南部町で不動産を売却するには？査定から契約・引渡しまで地元不動産会社が解説 | 不動産は富士宮市周辺の株式会社Wakka | ブログ

南部町で不動産を売却するには？査定から契約・引渡しまで地元不動産会社が解説

「南部町にある実家を売却したいけれど、何から始めればよいか分からない」

「相続した空き家なので、登記や残置物もそのままになっている」

「不動産会社へ査定を依頼したら、すぐに売りに出さなければならないのか」

「古い家なので、解体してから売った方がよいのか」

南部町で不動産売却を検討している方の中には、このような疑問を持つ方も多いでしょう。

結論からいうと、不動産売却は、

査定を依頼する
↓
物件を調査する
↓
売却条件を決める
↓
不動産会社と媒介契約を結ぶ
↓
販売活動を行う
↓
購入申込みを受ける
↓
売買契約を締結する
↓
残代金決済・所有権移転・引渡しを行う

という流れが基本です。

しかし、南部町の不動産では、一般的な都市部のマンション売却と同じ進め方だけでは十分でない場合があります。

例えば、

・相続登記が終わっていない
・母屋や倉庫が未登記
・増築部分が登記と合っていない
・敷地が何筆にも分かれている
・畑や田が一緒に付いている
・境界標が見つからない
・道路まで第三者の土地を通っている
・浄化槽や井戸を使用している
・家の中に大量の残置物がある
・土砂災害警戒区域等に入っている

といった問題が同時に見つかることがあります。

株式会社Wakkaが拠点を置く山梨県南部町は、町内に都市計画区域が指定されていません。

そのため、都市部の不動産とは建築基準法上の接道や建築確認の考え方が異なる部分があります。

一方で、土砂災害警戒区域、洪水、道路、農地、浄化槽など、地方の中古住宅だからこそ丁寧に確認したい項目もあります。

また、不動産を売却するときは、

「高く査定された会社を選べばよい」

というものでもありません。

査定価格は、その価格で必ず売却できることを保証する金額ではないからです。

重要なのは、

・なぜその査定価格なのか
・どのような買主を想定しているのか
・物件の問題をどこまで調査しているのか
・どの媒体で販売するのか
・売却前に何を整理する必要があるのか

まで説明できる不動産会社を選ぶことです。

この記事では、南部町で土地・中古住宅・空き家・相続不動産を売却するときの流れを、査定から媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引渡し、売却後の税金まで順番に解説します。

株式会社Wakka

株式会社Wakkaは、山梨県南部町に拠点を置く不動産会社です。

不動産売買・売却相談のほか、空き家、相続不動産、中古住宅、土地、農地付き住宅、古家などのご相談に対応しています。

地方の不動産では、単に売却価格を査定するだけでは売却準備が終わらないケースがあります。

相続登記、未登記建物、農地、境界、接道、古い抵当権、残置物などの課題がある場合には、

何が問題なのかを先に整理し、そのうえで売却方法を考えること

が重要です。

必要に応じて、司法書士、土地家屋調査士、税理士、弁護士等の専門家との連携も検討します。

また、株式会社Wakkaは南部町と空き家対策に関する協定を結んでいます。

行政制度そのものを代行するのではなく、空き家の売却や活用へ進む前段階にある不動産実務上の問題を整理し、次の利用者につなげることを重視しています。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064

目次

1. 南部町で不動産を売却するときの基本的な流れ
   1. 査定から引渡しまでの8つのステップ
   2. 相談したら必ず売らなければならないわけではない
2. 査定前に確認したい不動産の名義・土地・建物
   1. 相続登記・未登記建物・抵当権を確認する
   2. 南部町では農地・境界・道路・ハザードも重要
3. 不動産査定では何を見る？売出価格の決め方
   1. 査定価格と実際の成約価格は同じではない
   2. 古家だからといって先に解体する必要はない
4. 不動産会社と媒介契約を結んで販売を始める
   1. 一般・専任・専属専任の違い
   2. 南部町では販売先を広く考えることが重要
5. 購入申込みが入ったら売買条件を整理する
   1. 価格だけではなく引渡条件まで確認する
   2. 残置物・境界・農地・建物状態を曖昧にしない
6. 売買契約では何を確認する？
   1. 重要事項説明・売買契約・手付金
   2. 契約不適合責任と物件状況の告知
7. 契約後から残代金決済・引渡しまで
   1. 売主が引渡しまでに準備すること
   2. 決済日に行う残代金・登記・鍵の引渡し
8. 南部町の不動産売却で最後に確認したい費用と税金
   1. 仲介手数料・印紙税・譲渡所得税
   2. 売却を成功させるために最初にやるべきこと

