再建築できない家は売却できる？接道していない土地・赤道・農道がある不動産の調べ方 | 不動産は富士宮市周辺の株式会社Wakka | ブログ

再建築できない家は売却できる？接道していない土地・赤道・農道がある不動産の調べ方

相続した実家や古い空き家を売却しようとして調査したところ、

「家の前に道はあるのに、建築基準法上の道路ではないと言われた」

「公図を見ると、家までの道が赤道になっている」

「前面道路が農道になっている」

「道路まで第三者の土地を通らなければならない」

「建物は建っているのに、建て替えはできないと言われた」

ということがあります。

このような不動産は、一般に「再建築不可物件」と呼ばれることがあります。

では、再建築できない家は売却できないのでしょうか。

結論からいうと、再建築に制限がある不動産でも、売却そのものが禁止されるわけではありません。

ただし、再建築できる一般的な宅地と比べて、

・購入希望者が限定される
・住宅ローンの審査が難しくなることがある
・土地の評価に影響する
・建物を解体すると新しい建物を建てられない可能性がある
・道路や通行権の確認に時間がかかる

など、売却上の大きな注意点があります。

そして、ここで最も注意したいのが、

「道路に2m接していないから、必ず再建築不可」

と一律に判断しないことです。

建築基準法第43条では、都市計画区域・準都市計画区域内の建築物について、原則として敷地が建築基準法上の道路へ2m以上接する「接道義務」があります。

一方、都市計画区域外では、この建築基準法上の接道義務が原則として適用されません。

例えば、株式会社Wakkaが拠点を置く山梨県南部町は町内に都市計画区域がありません。

したがって、南部町の住宅について、

「前の道が建築基準法42条道路ではない」

という理由だけで、

「再建築できません」

と断定するのは適切ではありません。

一方、富士宮市など都市計画区域がある地域では、建築基準法42条の道路種別や43条の接道条件を確認する必要があります。

また、赤道や農道についても注意が必要です。

赤道や農道は、人や車が通れるからといって必ず建築基準法上の道路になるわけではありません。

しかし一定の条件を満たす場合には、建築基準法43条2項の認定・許可制度によって建築できる可能性があります。

つまり、

「42条道路ではない」＝「絶対に建築できない」

でもありません。

この記事では、

・再建築不可とは何か
・接道義務とは何か
・42条道路にはどのような種類があるのか
・赤道とは何か
・農道に接する土地は再建築できるのか
・43条2項の認定・許可とは何か
・南部町のような都市計画区域外ではどう考えるのか
・私道や第三者所有地を通る場合はどうするのか
・どこで道路種別を確認するのか
・売却前に解体してよいのか

まで、不動産売却の実務に沿って分かりやすく解説します。

株式会社Wakka

株式会社Wakkaは、山梨県南部町に拠点を置き、空き家、相続不動産、中古住宅、土地、農地付き住宅などの不動産売買・売却相談に対応する不動産会社です。

地方の中古住宅では、建物そのものだけでなく、

・接道
・道路幅員
・私道
・赤道
・農道
・第三者所有地
・水路
・境界
・未登記建物
・相続登記
・農地

などを確認しなければ、売却後にどのような利用ができるのか判断できない場合があります。

株式会社Wakkaでは、単に「再建築不可だから安く売る」と判断するのではなく、

「本当に接道義務が適用される地域なのか」

「その道は建築基準法上どのように扱われているのか」

「43条2項の認定・許可の可能性はないのか」

「通行権や私道利用を整理できないか」

などを確認したうえで売却方法を検討することを重視しています。

また、株式会社Wakkaは南部町と空き家対策に関する協定を結んでいます。

地域の空き家を次の所有者へつなげるためには、建物の状態だけでなく、道路、接道、境界、相続登記、未登記建物など、不動産流通の前段階にある問題を整理することも重要です。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064

