田舎の家が売れない7つの理由｜空き家・農地付き・古家付き不動産を売る方法

田舎の実家や空き家を売りに出しても、「問い合わせが来ない」「何年も売れない」と悩む所有者は少なくありません。特に山梨県南部町や身延町、早川町、静岡県富士宮市の郊外などでは、古い戸建てに農地・山林・納屋・未登記建物が付いていることもあり、都市部の中古住宅とは売却の進め方が異なる場合があります。

結論からいうと、田舎の家が売れない原因は「田舎だから」だけではありません。価格、建物状態、接道、相続・登記、農地、残置物、販売方法などの問題が重なっていることが多くあります。売れない理由を一つずつ分け、買主が判断しやすい状態に整えることが重要です。

総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8％で過去最高となりました。賃貸・売却用や別荘などを除く空き家も385万戸あります。空き家が多い現在は、「家があるだけ」で買主が見つかるとは限りません。

この記事では、田舎の家が売れない7つの理由と、空き家・農地付き住宅・古家付き不動産を売るための方法を、現在の制度と不動産実務に沿って解説します。

株式会社Wakka

株式会社Wakkaは山梨県南部町を拠点に、空き家・相続不動産・中古住宅・土地・農地付き住宅などの売却相談に対応しています。南部町とは空き家対策に関する協定を結んでおり、相続登記未了、未登記建物、境界、農地、残置物など、売却前に整理が必要な不動産についても、必要に応じて司法書士・土地家屋調査士・税理士・弁護士等と連携しながら進めています。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217 山梨県南巨摩郡南部町本郷6507
電話番号：0556-64-8064

目次

1. 田舎の家はなぜ売れにくい？
   1. 「需要がない」だけで判断しない
   2. 売れない7つの理由
2. 理由1・2｜価格と古家の状態
   1. 希望価格と市場価格の差
   2. 修繕費が見えない
3. 理由3・4｜接道・建築制限と登記
   1. 道路・再建築条件が分かりにくい
   2. 相続登記・未登記・境界が未整理
4. 理由5・6｜農地付きと残置物
   1. 農地は宅地と同じように売れない
   2. 家財や管理不足が負担に見える
5. 理由7｜販売方法と買主像が合っていない
   1. 中古住宅だけが売り方ではない
   2. 利用方法まで伝える
6. 田舎の家を売るための改善方法
   1. 現況・古家付き土地・解体を比較
   2. 調査・価格・販売条件を整える
7. 農地・相続・未登記がある場合の進め方
   1. 専門家の役割を分ける
   2. 税金・費用・期限を確認する
8. 売れない空き家を放置しないために
   1. 売却までの順序
   2. 南部町・身延町・富士宮市周辺での考え方

1. 田舎の家はなぜ売れにくい？

田舎の家は、都市部と比べて購入希望者が少ない地域もあります。しかし、同じ地域でも売れる物件と売れない物件があるため、「人口が少ないから」とだけ考えるのは適切ではありません。

「需要がない」だけで判断しない

田舎の不動産では、移住、セカンドハウス、家庭菜園、DIY、古民家再生、広い庭や倉庫を求める人など、買主の目的はさまざまです。「築年数が古いから価値がない」と決めるより、建物を使いたい人向けなのか、土地利用を重視する人向けなのかを整理することが重要です。

ただし、市街化調整区域、農地、接道などの制限によって希望する利用ができない場合があります。利用方法をPRする前に、法令上できること・できないことを確認しましょう。

売れない7つの理由

主な理由は、①価格が合っていない、②建物状態・修繕費が分からない、③道路や再建築条件が不明、④相続登記・未登記・境界が未整理、⑤農地法の手続きが必要、⑥残置物や管理不足が負担に見える、⑦販売方法と買主像が合っていない、の7つです。

田舎の空き家では複数の問題が重なりやすく、単純な値下げでは解決しないことがあります。まず「何が売却を止めているのか」を特定しましょう。

さらに、売れない期間の長さも確認材料になります。販売開始から反響が少ない場合は価格や広告の見せ方、内覧はあるのに申込みにつながらない場合は建物状態や利用条件、申込み直前で止まる場合は農地・登記・融資などが原因かもしれません。どの段階で買主が離れているのかを見ると、改善すべき箇所を絞りやすくなります。

また、田舎の家は「土地が広いほど高く売れる」とも限りません。広い敷地は魅力になる一方、草刈り、固定資産税、擁壁、山林管理など将来の維持負担につながる場合もあります。売主側の価値観だけでなく、買主が引き受ける負担まで含めて物件を見直すことが大切です。

