他の不動産会社で売れない土地はどうする？価格以外に確認したい7つの原因

「不動産会社に土地の売却を頼んでいるのに、なかなか買主が決まらない」「値下げを提案されたけれど、本当に価格だけが原因なのだろうか」。長く販売が続くと、このまま待つべきか、別の会社へ相談すべきか迷うものです。

売れない土地を見直すときは、まず、購入検討がどこで止まっているかを確認します。広告が十分に見られていないのか、現地を見た後に断られているのか、建築条件や追加費用が分からず話が進まないのかで、取るべき対応は変わります。価格を下げても、買主が判断できない点が残れば、売却につながらないことがあります。

もちろん、周辺の取引や需要に照らして価格の調整が必要な場合もあります。大切なのは、土地の条件と販売状況を整理したうえで、情報の補充、条件の変更、価格の見直しを比較することです。他の不動産会社で売れなかったという経過だけで、その土地の売却可能性や、依頼先の対応の良し悪しを決めつける必要はありません。

この記事では、価格以外に確認したい7つの原因と、販売を立て直すための手順を解説します。土地の所有者が手元の資料を見ながら、不動産会社へ具体的に相談できるよう、確認する内容と順番を整理していきます。

株式会社Wakka

株式会社Wakkaは、山梨県南部町を拠点に、土地の売却や、境界・権利関係に課題がある不動産の相談に対応し、必要に応じて専門家と連携しています。南部町とは空き家対策に関する協定を結んでおり、古家付き土地などについても、不動産実務の立場から売却に向けた課題を整理しています。現在の販売状況と物件の条件を伺い、次に確認したいことを一緒に考えます。

株式会社Wakka
住所：〒409-2217 山梨県南巨摩郡南部町本郷6507
電話番号：0556-64-8064

目次

1. 土地を探している人に情報が届いていない
　1-1. 問い合わせ・現地見学・申込みを分けて振り返る
　1-2. 写真と募集内容を、想定する買主に合わせる

2. 買主が希望する用途に使えるか分からない
　2-1. 都市計画と建築条件を確認する
　2-2. 農地や山林は、地目だけで利用方法を判断しない

3. 接道や通行の条件が整理されていない
　3-1. 道路の見た目と建築上の扱いを区別する
　3-2. 私道の通行・掘削と車両の出入りを確認する

4. 境界・面積・権利関係に不明点がある
　4-1. 売る範囲と面積を、資料と現地で照合する
　4-2. 名義・共有・担保など、引渡しまでの手続きを整理する

5. 土地代以外の費用を見積もれない
　5-1. 上下水道と排水先の確認が不足している
　5-2. 造成・擁壁・撤去費を含めた総額で検討する

6. 現地の状態や災害リスクへの不安が残る
　6-1. 草木や残置物で土地の状態が伝わらない
　6-2. ハザード・地盤・過去の利用状況を説明できない

7. 売却条件が買主の計画と合っていない
　7-1. 引渡し時期と費用負担が決まっていない
　7-2. 面積・一括売却・契約条件の組合せを見直す

8. 売れない土地の販売を立て直す手順
　8-1. 他社へ依頼する前に媒介契約を確認する
　8-2. まとめ：原因を絞り、改善策と価格を一緒に判断する

1. 土地を探している人に情報が届いていない

1-1. 問い合わせ・現地見学・申込みを分けて振り返る

最初に確認したいのは、土地の情報がどのように公開され、どの段階まで検討されているかです。「半年間売れていない」という期間だけでは、原因を絞れません。掲載を始めた日、広告を更新した日、問い合わせや見学の状況を分けて振り返ると、改善する場所が見えてきます。

問い合わせがほとんどない場合は、掲載先、検索条件、写真、価格帯、説明内容などを確認します。一方、問い合わせはあるのに見学へ進まないなら、資料請求後に分かった条件が希望と合わない可能性があります。見学後に止まる場合は、現地で何を気にされたのかを具体的に聞くことが重要です。