1. 南部町で不動産を売却するときの基本的な流れ

1-1. 査定から引渡しまでの8つのステップ

南部町で不動産を売却するときも、基本的な流れは全国の不動産売買と同じです。

大きく分けると次の8段階です。

1．不動産会社へ売却相談・査定依頼

まず不動産の所在地、土地・建物の概要、現在の利用状況、売却希望時期などを伝えます。

2．物件調査

登記事項証明書、公図、道路、法令制限、上下水道、浄化槽、ハザード等を確認します。

中古住宅の場合には建物の状態も確認します。

3．査定価格・販売方法を検討

調査結果や周辺の取引事例、土地・建物の状態等から売却価格を検討します。

4．媒介契約を締結

不動産会社へ正式に売却活動を依頼します。

5．販売活動

不動産ポータルサイト、レインズ、自社ホームページ、既存顧客への紹介などを行います。

6．購入申込み・条件交渉

購入希望者から価格や引渡条件などの申込みを受けます。

7．重要事項説明・売買契約

条件がまとまれば、重要事項説明を経て売買契約を締結します。

8．残代金決済・所有権移転・引渡し

買主から残代金を受領し、所有権移転登記、鍵の引渡し等を行って取引が完了します。

物件に相続登記や農地法の許可などが必要な場合は、この途中に追加の手続きが入ります。

1-2. 相談したら必ず売らなければならないわけではない

不動産会社へ査定を依頼すると、

「査定してもらったら、その会社で売らなければならないのではないか」

と心配される方もいます。

査定を依頼しただけで、売却義務が生じるわけではありません。

まず、

「この不動産はいくらくらいなのか」

「売却前に何を整理しなければならないのか」

を確認する目的でも相談できます。

特に相続した空き家の場合には、

売却する
賃貸にする
親族で利用する
空き家バンクへ登録する
解体して土地として売る

など複数の選択肢があります。

南部町には空き家バンク制度もあり、売買・賃貸を希望する所有者が物件を登録し、利用希望者へ情報提供する仕組みがあります。

ただし、町が一般の不動産会社のように売買契約の媒介を行う制度ではありません。

南部町の公式案内でも、直接型の場合、町は売買・賃貸借の媒介・契約を行わないと明記されています。

そのため、

空き家バンクを使うか

と、

不動産会社へ売却を依頼するか

は別々に考えたうえで、必要に応じて組み合わせることも検討します。

2. 査定前に確認したい不動産の名義・土地・建物

2-1. 相続登記・未登記建物・抵当権を確認する

査定では価格だけでなく、

そもそも現在の状態で売却できるのか

を確認することが重要です。

まず登記事項証明書で所有者を確認します。

相続した実家が亡くなった父や祖父の名義のままなら、売却前に相続登記が必要になります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。

