建物の名義人と土地の名義人が違う不動産は売却できる？確認方法と解決手順 | 不動産は富士宮市周辺の株式会社Wakka | ブログ

建物の名義人と土地の名義人が違う不動産は売却できる？確認方法と解決手順

相続した実家や古い住宅を売却しようとして登記事項証明書を確認したところ、

「土地は父名義なのに、建物は母名義になっている」

「土地は祖父名義で、建物は自分名義になっている」

「土地は親のものだが、建物は子どもが建てている」

「家は自分名義なのに、土地は親族や第三者の名義になっている」

といったことが分かる場合があります。

このように、土地とその上に建っている建物の所有者が異なる不動産は、決して特殊なものではありません。

日本の不動産制度では、土地と建物はそれぞれ別の不動産として扱われます。

そのため、

土地の所有者　父
建物の所有者　長男

という状態そのものが違法というわけではありません。

では、このような不動産を売却することはできるのでしょうか。

結論からいうと、土地の名義人と建物の名義人が違っていても売却することは可能です。

ただし、土地と建物をまとめて一人の買主へ売却するのであれば、原則として土地所有者と建物所有者の双方が取引に関与する必要があります。

建物所有者だけが土地まで勝手に売ることはできませんし、土地所有者が建物所有者の建物まで勝手に売ることもできません。

さらに重要なのが、

「建物所有者が、どのような権利に基づいて他人名義の土地を使っているのか」

という点です。

例えば、

・土地を有料で借りている「賃貸借」
・親子間などで無料で使っている「使用貸借」
・地上権が設定されている
・借地契約があるが契約書が見つからない
・長年親族間で使用してきたため権利関係が曖昧

など、土地と建物の名義が違う理由によって売却方法は大きく変わります。

また、

土地所有者が死亡している
建物所有者が死亡している
相続人が複数いる
借地権の譲渡について地主の承諾が必要
建物が未登記
土地と建物にそれぞれ抵当権がある

といった問題が重なる場合もあります。

この記事では、

・土地と建物の名義が違っていても売却できるのか
・誰が売主になるのか
・親子で名義が違う場合はどうするのか
・借地の場合はどうするのか
・使用貸借とは何か
・どちらかの所有者が死亡している場合
・片方の所有者が売却に反対している場合
・売買代金はどう分けるのか
・売却前にどのような順番で調べればよいのか

まで、実務の流れに沿って分かりやすく解説します。

株式会社Wakka

株式会社Wakkaは、山梨県南部町に拠点を置き、空き家、相続不動産、中古住宅、土地、農地付き住宅などの不動産売買・売却相談に対応する不動産会社です。

地方の相続不動産では、土地と建物の名義が違うだけでなく、

・土地が亡くなった祖父名義
・建物が父名義
・増築部分が未登記
・離れが別名義
・古い抵当権が残っている
・境界が不明
・残置物が多い

など、複数の問題が同時に見つかることがあります。

株式会社Wakkaでは、単に「いくらで売れるか」を査定するだけではなく、誰が所有者なのか、どの権利を整理する必要があるのか、どの順番で売却へ進めるのかを確認することを重視しています。

必要に応じて司法書士、土地家屋調査士、税理士、弁護士等の専門家と連携しながら進めます。

また、株式会社Wakkaは南部町と空き家対策に関する協定を結んでいます。

相続後に利用されなくなった住宅を売却・活用へつなげるには、空き家の状態だけではなく、土地・建物の名義、相続登記、未登記建物、残置物など、不動産流通の前段階にある課題を整理することが重要です。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064