目次

1. 再建築できない家でも売却できる？
   1. 「売却できるか」と「建て替えできるか」は別問題
   2. 都市計画区域外では接道義務の考え方が異なる
2. 建築基準法上の「道路」と接道義務とは
   1. 原則は幅員4m以上の42条道路へ2m以上接道
   2. 幅員4m未満でも42条2項道路なら建築できる場合がある
3. 接道していない土地でも建築できる可能性はある？
   1. 建築基準法43条2項1号の「認定」
   2. 43条2項2号の「許可」という方法もある
4. 赤道がある土地は再建築できる？
   1. 赤道とは道路法が適用されない「里道」など
   2. 赤道だから建築基準法上の道路になるわけではない
5. 農道・私道に接する土地はどう調べる？
   1. 農道でも43条2項の対象になる可能性がある
   2. 私道は所有者より「建築基準法上の位置付け」が重要
6. 再建築できるか確認する具体的な調査方法
   1. 公図・登記・道路台帳・道路種別を確認する
   2. 通行・掘削・水路・境界も同時に確認する
7. 再建築に課題がある家を売却するときの注意点
   1. 売却前に建物を解体しない方がよいケース
   2. 解決できる接道問題と買主へ説明して売る問題を分ける
8. まとめ｜「再建築不可」と決める前に道路を正確に調査する
   1. 売却までの具体的な確認手順
   2. 不動産会社・建築士・土地家屋調査士・司法書士等の役割

1. 再建築できない家でも売却できる？

1-1. 「売却できるか」と「建て替えできるか」は別問題

まず理解しておきたいのが、

不動産を売却できるか

と、

その土地へ新しい建物を建築できるか

は別問題だということです。

例えば、現在古い住宅が建っているものの、建築基準法上必要な接道条件を満たしていない土地があるとします。

このような土地でも、所有者から買主へ土地・建物の所有権を移転すること自体が当然に禁止されるわけではありません。

したがって、

「再建築できないから売買契約もできない」

ということではありません。

ただし、買主から見れば大きな制約です。

購入後に現在の家を解体しても、新しい住宅を建てられないのであれば、

「古家を利用し続ける」

「改修して利用する」

といった方法が中心になります。

また、金融機関は不動産の担保価値や将来の流通性を審査します。

再建築に制約がある物件は担保評価へ影響する可能性があり、金融機関によっては住宅ローンを利用しにくい場合があります。

ただし金融機関ごとに融資基準は異なるため、

「再建築不可なら住宅ローンは絶対に使えない」

と断定することも適切ではありません。

現金購入者、不動産事業者、隣地所有者なども含め、物件に合った販売方法を検討します。

1-2. 都市計画区域外では接道義務の考え方が異なる

ここは地方の不動産を扱ううえで非常に重要です。

建築基準法42条・43条などの道路・接道に関する規定は、原則として都市計画区域・準都市計画区域内に適用される集団規定です。

そのため、都市計画区域外の土地について、

「42条道路へ2m以上接していないから再建築不可」

と一律に判断することはできません。

山梨県も、都市計画区域外について、

建築基準法上、道路に接する必要はない

と明確に案内しています。

株式会社Wakkaの所在地である南部町は都市計画区域外です。

したがって南部町の中古住宅では、前面通路が建築基準法42条道路ではないことだけを理由として「再建築不可」と判断するのは正確ではありません。

ただし、

「都市計画区域外だから何でも建築できる」

ということでもありません。

建築基準法の構造規定、土砂災害特別警戒区域における規制、県条例、開発に関する規制、敷地の安全性など、別の規制を確認する必要があります。

さらに2025年4月1日から建築確認制度が改正され、都市計画区域外でも、原則として階数2以上または延べ面積200㎡を超える建築物は建築確認の対象となっています。

つまり、

建築確認が必要か

と、

建築基準法43条の接道義務があるか

も別々に判断しなければなりません。

2. 建築基準法上の「道路」と接道義務とは

2-1. 原則は幅員4m以上の42条道路へ2m以上接道

都市計画区域・準都市計画区域内では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路へ2m以上接していなければなりません。

