富士宮市で売れない土地を売却する方法｜市街化調整区域・山林・農地も解説 | 不動産は富士宮市周辺の株式会社Wakka | ブログ

富士宮市で売れない土地を売却する方法｜市街化調整区域・山林・農地も解説

「何年も売りに出しているのに問い合わせがない」

「市街化調整区域だから売れないと言われた」

「山林を相続したが、買い手が見つからない」

「畑を手放したいが、普通の土地と同じようには売れない」

富士宮市で土地を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるでしょう。

結論からいうと、「売れない土地」という法律上の種類があるわけではありません。売れにくい土地には、多くの場合、購入できる人や利用方法を限定する何らかの理由があります。

その理由を確認し、価格だけでなく、

・誰に売るのか
・何に利用できる土地なのか
・どの範囲を売るのか
・売却前に何を整理するのか
・どこまで現況のまま引き渡すのか

を組み替えることで、売却の可能性を広げられるケースがあります。

特に富士宮市では、市街化調整区域、農地、山林、接道に課題がある土地など、一般的な住宅地とは異なる調査が必要な不動産があります。

例えば市街化調整区域なら、「土地そのものを売れるか」より、買主が取得後に住宅・事業所などを建築できるかが重要です。富士宮市では、市街化調整区域は市街化を抑制する区域とされ、原則として開発や建築行為が制限されています。

山林であれば、道路から現地へ入れるか、森林法上の届出・許可が関係するか、伐採や造成にどれだけ費用が必要かが市場性に影響します。

農地であれば、農地として耕作する人へ売るのか、宅地や駐車場等への転用を前提にするのかで、必要な許可も買主も変わります。

つまり、長期間売れない土地に対して、単純に価格だけを下げ続ける方法が適切とは限りません。

まず、

「なぜ売れないのか」

を確認することが必要です。

この記事では、富士宮市で売れにくい土地を所有している方に向けて、市街化調整区域、山林、農地、接道や境界に課題がある土地をどのように調査し、どのように売却方法を組み替えるかを、不動産実務の視点から解説します。

株式会社Wakka

株式会社Wakkaは、山梨県南部町に拠点を置き、静岡県富士宮市・富士市でも土地、中古住宅、相続不動産、農地付き住宅などの売却相談に対応しています。

売れにくい土地では、査定価格だけを見るのではなく、都市計画、道路、農地、森林、境界、通行などを確認し、「何が売却を難しくしているのか」「どのような買主なら検討できるのか」を整理することが重要です。

株式会社Wakkaでは、単に値下げを提案するのではなく、売却を妨げている条件を確認し、必要に応じて司法書士、土地家屋調査士、行政手続に関わる専門家等とも連携しながら、次の売却方法を考えることを重視しています。

また、株式会社Wakkaは南部町と空き家対策に関する協定を結んでいます。この協定は富士宮市の行政制度を代行するものではありませんが、権利や利用条件を整理し、利用されていない不動産を次の利用へつなげるという考え方を、富士宮市の土地売却についても大切にしています。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217 山梨県南巨摩郡南部町本郷6507
電話番号：0556-64-8064

目次

1. 富士宮市で「売れない土地」になる主な原因
   　1. 売却できない土地と売れにくい土地は違う
   　2. 値下げする前に原因を6つに分ける

2. 市街化調整区域の土地を売る方法
   　1. 所有権移転と建築できるかは別問題
   　2. 許可履歴と買主の利用目的を先に調べる

3. 山林が売れないときに確認すること
   　1. 接道・境界・森林法上の規制を確認する
   　2. 山林は「宅地化できる前提」で売らない

4. 農地が売れないときの考え方
   　1. 農地のまま売るのか転用して売るのかを分ける
   　2. 農振農用地・地域計画まで確認して買主を探す

5. 接道・私道・境界・地形が原因で売れない場合
   　1. 車が入れることと法的な接道は同じではない
   　2. 単独売却だけでなく隣接地との関係を見直す

6. 売れない土地の販売方法を組み替える
   　1. 用途と買主を変える
   　2. 分筆・一体売却・隣接所有者への提案を比較する

7. 売却前に費用をかけるべきか
   　1. 測量・造成・伐採・農地転用を先に行わない
   　2. 問題解決費用と価格調整を比較する

8. まとめ｜富士宮市の売れない土地は原因を特定してから売り方を変える
   　1. 売却までの具体的な確認手順
   　2. どうしても売却できない土地の選択肢