ここで注意したいのは、問い合わせ件数だけを増やすことを目的にしないことです。使い方が合わない人からの問い合わせが増えても、購入にはつながりにくくなります。建築や通行に条件がある土地では、その条件を理解して検討できる相手に届いているかまで見る必要があります。

販売報告に具体的な内容がない場合は、「何件ありましたか」に加えて、「どんな用途を希望する方でしたか」「どこで見送られましたか」と尋ねてください。ただし、買主候補の個人情報まで求める必要はありません。判断の経過を共有してもらえば、情報不足と条件の不一致を分けて考えられます。

1-2. 写真と募集内容を、想定する買主に合わせる

土地の広告では、面積と価格だけでは利用する姿を想像しにくいことがあります。敷地全体、道路との関係、入口、道路からの高低差が分かる写真を用意し、図面と対応させることが大切です。道路側から一枚撮った写真だけでは、奥行きや使える範囲が伝わらない場合があります。

写真に敷地の線を重ねるときは、その根拠も確認します。測量などで確認していない線を、確定した境界のように示してはいけません。おおよその位置を説明する図であれば、その旨を明示し、境界の確認状況は別に説明します。伝わりやすさと正確さを両立させることが必要です。

住宅用地なら建物と駐車場の配置、事業用地なら車両の進入や用途制限など、買主によって必要な情報は変わります。確認できた利用条件を示し、自分の計画に合うかを判断してもらいましょう。

住宅用として反応が少ない場合、近隣所有者の敷地拡張や別の利用方法を検討する余地もあります。ただし、駐車場、資材置場などを新たに提案するときも、法令上の可否や周辺への影響を調べることが前提です。広告の見出しを変えるだけで、土地の利用制限がなくなるわけではありません。

掲載先については、一般の買主が見る広告と、不動産会社間で物件情報を共有するレインズなどの経路を分けて確認します。専任媒介・専属専任媒介では、レインズへの登録や登録証明書の交付が制度上求められます。登録内容を売主が確認できる仕組みもあるため、証明書を受け取っているか確かめましょう。reins.or.jp

すでに十分な販売活動が行われている場合は、広告以外の原因へ調査を進めます。土地の利用条件や現地の状態など、買主の判断に影響する点を確認しましょう。

2. 買主が希望する用途に使えるか分からない

2-1. 都市計画と建築条件を確認する

住宅や店舗を建てたい買主にとって、計画が成立するかは購入判断の前提です。「周囲に家がある」「昔は建物が建っていた」という情報だけでは、現在の建築条件は判断できません。

まず、都市計画区域などの区分、用途地域、建ぺい率・容積率などを確認します。用途地域は建物の用途を制限する地域区分、建ぺい率・容積率は敷地に対する建物の大きさを制限する指標です。これらに加え、地区計画など、場所によって重なる規制があるため、所在地だけでなく地番と計画内容を示して調べます。

市街化調整区域では、特に慎重な確認が必要です。富士宮市の公式案内でも、市街化調整区域の建築行為は、許可不要とされるものを除き、都市計画法の開発許可や建築許可が必要とされています。一定の条件で建築できる場合もありますが、その条件が土地や建てる人、用途に関係することがあります。静岡県富士宮市

そのため、「前の所有者が建てられたから、誰でも同じように建てられる」とは扱わないことが重要です。過去の許可書や建物の利用履歴がある場合は、それを基に、今回の買主の計画について所管窓口へ確認します。広告上の「建築可」という短い表現に、確認できていない条件をまとめてしまわないようにしましょう。

一方、都市計画区域外でも、建築に関する手続きや他の法令の規制がなくなるわけではありません。2025年4月の法改正では建築確認の対象も見直されています。南部町などの土地を検討する際も、「区域外だから木造住宅はすべて確認申請不要」という昔の理解で案内せず、現在の規模・用途に応じた扱いを確認します。pref.yamanashi.jp