目次

1. 土地と建物の名義が違っていても売却できる？

   1. 日本では土地と建物は別々の不動産

   2. 土地と建物をまとめて売るなら双方の所有者が関与する

2. まず確認したい土地・建物の名義と権利関係

   1. 登記事項証明書で土地と建物を別々に確認する

   2. 「名義が違う理由」を確認する

3. 親子・夫婦・親族で土地と建物の名義が違う場合

   1. 双方が合意すれば一体で売却できる

   2. 売買代金の配分と税金にも注意する

4. 土地を借りて建物を所有している場合

   1. 借地権・地上権・賃貸借を確認する

   2. 建物を売るとき地主の承諾が必要になることがある

5. 親族の土地を無償で使っている場合

   1. 「使用貸借」と借地権は同じではない

   2. 第三者へ売却する前に土地利用権を整理する

6. 土地または建物の所有者が死亡している場合

   1. 相続登記を整理してから売却する

   2. 相続人が複数・不明・争いがある場合

7. 土地所有者と建物所有者の意見が合わない場合

   1. 自分の所有物だけを売る方法には注意が必要

   2. 買取り・借地継続・権利整理など複数の方法を比較する

8. まとめ｜名義が違う不動産は「誰が何を所有しているか」から整理する

   1. 売却までの具体的な手順

   2. 不動産会社・司法書士・土地家屋調査士・弁護士の役割

1. 土地と建物の名義が違っていても売却できる？

1-1. 日本では土地と建物は別々の不動産

まず知っておきたいのは、日本では土地と建物が別々の不動産として扱われていることです。

法務局の登記記録も、

土地
建物

それぞれについて別に作られます。

例えば、同じ住所にある住宅でも、

土地
所有者　父

建物
所有者　長男

という登記は成立します。

土地の登記事項証明書には、

・所在
・地番
・地目
・地積
・所有者

などが記録されます。

一方、建物の登記事項証明書には、

・所在
・家屋番号
・種類
・構造
・床面積
・所有者

などが記録されます。

つまり、

「この家の土地も建物も当然同じ人のものだろう」

と考えるのではなく、土地と建物をそれぞれ確認する必要があります。

民法上、所有者は法令の制限内で自分の所有物を使用・収益・処分することができます。

そのため土地所有者は自分が所有する土地を処分し、建物所有者は自分が所有する建物を処分できます。

反対に言えば、土地所有者だからといって、別人が所有している建物まで自分だけの判断で売却できるわけではありません。

建物所有者も同様です。

土地の上に自分の建物が建っていても、その土地そのものが自分の所有物でなければ、土地まで勝手に売却することはできません。

1-2. 土地と建物をまとめて売るなら双方の所有者が関与する

一般の中古住宅として土地と建物をセットで売却する場合には、通常、

土地所有者
＋
建物所有者

の双方が売主として取引へ関与します。

例えば、

土地　父所有
建物　長男所有

であり、父と長男が、

「土地と建物を一緒に1,500万円で売りたい」

と考えている場合です。

この場合、土地については父、建物については長男がそれぞれ売主になります。

一つの売買契約書の中で、

売主　父・長男

として、土地・建物をまとめて売買対象にする方法も考えられます。

重要なのは、誰がどの不動産を売却するのかを契約書で明確にすることです。

例えば、

土地代　1,200万円
建物代　300万円

など、土地と建物の価格を整理することもあります。

一方、父が売却に賛成していても長男が建物の売却に反対していれば、通常の「土地付き中古住宅」として一括売却することは難しくなります。

逆も同様です。