これが「接道義務」です。

建築基準法42条では、建築基準法上の道路を定めています。

代表的なものとして、

42条1項1号道路

道路法による道路です。

国道、都道府県道、市町村道などで、原則として幅員4m以上のものです。

42条1項2号道路

都市計画法、土地区画整理法等によって造られた道路です。

42条1項3号道路

建築基準法の道路規定が適用された時点ですでに存在していた幅員4m以上の道です。

42条1項4号道路

都市計画法等による道路で、2年以内に事業が行われる予定として特定行政庁が指定したものです。

42条1項5号道路

特定行政庁から「道路位置指定」を受けた道路です。

住宅分譲地などの私道で多く見られます。

ここで重要なのは、

公道か私道か

だけでは建築基準法上の道路かどうかを判断できないことです。

私有地であっても位置指定道路など42条道路であることがあります。

逆に、現地では舗装されて車が通っている道でも、42条道路ではない場合があります。

2-2. 幅員4m未満でも42条2項道路なら建築できる場合がある

前面道路が4m未満だからといって、直ちに再建築不可になるわけでもありません。

建築基準法42条2項には、一般に「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれる制度があります。

建築基準法の道路規定が適用された時点ですでに建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道について、特定行政庁が指定したものです。

2項道路に接している場合には、道路中心線から原則2m後退した線を道路境界線とみなします。

これが一般に「セットバック」と呼ばれるものです。

例えば現況道路幅員が3mであれば、両側が一般的な宅地の場合、

道路中心
↓
2m

の位置まで敷地を後退させて建築することになります。

そのため、

前面道路3m
＝再建築不可

ではありません。

まず、

その道が42条2項道路として指定されているか

を確認する必要があります。

また、反対側が川、がけ、線路敷などの場合は後退方法が異なることがあります。

道路幅員だけを現地で測って判断せず、特定行政庁へ道路種別を確認することが重要です。

3. 接道していない土地でも建築できる可能性はある？

3-1. 建築基準法43条2項1号の「認定」

都市計画区域内で敷地が42条道路へ接していない場合でも、直ちに建築できないと決まるわけではありません。

建築基準法43条2項には、接道義務の例外があります。

その一つが43条2項1号の認定です。

一定の基準を満たす建築物について、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めた場合、接道義務の適用を受けないことがあります。

対象となる道として重要なのが、

農道その他これに類する公共の用に供する道

などです。

例えば、建築基準法42条道路ではないものの、

・幅員が一定以上ある
・一般の通行に利用されている
・公的機関等によって管理されている
・将来にわたり安定して利用できる

などの条件を満たす農道等です。

山梨県でも、43条2項1号認定について農道等を対象とする運用基準を定めています。

つまり、

「前面が農道なので再建築不可」

とすぐに判断することはできません。

農道の幅員、管理者、造成経緯、通行状況、敷地との接し方などを確認する必要があります。

3-2. 43条2項2号の「許可」という方法もある

1号認定の基準に該当しない場合でも、43条2項2号の許可を検討できるケースがあります。

これは敷地周囲の状況などを踏まえ、交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないとして特定行政庁が個別に許可する制度です。