次に建物を確認します。

南部町の古い住宅では、

母屋は登記済み
離れは未登記
増築した2階が登記に反映されていない
倉庫が固定資産税台帳にはあるが登記されていない

といったケースも考えられます。

未登記建物について必要な表題登記を行う場合は土地家屋調査士、相続登記や所有権移転、抵当権抹消など権利の登記は司法書士の専門分野です。

また、住宅ローンを完済していても古い抵当権登記が残っていることがあります。

完済しただけで抵当権登記が自動的に消えるわけではないため、決済までに抹消方法を確認します。

2-2. 南部町では農地・境界・道路・ハザードも重要

地方の不動産売却では、土地全体を見る必要があります。

例えば、

宅地　400㎡
畑　600㎡
山林　1,000㎡
居宅
倉庫

をまとめて所有している場合です。

畑を買主へ農地として移転するなら、原則として農地法3条の許可が関係します。

転用しながら権利移転するなら農地法5条等を確認します。

境界も重要です。

公図上の土地と実際に使用している敷地が一致しているか、境界標があるか、隣地の塀や屋根が越境していないかを確認します。

道路についても、

国道
町道
農道
赤道
私道
第三者所有地

などによって確認方法が違います。

なお、南部町は都市計画区域外です。

そのため都市計画区域内の住宅と同じように、建築基準法42条道路への2m接道だけで建築可否を判断することはできません。

一方、町内には土砂災害警戒区域等もあり、南部町では土砂災害・洪水ハザードマップを公表しています。

不動産売却ではこうした災害リスクについても確認します。

3. 不動産査定では何を見る？売出価格の決め方

3-1. 査定価格と実際の成約価格は同じではない

不動産査定で非常に重要なのが、

査定価格＝売れることが保証された価格ではない

という点です。

査定では、

・土地面積
・建物面積
・築年数
・建物の状態
・道路条件
・地形
・周辺取引事例
・販売中の競合物件
・需要
・農地等の付属土地
・残置物
・境界
・法令制限

などを確認します。

南部町の中古住宅では、都市部のマンションのように、

「同じマンションで先月○万円で売れた」

という比較がしにくい物件もあります。

同じ300坪の土地でも、

平坦地
傾斜地
接道条件がよい土地
進入路が狭い土地
農地を含む土地

では市場性が異なります。

そのため、査定価格を見るときは金額だけでなく、

なぜこの価格になるのか

を確認することが重要です。

査定価格を高く提示して媒介契約を取り、その後何度も値下げを提案する方法では、売却期間が長期化する可能性があります。

3-2. 古家だからといって先に解体する必要はない

古い空き家を所有していると、

「どうせ古いので解体して更地にしないと売れない」

と思うことがあります。

しかし、売却前に解体することが常に有利とは限りません。

古家であっても、

・DIYを前提に購入したい人
・移住して改修したい人
・倉庫や事業用として使いたい人
・古民家を探している人

などにとっては建物が残っている方が検討しやすい場合があります。

一方で、

雨漏りが著しい
構造上危険
倒壊のおそれがある
修繕費が非常に大きい

という建物なら、解体後の土地売却も比較対象になります。

さらに、建物を取り壊すことで住宅用地に対する固定資産税の特例が適用されなくなる可能性もあります。

また、道路・建築条件に問題がある土地では、建物を解体した後に新しい住宅が建築できるかを先に確認することが重要です。

したがって、

査定
↓
調査
↓
古家付きと更地の両方を比較
↓
解体判断

という順番をおすすめします。

4. 不動産会社と媒介契約を結んで販売を始める

4-1. 一般・専任・専属専任の違い

不動産会社へ正式に仲介を依頼するときに「媒介契約」を締結します。

売買の媒介契約には主に3種類があります。

一般媒介契約

複数の不動産会社へ同時に依頼できる方式です。

専任媒介契約

原則として1社へ依頼しますが、売主自身が見つけた買主と直接契約できる方式です。

指定流通機構であるレインズへの登録義務があります。

専属専任媒介契約

1社へ依頼し、自己発見取引にも制約がある、より拘束力の強い方式です。

こちらもレインズ登録義務があります。

レインズとは、不動産会社同士で売却物件情報を共有するシステムです。

専任媒介では原則7日以内、専属専任媒介では原則5日以内に登録する制度になっています。

どれが最適かは、

どこまで販売を任せたいか
複数業者へ依頼したいか
売主自身にも買主候補がいるか

などによって変わります。

4-2. 南部町では販売先を広く考えることが重要

南部町の不動産を販売するときは、

町内の人だけを買主と考えないこと

が重要です。

例えば、

・山梨県内からの住み替え
・静岡県富士宮市、富士市方面からの移住
・東京圏等からの地方移住
・セカンドハウス
・DIY住宅
・事業利用
・隣接所有者

など、物件によって想定する購入者は変わります。

そのため販売活動では、

レインズ
不動産ポータルサイト
自社ホームページ
SNS
Googleビジネスプロフィール
空き家バンク

など複数の入口を検討します。