そのため最初に確認するのは、

土地と建物の所有者が誰なのか

だけではなく、

それぞれの所有者が売却に合意しているのか

という点です。

2. まず確認したい土地・建物の名義と権利関係

2-1. 登記事項証明書で土地と建物を別々に確認する

土地と建物の名義が違う可能性がある場合、最初に行うのが登記事項証明書の確認です。

法務局の登記記録は土地1筆、建物1個ごとに作成されています。

確認したい項目は、

土地

・所有者
・共有者
・持分
・抵当権
・差押え
・地上権など

建物

・所有者
・共有者
・持分
・抵当権
・種類
・構造
・床面積

などです。

土地が3筆あれば、3筆すべて確認します。

地方の住宅では、

住宅敷地A　父
住宅敷地B　母
建物　長男

というように、一つの住宅敷地に複数の名義人が存在していることもあります。

また、登記事項証明書だけでなく、

・固定資産税課税明細
・公図
・建物図面
・地積測量図
・売買契約書
・相続関係書類

なども確認すると状況を把握しやすくなります。

なお、登記簿の住所が現在の住所と違うだけで、実際には同一人物という場合もあります。

2026年4月1日からは、不動産所有者の氏名・住所等の変更登記も義務化されており、変更があった場合は原則2年以内に変更登記を行う制度となっています。

「名義人が違う」と思ったら、まず本当に別人なのか、住所変更等が未反映なだけなのかも確認します。

2-2. 「名義が違う理由」を確認する

土地と建物の名義が違う場合、次に確認したいのが、

なぜ違うのか

という点です。

例えば、

ケース1　親の土地に子が家を建てた

土地　父
建物　長男

という典型的なケースです。

土地を無料で使っている場合もあれば、地代を払っている場合もあります。

ケース2　相続で土地と建物を別々に取得した

父死亡後、

土地　長男
建物　次男

となったケースです。

ケース3　借地上に建物を建てている

土地　第三者
建物　本人

というケースです。

建物所有者が土地所有者へ地代を支払っていれば、借地権が関係する可能性があります。

ケース4　土地だけ相続登記が終わっていない

土地　祖父
建物　父

のように、実際には相続が発生しているのに登記が昔の名義のままというケースです。

ケース5　建物だけ売買・贈与した

土地所有権はそのまま残し、建物所有権だけを親から子へ移しているケースもあります。

売却方法は「名義が違う」という結果だけでは決まりません。

土地と建物が別所有になった経緯や、現在の土地利用権を確認する必要があります。

3. 親子・夫婦・親族で土地と建物の名義が違う場合

3-1. 双方が合意すれば一体で売却できる

土地と建物の名義が親子や夫婦など別々であっても、双方が売却に同意しているのであれば、一体として売却することは可能です。

例えば、

土地　母
建物　長男

で、母と長男の双方が、

「不動産全体を売りたい」

と考えている場合です。

買主から見れば、

土地所有権
＋
建物所有権

を同時に取得できれば、通常の所有権付き中古住宅として利用しやすくなります。

決済時には、

母から買主へ土地所有権移転
長男から買主へ建物所有権移転

を行います。

司法書士がそれぞれの登記名義人、本人確認、登記識別情報、印鑑証明書などを確認し、所有権移転登記を進めます。

この場合、土地と建物の名義を売却前に一人へ統一しなければならないとは限りません。

例えば、

母から長男へ土地を贈与
↓
長男単独名義に統一
↓
買主へ売却

とすると、贈与税や不動産取得税、登録免許税など別の負担が発生する可能性があります。

単に売りやすくするためだけに名義を統一するより、

現在の所有者それぞれから買主へ直接売却する