例えば、

・道路へつながる一定の通路がある
・周囲に広い空地がある
・赤道などを通路として利用している

といったケースで検討される場合があります。

山梨県では43条2項1号の認定基準と、2号の許可基準をそれぞれ定めています。

富士宮市でも、42条道路に接していない敷地で建築確認を申請する場合には、事前に43条2項1号認定または2号許可を取得する仕組みが設けられています。

ここで注意したいのは、

43条2項許可等は、将来どのような建築でも無条件に認める制度ではない

ということです。

建物用途、規模、通路の状態、周辺状況などに基づいて判断されます。

中古住宅を売却する際に、

「現在建物が建っているので、次も必ず許可されます」

と断定することは避けなければなりません。

再建築を購入判断の前提とする買主がいる場合は、管轄行政庁へ具体的な建築計画を前提として確認する必要があります。

4. 赤道がある土地は再建築できる？

4-1. 赤道とは道路法が適用されない「里道」など

古い公図を見ると、細長い土地が赤く着色されていることがあります。

これが一般に「赤道」「赤線」「里道」などと呼ばれるものです。

昔から地域の通路として利用されてきたものの、道路法上の国道・県道・市町村道にはなっていない道路などが該当します。

このような里道は「法定外公共物」と呼ばれます。

地方分権改革により、現在も公共的な機能を持つ多くの里道・水路は市町村へ譲与され、財産管理・機能管理を市町村が行っています。

一方、機能を失った旧法定外公共物など、国が管理しているケースもあります。

したがって、赤道を調査するときは、

「公図で赤く表示されている」

だけでなく、

現在の所有者・管理者は誰なのか

を確認する必要があります。

市町村の道路・財産管理担当部署、必要に応じて財務局等へ確認します。

4-2. 赤道だから建築基準法上の道路になるわけではない

赤道について最も重要なのは、

赤道＝建築基準法42条道路ではない

という点です。

もちろん、実際の指定状況によって42条道路として扱われているケースがないとは限りませんが、

「公図上で道になっている」

「昔から近所の人が通っている」

という理由だけで42条道路になるわけではありません。

山梨県も、道路法の道路で幅員4m未満のものや、赤道・農道など道路法によらない道については、公図・案内図等を用意して管轄建設事務所へ相談するよう案内しています。

一方、赤道が42条道路ではなくても、都市計画区域内で43条2項2号の許可対象となる可能性があります。

山梨県の許可基準でも、一定の条件のもとで里道・赤道等を通路として扱う考え方が示されています。

つまり、

赤道に接している
↓
42条道路ではない
↓
必ず再建築不可

という流れではありません。

42条道路か確認
↓
違う場合は43条2項の可能性を確認

という順番が重要です。

5. 農道・私道に接する土地はどう調べる？

5-1. 農道でも43条2項の対象になる可能性がある

農道とは、主として農業利用のため整備された道路です。

土地改良事業によって整備された農道や、自治体・土地改良区等が管理する農道などがあります。

現地を見ると、

舗装済み
幅員5m
車も普通に走行している

という農道もあります。

そのため、

「これなら普通の道路と同じだろう」

と思いやすいのですが、建築基準法上の扱いは別途確認する必要があります。

農道は道路法上の道路ではない場合があり、その場合は42条1項1号道路には該当しません。

しかし、先ほど説明したとおり、43条2項1号認定の対象となる可能性があります。

山梨県の運用基準でも、一定の農道等について、

・一般の通行に供されていること
・管理者が確認できること
・将来的に安定して利用できること

などを確認する仕組みが設けられています。

したがって、

農道＝建築不可

でも、

幅4mある農道＝必ず建築可能

でもありません。

行政による個別確認が必要です。

5-2. 私道は所有者より「建築基準法上の位置付け」が重要

私道についても同じです。

「私有地なので建築基準法上の道路ではない」

という説明は正しくありません。

例えば、宅地分譲時に道路位置指定を受けた私道は、42条1項5号道路です。

また、昔から建物が立ち並ぶ私道が42条2項道路として指定されている場合もあります。

逆に、幅員6mのきれいな私道でも、42条道路として扱われていないことがあります。

したがって、

公道か私道か

だけでなく、