9. 富士宮市で「売れない土地」になる主な原因

1-1. 売却できない土地と売れにくい土地は違う

何か月、何年と売却活動をしているのに購入希望者が現れないと、「この土地は売れない」と考えがちです。

しかし、売れない理由は一つではありません。

所有権移転そのものに問題があるのか、売却はできても買主が利用しにくいのか、法的な利用条件には大きな問題がないものの価格や販売方法が市場と合っていないのかで、対策は変わります。

例えば、市街化調整区域の土地であっても売買そのものが一律に禁止されているわけではありません。一方、購入後に住宅や店舗等を建築できるかは、都市計画法上の許可・適合条件を確認しなければなりません。

山林も売買できますが、進入路がない、境界が分からない、急傾斜である、伐採・造成に手続きが必要といった条件が重なると購入対象者が限られます。

農地も同様です。耕作目的の買主へ農地のまま売る場合と、農地以外へ転用しながら売る場合では、農地法上の手続きが異なります。富士宮市では、耕作目的の売買等は農地法3条、市街化調整区域で転用を伴う所有権移転等は5条許可の対象として案内されています。

この違いを確認せず、

「問い合わせがないから100万円下げよう」

と価格だけを変更しても、買主の目的を実現できない土地なら大きな改善につながらないことがあります。

売却活動を見直すときは、最初に「売れない原因」を確認します。

1-2. 値下げする前に原因を6つに分ける

売れにくい土地は、次の6つに分けて考えると整理しやすくなります。

1つ目は、建築・利用制限です。

市街化調整区域、農地、農振農用地、森林などによって、購入後の利用方法が制限されているケースです。

2つ目は、道路・通行です。

建築基準法上の接道を満たしていない、私道や第三者所有地を通らなければならない、車両が入れないなどの問題があります。

3つ目は、土地そのものの条件です。

急傾斜、不整形、高低差、広すぎる土地、狭小地、擁壁、排水などが市場性に影響します。

4つ目は、権利・境界です。

相続登記未了、共有、境界不明、越境、通行条件が未整理といった問題です。

5つ目は、価格です。

土地そのものの価格は安く見えても、買主が伐採、造成、測量、インフラ整備などに多額の費用を要する場合、総額では割高になることがあります。

6つ目は、販売方法です。

住宅用地として一般消費者だけを対象にしているものの、隣接所有者、農業者、林業関係者、事業者など別の買主を探した方がよい土地もあります。

一つの土地に、これらの問題が複数重なっていることも珍しくありません。

例えば「市街化調整区域だから売れない」と考えていた土地を調べると、実際には市街化調整区域以上に、第三者所有地を通らなければ現地へ入れないことが大きな問題だった、ということも考えられます。

原因が違えば、売り方も変えなければなりません。

2. 市街化調整区域の土地を売る方法

2-1. 所有権移転と建築できるかは別問題

富士宮市は富士市とともに岳南広域都市計画区域を構成する線引き都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域が設けられています。

市街化調整区域は自然環境や農業等を保全し、市街化を抑制する区域で、原則として開発・建築行為が制限されています。

ここで重要なのは、

「土地を売れるか」

と、

「買主が建物を建てられるか」

を分けることです。

市街化調整区域だから所有権移転そのものができないわけではありません。

問題になるのは、取得後の利用です。

富士宮市では、市街化調整区域内で建築物の新築・改築・用途変更等を行う場合、許可不要とされている行為を除いて、都市計画法43条の建築許可、開発行為を伴う場合は29条の開発許可等が必要と案内しています。