方が合理的な場合もあります。

名義を動かす前に、売却方法と税負担を確認することが重要です。

3-2. 売買代金の配分と税金にも注意する

土地所有者と建物所有者が違う場合、売却代金の配分にも注意が必要です。

例えば、不動産全体を2,000万円で売却する場合、

土地所有者　父
建物所有者　長男

であれば、

土地の売却代金
建物の売却代金

を合理的に整理します。

「全部父の口座に振り込めばよい」

「親子だから自由に分けてよい」

と単純に考えるのは避けた方がよいでしょう。

土地・建物の譲渡所得は、原則としてそれぞれの資産を譲渡した所有者について計算されます。

不自然な価格配分や、他の所有者が受け取るべき売却代金を一人が取得する場合には、税務上の確認が必要になる可能性があります。

特に親族間では、

「家族だから同じ財布」

という感覚で処理しないことが重要です。

また、一定の条件を満たすマイホーム売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

家屋と敷地の所有者が違う場合でも、

・家屋と敷地を同時に売る
・家屋所有者と敷地所有者が親族で生計を一にしている
・敷地所有者が家屋所有者と一緒にその家屋へ住んでいる

など、一定の要件を満たせば敷地所有者にも特例が適用される可能性があります。

ただし、この場合も家屋所有者と敷地所有者を合わせた控除額は最高3,000万円です。

税務上の特例は条件が細かいため、該当する可能性がある場合は税理士や税務署へ確認します。

4. 土地を借りて建物を所有している場合

4-1. 借地権・地上権・賃貸借を確認する

土地が第三者名義で、建物だけ自分名義の場合には、

建物所有者がどの権利で土地を使用しているのか

を確認することが特に重要です。

借地借家法では、「借地権」を、

建物を所有する目的の地上権または土地の賃借権

と定義しています。

例えば、

土地所有者　地主
建物所有者　借地人

で、借地人が毎月または毎年地代を払って土地を使用している場合です。

借地契約書があれば、

・契約期間
・地代
・更新
・建替え
・譲渡
・承諾料

などを確認します。

契約書が見つからなくても、長年の地代支払い記録や当事者間の経緯などから権利関係を確認する必要があります。

また、地上権が登記されている場合もあります。

地上権とは、他人の土地で建物等を所有するためにその土地を使用する物権です。

借地権の内容によって、

「建物だけ売れるのか」

「土地利用権も買主へ引き継げるのか」

が変わります。

4-2. 建物を売るとき地主の承諾が必要になることがある

借地上の建物を売却する場合は、一般の所有権付き住宅とは手続きが異なります。

土地賃借権については、民法上、賃借人は原則として賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡したり転貸したりすることができません。

つまり、

建物を第三者へ売る
↓
買主が土地の借地権も引き継ぐ

のであれば、地主の承諾が重要になります。

借地契約で「譲渡承諾料」などについて定められている場合もあります。

一方、地主が合理的な理由なく承諾しない場合について、借地借家法19条では、一定の条件を満たすと裁判所へ地主の承諾に代わる許可を申し立てる制度が設けられています。

そのため、

「地主が承諾しないから絶対に売れない」

とも限りません。

ただし、裁判所の手続きが関係する場合には、一般的な不動産売買より時間と費用がかかる可能性があります。

また借地借家法では、借地権そのものの登記がなくても、一定の場合、借地権者がその土地上に登記された建物を所有していれば、借地権を第三者へ対抗できる仕組みがあります。