建築基準法42条の何号道路なのか

を確認することが重要です。

さらに私道の場合には、建築基準法とは別に、

・私道部分の所有者
・共有持分の有無
・通行承諾
・車両通行の可否
・掘削承諾
・水道管等の引込み
・維持管理費

も確認します。

建築基準法上は道路でも、私法上の通行・掘削問題が残っている場合があるからです。

6. 再建築できるか確認する具体的な調査方法

6-1. 公図・登記・道路台帳・道路種別を確認する

中古住宅を売却するときの道路調査は、次の順番で進めると整理しやすくなります。

1．都市計画区域内か確認する

最初に確認したい重要項目です。

都市計画区域内・準都市計画区域内なのか、それとも区域外なのかによって、接道義務の適用が変わります。

南部町は都市計画区域外です。

一方、富士宮市の物件では場所ごとの都市計画上の位置付けを確認します。

2．土地の登記事項証明書を取得する

売却地の地番・所有者・地目・地積を確認します。

3．公図を取得する

敷地と道路、水路、隣接地の位置関係を確認します。

赤道・水路・第三者所有地が介在していないかも確認します。

4．道路管理者へ確認する

国道、県道、市町村道であれば道路名称、認定幅員、道路区域等を確認します。

5．特定行政庁へ道路種別を確認する

42条1項1号なのか、2項道路なのか、位置指定道路なのか、そもそも42条道路ではないのかを確認します。

山梨県では、道路法によらない赤道・農道などについて、案内図、公図、幅員等を準備して管轄建設事務所へ相談できます。

南部町・身延町・早川町などについては、山梨県峡南建設事務所の都市計画・建築担当が重要な確認先になります。

6．現地で幅員・接道長さ・水路等を確認する

資料だけでなく実際の状態を確認します。

これらを確認して初めて、

「再建築できる」

「43条認定等が必要」

「現在の条件では難しい」

という判断がしやすくなります。

6-2. 通行・掘削・水路・境界も同時に確認する

建築基準法上の道路調査だけで終わらせないことも重要です。

例えば、

敷地
↓
水路
↓
42条道路

という物件があります。

見た目では道路に面していても、道路と敷地の間に水路があるため、橋や占用許可、接道の扱いを確認する必要があります。

山梨県でも、敷地と建築基準法上の道路の間に水路がある場合について、独自の43条運用基準を設けています。

また、

敷地
↓
第三者私有地
↓
道路

となっていることもあります。

この場合には、

建築基準法上の接道
＋
第三者土地を通行できる権利

を分けて確認します。

同様に、私道を通っている場合には、

通行できるか
車で通れるか
水道管工事で掘削できるか
買主へ条件を承継できるか

まで確認します。

道路調査は、

「前面道路が何mあるか」

だけを調べる作業ではありません。

7. 再建築に課題がある家を売却するときの注意点

7-1. 売却前に建物を解体しない方がよいケース

再建築に課題がある空き家で特に慎重に判断したいのが「解体」です。

老朽化した住宅を見ると、

「古い家なので更地にした方が売りやすいだろう」

と考えるかもしれません。

しかし、本当に再建築が難しい土地だった場合、

建物を解体
↓
建物がなくなる
↓
新しい住宅も建築できない

という状態になる可能性があります。

古家が残っていれば、

改修して居住
倉庫として利用
投資用・賃貸として活用

などの可能性が残っていたのに、解体によって利用方法が狭まることがあります。

さらに、住宅を取り壊したことにより、翌年度以降の固定資産税について住宅用地の特例が適用されなくなる場合もあります。

したがって再建築の可否が不明な空き家では、

解体する前に道路調査を行う

ことが重要です。

なお、古い建物を残せばどのような改修でも自由にできるという意味でもありません。

2025年4月以降、2階建て以上または延べ面積200㎡超の建築物については、大規模な修繕・模様替えにも建築確認が必要になる場合があります。

建て替えだけでなく、大規模改修を予定する場合も建築士・行政へ確認します。

7-2. 解決できる接道問題と買主へ説明して売る問題を分ける

接道に課題がある物件では、

「売却前に全部直さなければならない」

とは限りません。

例えば、

売却前に改善を検討しやすいもの

・私道所有者から通行承諾を取得する
・車両通行条件を整理する
・掘削承諾を取得する
・道路位置指定の資料を確認する
・境界を測量する
・隣接土地の一部を購入して2m接道を確保する