2. 理由1・2｜価格と古家の状態

希望価格と市場価格の差

売主には購入当時の価格や建築費、親から聞いていた価値が残っています。しかし現在の売却価格は、需要、成約事例、土地面積、道路条件、建物状態、法令制限などによって変わります。

「昔は高かった」「建築に多額の費用をかけた」という事情があっても、現在の市場価格を保証するものではありません。反対に、安くすれば必ず売れるわけでもなく、農地許可や登記整理が必要な物件では、買主が価格より手続きの不透明さを気にする場合があります。

まずは成約事例や現在の競合物件を比較し、査定額の根拠を確認しましょう。

なお、価格800万円以下の宅地・建物には「低廉な空家等」の媒介報酬特例があります。媒介に要する費用を勘案し、依頼者一方から受け取れる報酬の上限は税込33万円です。必ず33万円になる制度ではなく、報酬額について説明・合意が必要です。

低価格の空き家ほど、現地までの移動、役所調査、農地や道路の確認、残置物の状況整理など、売買価格に比べて仲介実務の負担が大きくなることがあります。この特例は、そうした低価格帯の不動産でも適切な媒介業務を行いやすくするための制度です。売主としては、単に仲介手数料の安さだけで会社を選ぶのではなく、どこまで調査し、どの媒体へ掲載し、どのような買主を想定するのかまで確認するとよいでしょう。

価格設定では「希望価格」「査定価格」「売出価格」「成約価格」を分けて考えることも重要です。査定額は必ず売れる価格ではありません。最初の売出価格を少し高めに設定する場合でも、一定期間反響がなければ見直す基準を決め、問い合わせ件数や内覧者の反応を見ながら調整していきます。

修繕費が見えない

古家では、雨漏り、シロアリ、屋根、給排水、浄化槽、給湯器、電気設備、耐震性などに費用がかかる可能性があります。買主にとって問題なのは「古いこと」より、購入後にいくらかかるか分からないことです。

売主が把握している不具合や修繕履歴、設備年式を整理すると、買主は判断しやすくなります。必要に応じて建物状況調査（インスペクション）を利用する方法もありますが、すべての不具合や瑕疵を発見・保証する調査ではありません。国土交通省も、建物状況調査には「瑕疵の有無を判定するものではない」といった限界があることを明記しています。

古家の場合は「修繕してから売るか」「修繕せず価格へ反映するか」も検討します。屋根や給湯器など緊急性の高い不具合は直した方がよいこともありますが、内装や水回りを売主の好みで全面リフォームしても、工事費と同額だけ売却価格が上がるとは限りません。DIYを希望する買主にとっては、手を入れていない状態の方が魅力になることもあります。

また、浄化槽や井戸がある物件では、長期間使用していないと現在利用できるか分からないことがあります。「設備あり」とだけ広告せず、使用状況、点検履歴、水質検査の有無など、確認できる範囲を明確にしておくと、購入後の認識違いを減らせます。

3. 理由3・4｜接道・建築制限と登記

道路・再建築条件が分かりにくい

古い集落では、道路幅が狭い、建築基準法上の道路か不明、農道や赤道に接している、水路を介して道路へ出る、私道持分がない、といったケースがあります。

建築基準法上の接道義務が適用される区域では、原則として敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。ただし認定・許可等の例外もあるため、一律に「再建築不可」と判断するのも適切ではありません。

市街化調整区域でも建築・開発に制限があります。「現在家が建っている」「隣にも住宅がある」だけで、自由に建て替えられるとは限りません。市街化調整区域では、開発許可を受けた土地以外で一定の建築を行う場合に許可が必要となる仕組みがあります。

特に注意したいのが、「公道であること」と「建築基準法上の道路であること」は同じではない点です。自治体が管理する道でも建築基準法上の道路に該当しない場合があります。逆に、幅員が狭くても法42条2項道路として扱われるなど、個別判断が必要なことがあります。広告段階で再建築可否を断定せず、行政の建築担当部署や道路管理者へ確認することが安全です。

また、前面道路だけでなく、敷地内への進入も重要です。大型車が入れない、橋を渡る必要がある、急傾斜があるといった条件は、引越しや建築工事、将来の解体費にも影響します。田舎の家では「駅から何分」だけでなく、車でのアクセスと工事車両の進入条件まで確認すると、買主が生活や工事を具体的に想像しやすくなります。