そのため、地主が土地を別の人へ売却した場合でも、建物所有者の借地権がどうなるかは、単純に「土地の新所有者が自由にできる」とは限りません。

土地だけを売る場合にも、借地権の有無を正確に確認する必要があります。

5. 親族の土地を無償で使っている場合

5-1. 「使用貸借」と借地権は同じではない

親の土地に子どもが家を建てるケースでは、

「地代は払っていない」

ということがあります。

このように無償で土地を利用している場合、契約関係として「使用貸借」が問題になることがあります。

民法上の使用貸借とは、物を無償で使用・収益し、契約終了時に返還する契約です。

例えば、

父所有の土地
↓
長男が無料で使用
↓
長男が自分名義の住宅を建築

という状態です。

ここで注意したいのが、

使用貸借と借地権は同じではない

という点です。

借地借家法上の借地権は、建物所有を目的とする地上権または土地賃借権です。

親族間で地代を払わず使っているだけの使用貸借について、一般的な借地権と同じような保護が当然にあると考えるのは適切ではありません。

そのため親子間では問題がなくても、建物を第三者へ売ろうとすると土地利用権をどうするのかという問題が表面化します。

5-2. 第三者へ売却する前に土地利用権を整理する

例えば、

土地　父
建物　長男

長男は父へ地代を払っていないとします。

長男が建物だけを第三者へ500万円で売却した場合、買主は、

「購入した建物をどの権利で父の土地上に置き続けられるのか」

を確認しなければなりません。

親子間の個人的な使用許可が、そのまま第三者へ当然に引き継がれるとは限りません。

そのため通常は、

土地と建物を一緒に売る

あるいは、

土地所有者と買主の間で新たな土地利用契約を整理する

などの方法を検討します。

例えば父も土地を売却するなら、

父　土地を売却
長男　建物を売却

として同じ買主へ所有権を移転できます。

父が土地を売りたくないのであれば、

新たに土地賃貸借契約を締結する
地上権設定等を検討する

など、買主が建物を利用できる権利を整理する必要があります。

使用貸借のまま第三者へ建物を販売する場合は、後から土地所有者との争いにならないよう、特に慎重な確認が必要です。

6. 土地または建物の所有者が死亡している場合

6-1. 相続登記を整理してから売却する

土地と建物の名義が違う原因として多いのが、相続登記の未了です。

例えば、

土地　祖父
建物　父

となっているものの、祖父も父もすでに亡くなっているケースです。

実際には、

祖父死亡
↓
父が相続
↓
父死亡
↓
現在の相続人

という複数回の相続が発生している可能性があります。

この場合、

「土地は祖父名義、建物は父名義だから二人が所有者」

ということではなく、現在の相続関係を調べる必要があります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則としてその取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

2024年4月1日以前に相続したことをすでに知っていた未登記案件については、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

売却するためには、最終的に現在の相続人・売主へ所有権をつなげておく必要があります。

そのため、

土地の相続
建物の相続

をそれぞれ確認します。

土地と建物で元の所有者が違えば、必要となる戸籍や遺産分割協議も異なる可能性があります。

6-2. 相続人が複数・不明・争いがある場合

相続人が一人とは限りません。

例えば土地の相続人が、

長男
長女
次男

の3人で共有している一方、建物は長男単独所有ということがあります。

この状態で土地と建物を全部売るなら、土地については原則として共有者全員の協力が必要になります。

長男だけで土地全体を売ることはできません。

また、

相続人の一人と連絡が取れない
海外に住んでいる
認知症等で意思確認が難しい
遺産分割でもめている

などの場合には、売却までに別の手続きが必要になることがあります。

相続人間で所有権そのものについて争いがある場合は、不動産会社や司法書士だけで解決する問題ではなく、弁護士へ相談する必要があります。

相続不動産では、

「名義を確認する」

だけではなく、

現在誰が処分権限を持っているのか

まで整理することが重要です。

7. 土地所有者と建物所有者の意見が合わない場合

7-1. 自分の所有物だけを売る方法には注意が必要

土地所有者と建物所有者の一方だけが売却を希望している場合、

「自分の分だけ売ればよい」

と考えることがあります。

法律上、それぞれが自分の所有する資産を処分できる場合はあります。

しかし、不動産市場で実際に買主を探すとなると簡単ではありません。

例えば、

土地所有者だけが土地を売却
建物は別人所有のまま

となれば、買主は「他人の建物が存在する土地」を購入することになります。

この場合、

・建物所有者の土地利用権
・地代
・借地契約期間
・建替え
・将来の明渡し

などを確認しなければなりません。

反対に、

建物だけを売却
土地は第三者所有

の場合も、買主は土地利用権を確認します。

そのため一般的な所有権付き住宅に比べ、購入希望者は限定されやすくなります。

特に「土地利用権がはっきりしない建物」は住宅ローンの審査でも確認事項が増える可能性があります。

7-2. 買取り・借地継続・権利整理など複数の方法を比較する

意見が一致しない場合でも、解決方法は一つとは限りません。

例えば、

方法1　土地所有者が建物を買い取る

土地と建物を同一所有者にしたうえで売却します。

方法2　建物所有者が土地を買い取る

逆に建物所有者が土地を取得して一体化します。

ただし、売買・贈与による税金や登記費用を確認する必要があります。

方法3　双方が第三者へ同時売却する

最も一般的に検討しやすい方法です。

方法4　借地関係を維持したまま建物だけ売る

地主の承諾等を確認したうえで、借地権付き建物として売却します。

方法5　建物を解体して土地だけ売る

建物所有者が建物を取り壊し、土地所有者が土地を売る方法です。

ただし、解体費用、建物滅失登記、固定資産税、契約条件などを確認する必要があります。

方法6　権利関係を維持したまま土地だけ売る

借地権付き底地として土地を売却する方法です。

ただし、一般的な更地と市場性は異なります。

どの方法が適切かは、

・土地価格
・建物の状態
・借地権の有無
・相続状況
・双方の希望
・税負担
・売却時期

によって変わります。

8. まとめ｜名義が違う不動産は「誰が何を所有しているか」から整理する

8-1. 売却までの具体的な手順

土地の名義人と建物の名義人が違う不動産を売却するときは、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