などです。

一方、

行政判断が必要なもの

・42条道路に該当するか
・2項道路として扱われるか
・43条2項認定が可能か
・43条2項許可を受けられるか

については、売主や不動産会社が独自に保証することはできません。

そのため、

「再建築できます」

と販売広告へ記載する場合には、その根拠を確認することが重要です。

逆に調査の結果、

「現在の条件では42条道路へ接しておらず、43条認定・許可についても個別確認が必要」

という状況なら、それを買主へ説明したうえで販売する方法もあります。

購入後の用途を限定して現金で購入する人や、隣接所有者が購入する可能性もあります。

重要なのは、問題を隠して売るのではなく、

何が確認済みで、何が未確定なのか

を明確にすることです。

8. まとめ｜「再建築不可」と決める前に道路を正確に調査する

8-1. 売却までの具体的な確認手順

再建築に不安がある中古住宅を売却するときは、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

1．都市計画区域かどうか確認する

最初に接道義務の適用を確認します。

2．土地・建物の登記を確認する

地番、地目、所有者、建物登記等を確認します。

3．公図を確認する

道路、赤道、水路、私有地の位置関係を確認します。

4．道路管理者を確認する

国、県、市町村、土地改良区、私人など、誰が管理しているかを調べます。

5．建築基準法上の道路種別を確認する

42条1項道路、2項道路、位置指定道路等を確認します。

6．接道幅を確認する

原則として2m以上接しているか確認します。

7．42条道路でなければ43条2項を確認する

農道、赤道、通路等について認定・許可の可能性を行政へ相談します。

8．通行・掘削権を確認する

私道や第三者土地を利用する場合には特に重要です。

9．境界・水路を確認する

必要に応じて測量や道路・水路管理者との協議を行います。

10．売却方法を決める

通常の中古住宅として売るのか、条件を明示して売るのか、隣接所有者へ提案するのかなどを比較します。

この中で特に重要なのが、

1番目の「都市計画区域かどうか」

です。

例えば南部町では建築基準法43条の接道義務そのものが原則適用されません。

そのため、都市部の中古住宅と同じチェックリストだけで「再建築不可」と判断すると、物件評価を誤る可能性があります。

8-2. 不動産会社・建築士・土地家屋調査士・司法書士等の役割

道路・接道に課題がある物件では、専門家や行政の役割を正しく分ける必要があります。

不動産会社

・不動産査定
・登記・道路資料の調査
・販売方法の検討
・媒介・販売活動
・買主への条件説明
・売買契約の調整

を行います。

建築士

・建築計画
・接道条件を踏まえた建築可能性の検討
・建築基準法への適合性
・43条認定・許可を前提とした計画

などについて重要な役割を持ちます。

特定行政庁・建築担当部署

・建築基準法上の道路種別
・43条2項認定・許可
・建築確認に関する判断

の確認先です。

最終的な建築可否を不動産会社だけで決定するものではありません。

土地家屋調査士

・境界・測量
・土地分筆
・地積更正
・建物表題登記

などを扱います。

例えば隣接地の一部を購入して接道幅を確保するため分筆が必要な場合などです。

司法書士

・隣接地を購入した場合の所有権移転登記
・相続登記
・抵当権抹消
・地役権等の権利登記

などを扱います。

弁護士

・私道通行をめぐる争い
・通行権の紛争
・隣地所有者との法的交渉

など、紛争が発生している場合の相談先となります。

株式会社Wakkaが拠点を置く山梨県南部町では、町全域が都市計画区域外であるため、都市部のように「42条道路への2m接道」だけで建て替えの可否を判断することはできません。

一方、富士宮市などでは建築基準法上の道路種別や43条認定・許可の確認が重要になる地域があります。

つまり、

同じように道路が細い家でも、所在地によって法律上の判断が変わる

ということです。

株式会社Wakkaでは、南部町との空き家対策に関する協定で培う地域課題への視点も踏まえ、

「道が細いから売れません」

「赤道だから再建築できません」

「農道だから住宅は建てられません」

と最初から決めつけるのではなく、

都市計画区域を確認する
↓
道路種別を確認する
↓
公図と現地を照合する
↓
赤道・農道・私道の管理者を確認する
↓
43条認定・許可等の可能性を確認する
↓
通行・掘削・境界を整理する
↓
売却方法を決める

という順番で考えることを重視しています。

相続した実家の前の道が細い。

市道ではなく農道だった。

公図に赤道がある。

家まで第三者の土地を通っている。

不動産会社から再建築不可と言われた。

このような場合でも、売却を諦める前に一度道路の法的な位置付けを確認することが重要です。

そして、再建築の可能性が分からない状態で、先に古家を解体することは慎重に判断してください。

「今ある家を壊した後、もう一度家を建てられるのか」

を確認してから、解体・売却・活用の順番を決めることが、接道に課題のある不動産を扱ううえで非常に重要です。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064