ただし、「たくさん掲載すれば売れる」というものでもありません。

買主が知りたいのは、

・価格
・間取り
・土地面積
・建物状態
・駐車場
・道路
・水道
・浄化槽
・ハザード
・農地
・残置物
・引渡条件

などです。

地方物件ほど、

情報を隠さず、分かりやすく提示すること

が購入検討につながります。

5. 購入申込みが入ったら売買条件を整理する

5-1. 価格だけではなく引渡条件まで確認する

購入希望者が決まると、「購入申込書」などで条件が提示されることがあります。

例えば、

売出価格　900万円
購入希望価格　800万円

という価格交渉です。

このとき、価格だけを見て判断しないことが重要です。

確認する項目として、

・購入価格
・手付金
・住宅ローン利用の有無
・契約希望日
・引渡希望日
・残置物の扱い
・境界確認
・測量の有無
・建物修繕の条件
・農地法許可の有無

などがあります。

例えば、

800万円で現況のまま購入する人

と、

850万円だが売主負担で残置物撤去・測量・修繕を求める人

では、売主の最終的な手取りが逆転することもあります。

そのため、

いくらで売るか

だけでなく、

どの条件で売るか

を比較します。

5-2. 残置物・境界・農地・建物状態を曖昧にしない

南部町の空き家売却で特に注意したいのが残置物です。

家財、家具、家電、農機具、物置内の道具などが大量に残っている場合、

売主が全部撤去する
一定の物だけ撤去する
買主が現況のまま引き取る

などを明確にします。

境界についても、

確定測量を行って引き渡すのか
現況のまま引き渡すのか

を契約前に決めます。

農地付き住宅では、

農地法3条・5条の許可等が得られなかった場合に契約をどうするか

という条件も重要です。

古い建物では、

雨漏り
シロアリ
床の腐食
給排水設備
浄化槽
井戸
増築部分

など、売主が知っている事実を整理しておきます。

「古い家なので何も分かりません」

で済ませるのではなく、

分かっていることと、分からないことを分けて伝える

ことが重要です。

6. 売買契約では何を確認する？

6-1. 重要事項説明・売買契約・手付金

売買条件がまとまれば、契約へ進みます。

宅地建物取引業者が媒介する取引では、契約前に宅地建物取引士が買主へ重要事項説明を行います。

例えば、

・登記上の権利関係
・法令上の制限
・道路
・上下水道等
・ハザード情報
・契約解除に関する事項

などです。

水防法に基づく水害ハザードマップにおける物件所在地の説明も重要事項説明の対象です。

南部町では洪水・土砂災害の確認も特に重要になります。

その後、売買契約書に、

売買代金
手付金
残代金
引渡日
所有権移転時期
契約解除
ローン特約
残置物
境界
契約不適合責任

などを記載して契約します。

紙の不動産売買契約書は印紙税の対象です。

2026年9月現在、不動産譲渡契約書の一定の印紙税軽減措置は2027年3月31日までの作成分について設けられています。

6-2. 契約不適合責任と物件状況の告知

現在の民法では、以前の「瑕疵担保責任」に代わり、「契約不適合責任」という考え方が用いられています。

簡単にいうと、

引き渡された不動産が契約で約束した内容に合っているか

が重要になります。

例えば、契約上、

「雨漏りなし」

として引き渡したにもかかわらず、実際には売主が以前から重大な雨漏りを知っていた場合などは問題になる可能性があります。

買主は契約不適合の内容に応じて、一定の場合には修補等の追完、代金減額、損害賠償、契約解除などを求める可能性があります。

中古住宅の個人間売買では、契約によって売主の責任範囲や期間を調整することがあります。

ただし、売主が知っている不具合を隠して、

「責任を負わない特約を入れれば大丈夫」

と考えるのは適切ではありません。

そのため、

雨漏り
シロアリ
給排水故障
越境
近隣との取決め
過去の火災・事故等

など、売主が把握している重要な事項は事前に不動産会社へ伝えます。

また、中古住宅では専門家が建物の状態を調べる「建物状況調査（インスペクション）」を利用する方法もあります。

7. 契約後から残代金決済・引渡しまで

7-1. 売主が引渡しまでに準備すること

売買契約を締結しても、まだ取引は完了していません。

契約から決済までの間に、売主が契約上約束した事項を整えます。

例えば、

・相続登記
・住所変更登記等
・抵当権抹消の準備
・境界確認
・測量
・残置物撤去
・農地法許可
・建物登記
・契約で定めた修繕

などです。

住宅ローンの抵当権が残っている場合には、金融機関へ売却予定を伝え、残債を確認します。

通常は買主から受け取る売買代金でローンを返済し、抵当権を抹消すると同時に買主へ所有権移転する形を取ります。

また、引渡し直前に建物の状態が契約時から変わっていないかを確認します。

空き家の場合でも、契約後に台風や大雨で雨漏りや建物損傷が発生する可能性があります。

契約後も引渡しまで物件管理を続けることが重要です。

7-2. 決済日に行う残代金・登記・鍵の引渡し

決済日は不動産売却の最終日です。

一般的には、

1．司法書士が登記書類を確認