そのため、住宅用地として長期間売りに出している土地なら、

「本当に一般の買主が住宅を建築できるのか」

から確認します。

逆に、

「調整区域だから何も建てられない」

と決めつけることも適切ではありません。

許可不要となる行為や、一定の許可基準を満たすことで建築できる用途もあります。

市街化調整区域の売却では、「宅地」という大きな括りではなく、

誰が、
何のために、
どの制度を利用して、

土地を使えるのかを具体化することが重要です。

2-2. 許可履歴と買主の利用目的を先に調べる

既存建物がある場合は、過去の許可履歴を確認します。

富士宮市では、市街化調整区域内の土地建物について、所有者本人または委任を受けた人が全部事項証明書と公図で対象地を特定することで、都市計画法43条の建築許可年月日・番号、60条適合証明、予定建築物の用途等について窓口協議を受けられます。

これは売れにくい中古住宅や古家付き土地では重要な確認です。

登記に「居宅」と記載されていても、それだけで第三者が自由に利用・建替えできるとは限りません。

農家住宅、分家住宅など、特定の条件を前提として建築された住宅では、買主が変わることで新たな許可等が関係する場合があります。

反対に、既存宅地の確認や過去の許可・適合証明等が確認できれば、買主へ説明できる材料が増える場合があります。

市街化調整区域で土地が売れないときは、価格変更の前に、

過去にどの許可を受けているか
現在どの用途で適法に利用されているか
第三者へ所有権移転した後の利用条件はどうなるか

を確認します。

この情報が分からない状態で「建築可能」「建替え可能」として売り出すことは避けるべきです。

3. 山林が売れないときに確認すること

3-1. 接道・境界・森林法上の規制を確認する

山林が売れにくい原因は、単に「山の土地だから」ではありません。

買主が検討するときに重要なのは、

・土地へ行けるか
・境界が分かるか
・伐採できるか
・造成できるか
・管理できるか

という点です。

まず、

・公図上の位置
・現地までの進入路
・車両進入の可否
・公道、林道、農道、私道の別
・第三者所有地の有無
・境界資料
・森林指定

などを確認します。

富士宮市では、森林法5条に基づく地域森林計画対象民有林の立木を伐採する場合、原則として伐採開始日の90日前から30日前までに「伐採及び伐採後の造林の届出」が必要です。

さらに、地域森林計画対象民有林を一定規模以上開発する場合には、森林法上の林地開発許可が関係します。

静岡県では、通常の開発について1ヘクタールを超えるもの、太陽光発電施設の設置を目的とする場合は0.5ヘクタールを超える開発を林地開発許可の対象としています。

富士宮市内で形質変更面積5ヘクタール未満の林地開発許可については、静岡県富士農林事務所森林整備課が提出先として案内されています。

したがって、

「木を切れば資材置場にできる」

「整地すれば事業用地になる」

という前提で販売する前に、森林の指定状況や開発手続きを確認する必要があります。

3-2. 山林は「宅地化できる前提」で売らない

山林を販売するとき、利用可能性を広く見せるために、

・住宅
・別荘
・キャンプ
・資材置場
・事業用地

などを想定することがあります。

しかし、実際に利用するために、

・伐採
・造成
・進入路整備
・排水施設
・境界確認
・各種許可

が必要なら、買主は土地代だけではなく、その総額で購入判断をします。

例えば土地価格が100万円でも、利用開始までに数百万円以上の工事が必要なら、「100万円だから安い」とは単純に判断されません。

山林が長期間売れない場合は、土地単価だけを下げるのではなく、買主が負担する費用を見えるようにします。

確認できる範囲で、

・現地まで車で行けるか
・第三者の土地を通るか
・現況道路幅はどの程度か
・森林計画対象森林か
・境界確定済みか
・未確認事項は何か

を整理します。

「何ができる土地か分からない100万円の山林」と、

「進入条件や法令条件が整理されている100万円の山林」

では、買主が判断できる情報量が違います。

なお、地域森林計画の対象となる森林の土地を売買等で取得した人は、原則として所有者となった日から90日以内に市町村長へ所有者届出を行う必要があります。面積による下限はなく、2026年4月から届出書の記載事項も追加されています。

