民法では、引き渡された目的物が契約内容に適合していない場合について「契約不適合責任」が定められています。

種類・品質に関する不適合では、原則として買主が不適合を知ってから1年以内に通知しないと一定の権利を行使できなくなる規定がありますが、売主が引渡時に知っていた場合などには例外があります。

個人間の中古住宅売買では、契約によって責任範囲を調整することがあります。

しかし、

知っている問題を隠したうえで免責特約を入れる

という考え方は適切ではありません。

残置物も明確にします。

・売主撤去
・一部残置
・すべて買主引取り

のどれなのかを契約書や付属書類へ反映します。

境界についても、

確定測量をする
境界標を確認する
現況で引き渡す

など物件ごとに条件を決めます。

そして契約後は、

・相続登記
・抵当権抹消
・農地許可
・残置物撤去
・測量等

必要な手続きを行い、決済日に残代金受領、所有権移転登記、鍵の引渡しを行います。

8. まとめ｜身延町で不動産を売却するなら最初に全体を調べる

8-1. 売却費用・仲介手数料・税金

不動産を売却するときは、売買価格だけでなく費用も確認します。

代表的なものとして、

・仲介手数料
・売買契約書の印紙税
・抵当権抹消費用
・必要な登記費用
・測量費
・残置物処分費
・解体費
・譲渡所得税等

があります。

仲介手数料には国土交通省が定める上限があります。

特に地方の空き家・古家で重要なのが低価格帯物件の特例です。

2024年7月1日から、売買価格800万円以下の宅地・建物について、宅建業者が依頼者一方から受けられる媒介報酬の上限は30万円＋消費税となっています。

消費税率10％なら上限33万円です。

これは、

「800万円以下なら必ず33万円を支払う」

という意味ではなく、あくまで上限です。

実際の仲介手数料は媒介契約時に確認します。

また、不動産売却で利益が発生すれば譲渡所得税等が課税される場合があります。

基本的には、

譲渡価額－取得費－譲渡費用－利用できる特別控除

を基礎に譲渡所得を計算します。

相続不動産の場合には、原則として亡くなった方の取得時期や取得費を引き継ぎます。

相続した実家で一定の要件を満たす場合には、被相続人居住用財産の特別控除を利用できる可能性もあります。

2026年9月現在、一定の相続空き家を2027年12月31日までに売却し、その他の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

ただし、2024年以降の譲渡で対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合には、一人当たり最高2,000万円となります。

税制特例には多くの要件があるため、必要に応じて税理士や税務署へ確認します。

8-2. 売却までの具体的なチェック手順

最後に、身延町で空き家・古家・土地を売却するときの手順を整理します。

1．所有者を確認する

登記事項証明書で土地・建物の所有者を確認します。

2．相続状況を確認する

亡くなった人名義なら、相続人と相続登記を確認します。

3．所有している土地を全部確認する

宅地だけでなく、畑、田、山林などがないか確認します。

4．建物を確認する

母屋、離れ、倉庫、増築部分などを確認します。

5．現地を確認する

雨漏り、残置物、境界、道路、設備などを確認します。

6．都市計画・道路・ハザードを調査する

身延町は都市計画区域の内外があるため、所在地ごとに確認します。

7．農地があれば農業委員会へ確認する

農地のまま売るのか、転用するのかを整理します。

8．現在の状態で査定する

解体・片付けをする前に市場価格を確認します。

9．販売方法を決める

不動産会社、空き家・土地バンクなどを物件に応じて検討します。

10．売却前に必要な問題だけ整理する

相続登記、抵当権、農地法、測量などです。

その後に販売を開始し、

・購入申込み
・条件交渉
・重要事項説明
・売買契約
・引渡し準備
・残代金決済

へ進みます。

身延町の不動産売却では、

・家が古いから売れない

・山の近くだから売れない

・畑があるから売れない

と最初から決める必要はありません。

一方で、

「とにかく安く出せば売れる」

とも限りません。

地方の不動産ほど、

何が問題で、何が問題ではないのかを正確に整理すること

が重要です。

例えば、

・未登記倉庫がある
・農地が一筆だけ付いている
・井戸がある
・浄化槽が古い
・境界標がない

といったこと自体で、直ちに売却不可能になるわけではありません。

大切なのは、

その状態を調査し、
必要な手続きを確認し、
買主へ正確に説明できるようにすることです。

株式会社Wakkaでは、山梨県南部町を拠点に、身延町の空き家・中古住宅・土地・相続不動産についても、

「まず全部直してから売る」

のではなく、

「まず調べて、売却に必要なものだけ整理する」

という進め方を重視しています。

株式会社Wakkaが南部町との空き家対策に関する協定を通じて重視しているのも、空き家を単に「処分するもの」と見るのではなく、

・管理する
・売却する
・貸す
次の利用者へつなぐ

ために、問題点を整理して選択肢を作ることです。

この考え方は身延町の不動産についても同じです。

相続した家をどうすればよいか分からない。

築年数が古く売れるのか不安。

家財が残っている。

農地まで付いている。

売却前に解体すべきか迷っている。

このような段階でも査定・売却相談を始めることはできます。

先に大きな費用をかけるのではなく、

現況確認
↓
査定
↓
権利・法令調査
↓
必要な問題整理
↓
販売方法決定

という順番で進めることが、身延町で空き家・古家・土地を売却するときの基本です。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064