売主・買主の本人確認や所有権移転書類等を確認します。

2．買主が残代金を支払う

手付金を除いた残額を売主へ支払います。

3．住宅ローン等を返済

抵当権がある場合には売主の借入金を返済します。

4．固定資産税等を精算

契約で定めた基準日に従って負担を精算する場合があります。

5．所有権移転・抵当権抹消登記を申請

司法書士が法務局へ申請します。

6．鍵・関係書類を渡す

鍵、設備資料、境界関係資料などを引き渡します。

7．仲介手数料等を精算

契約内容に応じて不動産会社への報酬等を支払います。

これで不動産売却は実務上大きな一区切りとなります。

ただし、売却によって譲渡益が発生した場合には、翌年に確定申告が必要になる場合があります。

8. 南部町の不動産売却で最後に確認したい費用と税金

8-1. 仲介手数料・印紙税・譲渡所得税

不動産売却では「売れた金額＝そのまま手元に残る金額」ではありません。

代表的な費用として、

・仲介手数料
・印紙税
・測量費
・登記費用
・抵当権抹消費用
・残置物処分費
・必要な場合の解体費

などがあります。

仲介手数料には宅地建物取引業法に基づく上限があります。

また、2024年7月1日から、売買価格800万円以下の宅地・建物については「低廉な空家等」の媒介報酬特例があり、依頼者一方から受け取れる仲介手数料の上限は**33万円（税込）**です。

これは「800万円以下なら必ず33万円」という意味ではなく上限額です。実際の報酬額は媒介契約時に確認します。

売却益が出た場合には譲渡所得税も確認します。

基本的な計算は、

売却代金－取得費－譲渡費用－利用できる特別控除

です。

売却価格そのものに税率を掛けるわけではありません。

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定し、5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となります。

相続した不動産では、原則として被相続人が取得した時期を引き継いで所有期間を判定します。

昔の土地で取得費が分からない場合には、譲渡価額の5％を概算取得費とできる制度があります。

ただし、取得費が小さくなると課税譲渡所得が大きくなる可能性があるため、昔の売買契約書や領収書があれば簡単に捨てないことが重要です。

一定のマイホームであれば最高3,000万円の特別控除、一定の相続空き家であれば被相続人居住用財産の特別控除を利用できる可能性もあります。

税制特例は要件が細かいため、必要に応じて税務署や税理士へ確認します。

8-2. 売却を成功させるために最初にやるべきこと

南部町で不動産を売却するときに、最初からすべてを自分で整理する必要はありません。

例えば、

相続登記が終わっていない。

倉庫が未登記かもしれない。

畑も一緒に相続した。

境界が分からない。

家財が大量に残っている。

古いので解体するべきか分からない。

このような状態でも、不動産会社への査定相談を始めることはできます。

むしろ、

売るために必要だと思って、先に高額な工事や処分をしてしまう

ことには注意が必要です。

例えば、

まだ使える古家を解体する
測量が必須か確認する前に確定測量を依頼する
残置物をすべて高額な費用で処分する
農地を自己判断で造成する

といった対応をすると、費用を掛けたのに売却条件がそれほど改善しないこともあります。

まず不動産全体を調査し、

売却前に必ず解決する問題

と、

買主へ説明したうえで引き継げる問題

を分けることが重要です。

南部町には空き家バンク制度もあり、空き家の有効活用と定住促進を目的として、町が登録物件の情報提供を行っています。

不動産会社による通常の売却活動と空き家バンクは役割が異なるため、物件に応じて販売経路を考えます。

また、南部町では土砂災害・洪水等のハザード情報も確認できます。

買主にとって、

「古い家かどうか」

だけではなく、

「どこに建っているか」

「道路・水道・排水はどうなっているか」

「どのような災害リスクがあるか」

も重要な判断材料です。

株式会社Wakkaでは、南部町との空き家対策に関する協定で培う地域課題への視点も踏まえ、

査定
↓
権利・物件調査
↓
課題整理
↓
販売方法の検討
↓
媒介契約
↓
販売活動
↓
条件交渉
↓
売買契約
↓
決済・引渡し

という一連の流れを整理することを重視しています。

「相続した家を売るかまだ決めていない」

「いくらになるかだけ知りたい」

「売却前に何をしなければならないか知りたい」

という段階でも、売却準備を始めることはできます。

南部町の不動産売却で最初に行うべきことは、

家を片付けることでも、解体することでもありません。

まず、

誰の不動産なのか
どの土地・建物を所有しているのか
現在どのような問題があるのか
どのような買主へ売ることができるのか

を確認することです。

そのうえで、必要なことだけを順番に整理していく。

これが、南部町の空き家・中古住宅・土地・相続不動産を無理なく売却へ進めるための基本的な考え方です。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064