売却時には、買主側に必要となる取得後の手続きも把握しておくと説明しやすくなります。

4. 農地が売れないときの考え方

4-1. 農地のまま売るのか転用して売るのかを分ける

田・畑は一般の宅地と同じ方法では売れません。

最初に、

・農地として売るのか

・農地以外へ転用して売るのか

を分けます。

富士宮市では、農地を耕作目的で売買・贈与等する場合は農地法3条許可、市街化調整区域の農地を宅地・駐車場等へ転用しながら所有権移転する場合は5条許可が必要と案内しています。

この違いによって、探すべき買主も変わります。

農地として売却するのであれば、実際に農地を利用できる人を探します。

転用を前提とするのであれば、農地法だけでなく、転用後に予定する建築・事業が都市計画法や建築基準法上実現できるかを確認します。

特に市街化調整区域では、

「農地転用できる」

ことと、

「住宅が建築できる」

ことは同じ意味ではありません。

それぞれ別の制度だからです。

また、農地法3条における従来の下限面積要件は2023年4月に廃止されています。

ただし、面積要件がなくなったからといって、誰でも無条件で農地を取得できるわけではありません。農地を効率的に利用すること、必要な農作業へ常時従事すること、周辺農地の利用に支障を及ぼさないことなどの許可要件があります。