1．土地の登記事項証明書を取得する

所有者、共有持分、抵当権等を確認します。

2．建物の登記事項証明書を取得する

土地とは別に所有者を確認します。

3．現地と登記を比較する

未登記建物、増築、離れなどがないか確認します。

4．土地と建物の名義が違う理由を確認する

親子間の使用貸借なのか、借地なのか、相続なのかを整理します。

5．土地利用権を確認する

地上権、土地賃貸借、使用貸借などを確認します。

借地であれば契約書や地代の支払い状況も確認します。

6．双方の所有者の売却意思を確認する

土地・建物をセット売却するのであれば、双方の合意を確認します。

7．相続登記等を整理する

亡くなった人名義なら司法書士へ相談します。

8．売却方法を決める

土地・建物一括売却、借地権付き建物売却、底地売却、解体後売却などを比較します。

9．売買価格を整理する

土地と建物それぞれの価格を合理的に整理し、必要に応じて税務も確認します。

10．売買契約・決済へ進む

必要な地主承諾、相続登記、抵当権抹消などを確認したうえで、買主への所有権移転を行います。

重要なのは、

「土地と建物の名義が違うから、まず同じ人へ名義変更する」

と決めつけないことです。

名義を統一するために贈与や売買を行えば、その段階で税金や登記費用が発生する可能性があります。

現在の所有者から直接買主へ売却した方が合理的なケースもあります。

8-2. 不動産会社・司法書士・土地家屋調査士・弁護士の役割

土地と建物の名義が違う案件では、必要な専門家を正しく分けることが重要です。

不動産会社

・土地・建物の査定
・売却方法の検討
・一括売却、借地権付き売却等の比較
・媒介契約
・販売活動
・買主との条件調整

を担当します。

司法書士

・相続登記
・土地・建物の所有権移転登記
・抵当権抹消登記
・所有権に関する登記整理

などを扱います。

土地家屋調査士

・未登記建物の表題登記
・建物表題部変更登記
・建物滅失登記
・土地分筆
・地積更正
・境界・測量

などを扱います。

税理士

・土地・建物売却時の譲渡所得税
・親族間で名義を移す場合の贈与税等
・居住用財産の税制特例

など税務判断・申告を扱います。

弁護士

・土地所有者と建物所有者の争い
・借地権をめぐる紛争
・地主が譲渡を承諾しない案件
・相続人間の紛争
・明渡し等の法的交渉・訴訟

などが必要な場合の相談先です。

株式会社Wakkaが拠点を置く山梨県南部町や身延町などの峡南地域では、親の土地に子が家を建てた住宅や、代々相続される中で土地と建物の所有者が異なっている不動産も考えられます。

静岡県富士宮市周辺でも、借地上の住宅、相続登記未了の土地、古い建物などでは、土地と建物の名義を別々に確認することが重要です。

株式会社Wakkaでは、南部町との空き家対策に関する協定で培う地域課題への視点も踏まえ、

「名義が違うから売れない」

と最初から判断するのではなく、

誰が土地を所有しているのか
↓
誰が建物を所有しているのか
↓
建物所有者は何の権利で土地を使っているのか
↓
双方が売却に合意しているのか
↓
相続・借地・登記上の問題を何から整理するのか

という順番で考えることを重視しています。

土地は親名義、建物は自分名義。

土地は亡くなった祖父、建物は父名義。

土地は第三者から借りている。

契約書がなく、地代を払っていたかも分からない。

このような状態でも、まず状況を調べるところから売却相談を始めることはできます。

先に名義を移したり、建物を解体したりするのではなく、

登記を確認する
↓
土地利用権を確認する
↓
所有者・相続人の意思を確認する
↓
売却方法を比較する
↓
必要な登記・承諾・契約を整理する

という順番で進めることが、土地と建物の名義が違う不動産を売却するときの重要なポイントです。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217
山梨県南巨摩郡南部町本郷6507

電話番号：0556-64-8064