相続登記・未登記・境界が未整理

親名義のままの家、祖父母名義の土地、未登記の納屋なども売却を難しくします。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として相続により不動産を取得したことを知った日などから3年以内に申請が必要です。制度開始前の相続も対象で、一定の場合は2027年3月31日までが期限です。正当な理由なく義務に違反すると10万円以下の過料対象となる可能性があります。

相続登記前でも査定相談はできますが、買主へ通常の所有権移転登記をするには売主側の名義を整える必要があります。

また、母屋は登記済みだが倉庫は未登記、増築部分が変更登記未了、解体済み建物の登記が残るケースもあります。境界も含め、現地・登記・固定資産税資料を照合しておきましょう。

未登記建物がある場合は、「固定資産税を払っているから自分の建物として問題ない」とは限りません。固定資産税の課税と法務局の登記は別制度です。誰が建築したのか、相続によって誰が取得したのか、表題登記がないのか、表題登記はあるが所有権保存登記がないのかによって必要な手続きが変わります。

相続が二代・三代前から止まっていると、相続人の人数が増え、売却まで時間がかかることがあります。2026年2月2日からは所有不動産記録証明制度が始まり、一定の要件のもとで被相続人名義の不動産を一覧的に把握しやすくなりました。

境界も、売却前に必ず確定測量が必要というわけではありません。しかし、境界標がない、越境がある、登記面積と現況に大きな差がある場合は買主の利用計画に影響します。公簿売買にするのか、実測精算を行うのか、境界をどこまで明示するのかを物件ごとに検討します。

さらに、古い抵当権が登記簿に残っていることもあります。借入金を完済していても抹消登記をしていなければ記録は消えません。古い抵当権ほど書類の確認に時間がかかる場合があるため、売却相談と同時に登記事項を確認しておくことが重要です。

4. 理由5・6｜農地付きと残置物

農地は宅地と同じように売れない

田舎の家では、「宅地＋畑＋田＋山林」が一体になっていることがあります。

農地を農地として売買する場合、原則として農地法3条の許可が必要で、許可を受けない権利移転は効力を生じません。

農地を宅地や駐車場などへ転用し、所有権も移す場合には原則として農地法5条の許可等が関係します。農林水産省も、農地として利用する権利移転は3条、農地以外として利用するための権利移転は5条という整理を示しています。

「農家でなければ絶対に買えない」という理解も正確ではありません。2023年4月1日から農地法3条の下限面積要件は廃止されています。ただし、他の許可要件までなくなったわけではありません。

販売前に、どの筆が農地か、農地として引き継ぐのか、転用するのか、買主が許可要件を満たせるかを整理しましょう。

登記簿の地目だけでなく現況確認も重要です。登記上は原野でも現況が農地であれば農地法が適用されることがあります。

農地付き住宅は、住宅部分だけ先に考えると不都合が生じる場合があります。庭への進入路が農地を通る、浄化槽や水路が農地側にあるなど、各筆が一体として利用されていることもあります。販売前に筆ごとの位置と利用状況を確認しましょう。

家財や管理不足が負担に見える

長期間空き家になった実家では、家具、衣類、農機具、庭木、雑草などが残っていることがあります。

売却前に全部処分する必要はありません。売主が撤去する、現況で引き渡す、一部だけ撤去するなどの方法があります。重要なのは、何を残すかを契約前に明確にすることです。

空き家を放置すると行政上の問題にもつながります。改正空家法では「管理不全空家等」も指導・勧告の対象となり、勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地は住宅用地特例を受けられなくなる場合があります。

残置物については、「家具以外は撤去」「倉庫内は現況」など対象を具体化するとトラブルを防ぎやすくなります。撤去費は物量、分別、車両進入、処分先によって変わるため、必要なら現地見積もりを取りましょう。

遠方に住む所有者は、売却活動と並行して管理方法も決めておくことが重要です。草木の越境、雨漏り、害獣侵入など、数か月でも状態が変わることがあります。

5. 理由7｜販売方法と買主像が合っていない

中古住宅だけが売り方ではない

大規模修繕が必要な家を「すぐ住める中古住宅」として売れば、内覧者の期待と実際の状態に差が出ます。一方、利用できる建物を最初から無価値な古家として扱えば、DIYや古民家を探す層を逃す可能性があります。

中古戸建、古家付き土地、現況有姿、残置物撤去後、解体更地渡し、農地付き住宅など、複数の売り方を比較しましょう。

なお、「現況有姿」と記載すれば売主が一切責任を負わないわけではありません。既知の不具合、設備、契約不適合責任の範囲は契約書や物件状況報告書で整理する必要があります。