したがって、

「農家ではない人には売れない」

と購入候補を最初から狭めるのではなく、具体的な買主の営農計画等を前提として農業委員会へ確認します。

4-2. 農振農用地・地域計画まで確認して買主を探す

売れにくい農地では、登記地目だけでなく、農業振興地域の農用地区域、いわゆる青地に入っているか確認します。

富士宮市では、農用地区域内の土地を農業以外に利用する場合、原則として農地転用の前に農用地区域から除外する手続きが必要です。

除外には、他に代替土地がないこと、地域計画の達成へ支障を及ぼさないこと、農地の集団性・利用集積や土地改良施設へ支障を与えないことなど、複数の要件があります。

さらに富士宮市では、地域計画内の農地について農振除外や農地転用を行う場合、あらかじめ地域計画から外す変更手続が必要と案内しています。

このような土地を、

「申請すれば宅地になります」

という前提で販売することは避けます。

農振除外・農地転用はいずれも要件に基づく審査があるため、結果を売主や不動産会社が保証することはできません。

売れにくい農地では、転用だけを出口とせず、

・農地として売る
・隣接農業者へ意向を確認する
・農地の集積・貸借制度を検討する
・住宅と農地を組み合わせて取引できる条件を調べる

など、複数の方法を比較することが重要です。

5. 接道・私道・境界・地形が原因で売れない場合

5-1. 車が入れることと法的な接道は同じではない

「土地の前に道がある」

「車で現地まで行ける」

ということと、建築基準法上の接道条件を満たしていることは同じではありません。

富士宮市では、建築基準法42条上の道路として、道路法による国道・県道・市道、開発道路、位置指定道路、2項道路などを案内しています。

建築基準法43条では、原則として建築物の敷地は道路へ2m以上接しなければならないと定められています。

したがって、

「舗装されているから建築できる」

とは限りません。

反対に、幅員4m未満でも建築基準法42条2項道路であれば、道路後退、いわゆるセットバックを前提として建築できるケースがあります。

富士宮市でも、2項道路沿いの建築では道路中心線から原則2mの後退等が必要となり、建築前の事前協議について案内しています。

また、私道・第三者所有地を通行する場合には、建築基準法とは別に、

・人の通行
・車両通行
・上下水道等の埋設
・工事のための掘削

などの私法上の条件も確認します。

「これまで通れていた」という事実だけでは、買主が取得後も同じ条件で利用できるか判断できない場合があります。

5-2. 単独売却だけでなく隣接地との関係を見直す

土地単独では利用しにくくても、隣接地と一体なら価値が生じるケースがあります。

例えば、

・間口が狭い
・細長い
・面積が小さい
・接道が弱い
・高低差がある
・不整形

といった土地です。

一般市場へ何年も掲載するだけでなく、隣接所有者へ購入意向を確認する方法も検討できます。

隣接所有者にとっては、

・駐車スペースを広げる
・庭を広げる
・進入路を改善する
・事業用地を拡張する
・土地の形を整える

といった利用価値があるかもしれません。

また、複数筆を所有している場合、

全部を一括で売る

ことが最適とは限りません。

広すぎる土地であれば、買主の必要面積に合わせて分筆することで総額を抑えられる場合があります。

逆に、小さすぎる土地なら隣接する宅地・山林等と一体で販売した方が使いやすくなるケースがあります。

ただし、分筆には測量・登記費用がかかります。

さらに分筆後の各土地について接道や利用条件が変わることもあります。

購入希望者がいない段階で高額な測量・分筆を先行させず、

「分けると誰が買えるのか」

を先に検討することが重要です。

6. 売れない土地の販売方法を組み替える

6-1. 用途と買主を変える

長期間売れない土地は、広告期間を延ばすだけではなく、想定する買主を見直します。

住宅用地として売れない土地でも、

・隣接所有者
・農業者
・林業関係者
・事業者
・周辺で土地を所有する法人

には別の利用価値があるかもしれません。

ただし、買主候補を変えるときは、その用途が法令上可能か先に確認します。

例えば山林を「資材置場向け」と考えるのであれば、森林法、都市計画法、盛土・造成、道路、排水等の確認が関係する可能性があります。

農地を「駐車場向け」にするなら農地転用が問題になります。

市街化調整区域を事業用地として検討する場合も、事業内容によって開発許可等の取扱いが変わります。

したがって、

用途を広げる＝何にでも使えると広告する

ということではありません。

調査を行い、

・確認できた用途
・許可が必要な用途
・現段階では可否が判断できない用途

を分けます。

売れない土地ほど、この情報整理自体が販売戦略になります。

6-2. 分筆・一体売却・隣接所有者への提案を比較する

販売方法を見直すときは、価格だけでなく「どの単位で売るか」を考えます。

例えば1,500㎡の土地を一括で販売している場合、一般住宅を探す買主には広すぎて総額も大きくなる可能性があります。

反対に、小さな不整形地では単独利用が難しく、隣接地と一体で初めて使いやすくなる場合があります。

検討できる方法には、

・一括売却
・一部を分筆して売却
・複数筆を一体売却
・隣接所有者への提案
・宅地と農地を条件付きで一体販売
・山林と進入路を一体で販売

などがあります。

公図上の一筆を、そのまま一つの商品として売らなければならないわけではありません。

買主にとっての「使いやすい単位」で考えることがポイントです。

ただし、分筆や境界確定には費用がかかります。

まず販売可能性を検討し、需要がありそうな形が見えてから正式な測量等へ進む方が合理的なケースもあります。

価格についても、

売れないから半額

という考え方ではなく、

・買主が購入後に負担する造成費
・許認可費
・伐採費
・測量費
・インフラ整備費

などを考慮して見直します。

7. 売却前に費用をかけるべきか

7-1. 測量・造成・伐採・農地転用を先に行わない

売れない土地を何とかしようとして、売主が先に多額の費用をかけることがあります。

例えば、

・確定測量
・山林の全面伐採
・造成
・農地転用
・上下水道引込み
・私道整備

などです。

最終的に必要になることはありますが、すべてを販売前に実施すべきとは限りません。

なぜなら、買主によって必要な作業が違うからです。

農地として購入する人に農地転用は必要ありません。

森林として利用したい人に全面伐採は不要かもしれません。

隣接所有者なら、現況のまま購入してくれる可能性もあります。

また、市街化調整区域では具体的な買主・建築計画がないと、許可可否を最終判断しにくい場合もあります。

そのため、

「売れる状態まで工事してから販売する」

ではなく、

「現在の状態なら誰が買えるかを確認してから必要な整備を行う」

という順番を基本にします。

特に市街化調整区域、農地、森林では、物理的な工事より先に法令調査を行うことが重要です。

7-2. 問題解決費用と価格調整を比較する

売りやすくするために費用をかけるなら、その費用と売却価格への効果を比較します。

例えば、

測量80万円
伐採150万円
造成300万円

が必要だとします。

500万円程度価格が上がる可能性があるなら、売主負担で行う意味があるかもしれません。

しかし300万円かけても100万円程度しか価格に反映されないのであれば、現況で価格を調整して買主へ引き継ぐ方が合理的なケースがあります。

土地売却では、

・現況価格
・問題解決後の価格
・問題解決費用
・売却までの期間
・固定資産税等の保有コスト

を比較します。

なお、宅建業法上の「低廉な空家等」に該当する価格800万円以下の宅地・建物の媒介では、2024年7月1日から、宅建業者が依頼者一方から受領できる媒介報酬の上限が30万円＋消費税、消費税率10％では33万円となる特例があります。これは33万円を必ず支払う制度ではなく、あくまで上限です。