利用方法まで伝える

田舎の家では、広い庭、車庫、倉庫、家庭菜園、在宅勤務用の部屋などが買主の利用イメージにつながる場合があります。

ただし、「民泊ができる」「店舗にできる」「建て替えできる」など法令確認が必要な用途は、確認前に断定してはいけません。

魅力と制限の両方を正確に伝えることが、田舎の不動産では重要です。

販売媒体も物件に合わせます。一般の不動産ポータルサイト、自社ホームページ、自治体の空き家バンクなど、それぞれ届きやすい層が異なります。空き家バンクは自治体ごとに登録条件や取引方法が違うため、通常の媒介と同じ仕組みだと思わず確認しましょう。

問い合わせが少ないときは「広告を増やす」だけでなく、掲載写真、価格、物件説明、対象エリアを見直します。敷地全体、道路、駐車場、倉庫、農地との位置関係、修繕が必要な部分まで示すと、遠方の買主も判断しやすくなります。

6. 田舎の家を売るための改善方法

現況・古家付き土地・解体を比較

古い家は、①中古住宅として残して売る、②古家付き土地として売る、③解体して更地で売る、の3つを比較すると整理しやすくなります。

建物を残せば、古民家やDIY目的の買主も対象になります。古家付き土地なら、売主が解体費を先に負担せずに済む場合があります。更地にすれば土地利用を希望する買主が検討しやすくなることがありますが、解体費が必要です。

また、建物を取り壊すと住宅用地特例の対象外となり、固定資産税等の負担が変わる場合があります。

解体の判断では、再建築の可否も確認します。既存建物がある状態では利用できていても、解体後に新しい建物を建てる際、道路や都市計画上の制限が問題になることがあります。

登記済み建物を解体した場合は建物滅失登記が必要です。未登記建物では法務局に消す登記記録はありませんが、固定資産税の課税台帳から除くため自治体への届出が必要になる場合があります。

調査・価格・販売条件を整える

登記事項証明書、固定資産税資料、公図、修繕履歴、設備表、農地の筆一覧、ハザード情報など、買主が判断するための資料を整えます。

価格は、最初から最低価格にするのではなく、販売期間と反響を見ながら見直す基準を決めておくとよいでしょう。

大規模なリフォームをすれば必ず売却価格が上がるわけではありません。買主自身が直したい場合もあるため、修繕前に査定と需要を確認することが大切です。

売却条件も整理します。契約不適合責任、設備の故障、境界、残置物、引渡し時期などを曖昧にすると、購入申込み後の交渉が長引きます。既知の不具合は適切に説明し、契約書へ具体的に反映しましょう。

7. 農地・相続・未登記がある場合の進め方

専門家の役割を分ける

複雑な田舎の不動産では、専門家の役割を正しく分けます。

不動産会社は査定・販売・媒介・契約調整、司法書士は相続登記・所有権移転・抵当権抹消、土地家屋調査士は未登記建物の表題登記・分筆・境界測量、税理士は譲渡所得税・相続税、弁護士は相続人や共有者間の紛争を担当します。

農地については農業委員会等への確認が重要です。

不動産会社には、売却に必要な課題を洗い出し、「何を誰に、どの順番で確認するか」を整理する役割があります。

例えば、司法書士が相続登記を準備している間に、不動産会社が現地調査や査定、販売資料の準備を進めることは可能です。農地についても、農業委員会へ許可要件や締切を確認し、契約条件を組み立てる場面があります。

一方、相続人間で売却の合意がない、所有者が分からない、農地許可の見込みが確認できない場合は契約を急がない方が安全です。「広告を出せること」と「確実に決済できること」は別です。

税金・費用・期限を確認する

田舎の家は売却価格が低いこともあるため、手取り額を確認しましょう。仲介手数料、登記、測量、残置物撤去、解体、印紙税、譲渡所得税などが発生する場合があります。

相続した不動産を売る場合、取得費と取得時期は原則として被相続人から引き継ぎます。取得費が分からない場合は売却代金の5％相当額を概算取得費とする扱いがあります。

一定の相続空き家では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）の特例」を利用できる場合があります。2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は各人の控除上限が2,000万円です。適用期間は2027年12月31日までですが、建築時期や利用状況など複数の要件があります。

売却価格よりも手続費用の割合が大きくなりやすいため、「取引成立に必須の手続き」「買主に説明して引き継げる事項」「任意の修繕」を分けて予算を組みましょう。

8. 売れない空き家を放置しないために

売却までの順序

売却は、次の順番で確認すると進めやすくなります。

1. 土地・建物の登記名義、抵当権、未登記建物を確認する
2. 固定資産税資料と現地の母屋・納屋・農地等を照合する
3. 農地、道路、接道、境界を確認する
4. 残置物、修繕、解体の費用を比較する
5. 物件に合う買主像と販売価格を決める
6. 必要な登記・許可と販売準備を並行する

この順序なら、「買主が決まってから未登記建物が判明した」「契約直前に農地許可が必要と分かった」といった手戻りを減らしやすくなります。

南部町・身延町・富士宮市周辺での考え方

山梨県南部町、身延町、早川町や静岡県富士宮市周辺では、農地付き住宅、古い木造住宅、井戸・浄化槽、狭い道路、未登記の倉庫など、都市部とは異なる課題があります。

こうした物件は、「田舎だから売れない」とまとめるのではなく、相続、登記、農地、建物、道路、残置物に分けて整理することが重要です。

株式会社Wakkaは、南部町との空き家対策に関する協定を通じ、空き家の管理・売却・活用につなげる地域連携に取り組んでいます。田舎の家では、売却価格を決める前に、売却できる状態を整理することを重視しています。

全ての問題を売主が費用をかけて解決してから売る必要はありません。「売主が解決する問題」「買主へ説明して引き継ぐ問題」「契約までに専門家へ確認する問題」を分けることで、無駄な費用を抑えられる場合があります。

例えば、相続登記は売却の前提として必要になりやすい一方、古い水回りを新品にするかどうかは買主の希望によって変わります。農地許可は取引成立に直結しますが、残置物をどこまで撤去するかは契約条件で調整できることがあります。

また、売れない期間中の管理費も無視できません。固定資産税、草刈り、保険、交通費、修繕などが毎年発生するなら、「あと100万円高く売りたい」と長期間待つことが本当に有利かを計算する必要があります。

Wakkaでは、空き家を単に高く見せることよりも、売却の障害になっている事項を先に言語化し、土地家屋調査士・司法書士・税理士等へ確認すべき項目を整理してから販売方針を組み立てることを重視しています。

身延町や富士宮市など町外の物件でも、まず登記・現況・固定資産税資料・道路・農地を確認するという基本は同じです。地域ごとに都市計画や農地の運用等は異なるため、その地域の行政窓口へ確認しながら進めます。

よくある質問

Q. 田舎の家は0円に近くしないと売れませんか？
一律には言えません。接道、農地、登記、修繕費などの不確実性が原因なら、値下げだけでは解決しないことがあります。

Q. 農地付きの家は一般の人でも購入できますか？
可能な場合があります。ただし農地を農地として取得する場合は原則として農地法3条の許可が必要です。転用を伴う場合は別の手続きが関係します。

Q. 残置物は全部片付けないと売れませんか？
必ずしもそうではありません。現況引渡しも可能ですが、何を残すかを契約で明確にします。

Q. 古い家は解体してから売った方がよいですか？
物件によります。解体費、土地価格、固定資産税、再建築可否、建物を使いたい需要を確認してから判断しましょう。

Q. 相続登記が終わっていなくても相談できますか？
査定や売却方法の相談は可能です。ただし、買主へ所有権移転登記をするには相続関係を整理し、原則として相続登記を行う必要があります。

田舎の家が売れないときは、「需要がない」と諦める前に、価格、建物、道路、相続・登記、農地、残置物、販売方法のどこに問題があるのかを確認しましょう。

原因が違えば対策も違います。良い点だけを強調するのではなく、課題を正確に整理し、買主が安心して判断できる状態にすることが重要です。

特に、価格を下げる前に「買主が不安に感じる情報が残っていないか」を確認してください。相続人は確定しているか、未登記建物はないか、農地の許可見込みはあるか、再建築や道路条件は説明できるか、残置物をどうするか。この5点を整理するだけでも、販売戦略は変わります。

田舎の不動産売却では、物件そのものの価値だけでなく、取引までの道筋を分かりやすく示すことが重要です。買主が「購入後に何をしなければならないか」「どれくらい費用がかかりそうか」を理解できれば、古家や農地付き住宅でも検討しやすくなります。

田舎の家を「売れない物件」で終わらせず、売却・管理・活用のどの選択肢が適しているのかを早めに整理していきましょう。