低価格の土地ほど、

・仲介手数料
・測量
・伐採
・登記
・造成

などが売却代金に占める割合は大きくなります。

売出価格ではなく、最終的に所有者の手元へいくら残るかで判断することが重要です。

8. まとめ｜富士宮市の売れない土地は原因を特定してから売り方を変える

8-1. 売却までの具体的な確認手順

富士宮市で長期間売れない土地を見直すときは、次の順番で整理すると分かりやすくなります。

最初に登記事項証明書を確認し、所有者、地目、面積、抵当権、共有状態などを整理します。

次に公図や測量資料を確認し、隣接地、道路、水路、他人地との位置関係を把握します。

その後、都市計画を確認します。

市街化区域なのか、市街化調整区域なのか、都市計画区域外なのかを確認し、市街化調整区域なら過去の許可・適合証明等まで調べます。

次に道路です。

建築基準法上の道路種別、幅員、接道長さ、私道、通行条件を確認します。

農地であれば、

・農地法
・農振農用地
・地域計画

を確認します。

山林であれば、

・地域森林計画対象森林
・伐採届
・林地開発許可
・進入路

などを調べます。

ここまで整理したら、

・住宅
・農業
・林業
・事業利用
・隣接地利用

など、現実的に検討できる買主を絞ります。

その後、

・一括売却
・分筆
・隣接所有者への提案
・現況売却

などを比較し、最後に価格を決めます。

市街化調整区域、農地、山林のような土地では、安さだけが購入理由になるわけではありません。

買主が知りたいのは、

「自分が買った後に何ができるのか」

です。

この質問への回答を増やすことが、売れにくい土地の販売では重要です。

8-2. どうしても売却できない土地の選択肢

調査を行い、販売方法や価格を変更しても、すぐに購入者が見つからない土地はあります。

その場合には、

・隣接所有者への売却
・賃貸、使用方法の検討
・農地としての利用者探し
・森林としての譲渡、管理
・土地形状や共有関係の整理

など、売却以外も含めて検討します。

さらに、相続または相続人への遺贈によって取得した土地については、一定の要件を満たせば「相続土地国庫帰属制度」を利用できる場合があります。

この制度は2023年4月27日に始まり、相続等で土地を取得した人が、法令上の要件を満たす場合に所有権を国庫へ帰属させる制度です。

ただし、国が土地を買い取る制度ではありません。

申請には一筆当たり14,000円の審査手数料がかかり、承認後は土地の性質に応じた負担金を納付します。また、建物が存在する土地など、制度上申請できない土地・承認されない土地があります。

そのため、

「売れない土地なら国へ返せる」

と単純に考える制度ではなく、相続土地について売却や活用が難しい場合の選択肢の一つです。

富士宮市で土地が売れないときに避けたいのは、

「市街化調整区域だから仕方ない」

「山林だから売れない」

「農地だから買う人はいない」

と、原因を一つに決めつけることです。

実際には、

・利用条件が分からない
・接道条件が整理されていない
・許可履歴が不明
・買主の対象が合っていない
・価格と造成費のバランスが悪い
・販売する土地の単位が適切ではない

といった複数の問題が重なっていることがあります。

まず問題を分解し、確認できる情報を増やしてください。

そのうえで、

・何を解決するのか
・何を現況で売るのか
・誰を買主として想定するのか
・どの価格なら成立するのか

を決めます。

売れない土地を売却するために必要なのは、必ずしも大規模な造成や大幅な値下げではありません。

「この土地なら、誰が、何のために買えるのか」を明確にすること。

それが、富士宮市で売れにくい土地の売却方法を組み立て直す出発点です。