窓口に確認した条件、回答日、追加資料が必要な事項は記録します。事前相談の回答と、正式な許可・確認を受けたことも区別して伝えてください。

2-2. 農地や山林は、地目だけで利用方法を判断しない

登記事項証明書には、宅地、田、畑、山林、雑種地などの地目が記載されています。ただし、その記載だけで、適用される法令や利用可能な用途を判断することはできません。特に農地法では、農地に当たるかどうかは現況によって判断されるため、登記上の地目と実際の利用状況を照合します。maff.go.jp

農地を農地として売買する場合と、住宅や駐車場などのために農地以外へ転用して売買する場合では、確認する要件が異なります。前者では農地法第3条、後者では第5条の許可等が問題となります。市街化区域内の転用には届出による扱いなどもあるため、一律に同じ手続きと考えず、農業委員会などへ確認してください。maff.go.jp

農用地区域に含まれる土地では、転用許可だけでなく、その区域からの除外などが問題となる場合があります。「手続きさえすれば必ず宅地になる」と考えて売り出すと、買主の希望と実際の条件が合わなくなります。利用計画に対してどの制度が関係し、どこに実現の難しさがあるかを説明することが大切です。maff.go.jp

山林についても、登記が山林だから建物を建てられない、反対に平らにすれば使える、と単純には決まりません。森林法に基づく区域や伐採・開発の手続き、都市計画、自然公園など、所在地と作業内容に応じた確認が必要です。木を切ることと土地を造成すること、建物を建てることは、分けて相談します。

所有者が先に地面を整えれば売りやすくなると考えて、許可等を確認せずに土を入れたり、農地を駐車場として使い始めたりすることは避けましょう。現況を変えても、必要な手続きが省略されるわけではありません。売却の準備が、かえって是正や追加費用を伴う問題につながらないようにします。

検討できる用途が分かったら、その条件に合う需要を調べます。法令上利用できることと、実際に購入希望者がいることは、別々に検証する必要があります。

3. 接道や通行の条件が整理されていない

3-1. 道路の見た目と建築上の扱いを区別する

土地の前に道があっても、それだけで建築条件を満たすとは限りません。日常的に車が通る道でも、建築基準法上の道路として扱われるかは別の確認が必要です。道路の幅、敷地が接する長さ、道路の種類を、現地と行政の資料の両方で調べます。

都市計画区域・準都市計画区域内では、建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路に2メートル以上接する必要があります。ただし、一定の認定・許可による例外や、用途・規模に応じた追加制限があります。道路が狭いことだけを理由に建築不可と決めたり、接する長さだけで建築可能と判断したりしないことが大切です。

富士市も、現況が道路状でも建築基準法上の道路とみなせない場合があるため、事前に担当窓口で確認するよう案内しています。道路台帳や認定路線の情報を調べることと、建築基準法上の道路の扱いを確認することは、目的が異なります。一つの資料だけで両方が確認できたと考えないようにしましょう。静岡県富士市

幅員4メートル未満でも、法律上の道路として扱われる道があります。その場合には、道路の境界線を後退させる、いわゆるセットバックが関係することがあります。後退が必要な範囲があれば、登記上の面積だけでなく、建物配置に使える範囲を踏まえて買主へ説明することが必要です。

一方、都市計画区域・準都市計画区域の外では、同じ接道規定をそのまま一律に当てはめることはできません。条例や他の規制、実際の通行条件などを含め、所在地ごとに確認します。全国共通の説明だけを見て、「2メートルないから売れない」「区域外だから道路は関係ない」と両極端に判断しないことが重要です。

3-2. 私道の通行・掘削と車両の出入りを確認する

建築上の道路条件とは別に、実際にその道を使える権利や条件も確認します。私道なら、誰が所有しているか、自分の持分があるか、通行や工事に関する取り決めがあるかが確認事項です。長年通ってきたという事実だけで、買主や工事業者も同じ条件で利用できると説明しないようにします。

通行に関する書類が見つかった場合は、単に「承諾書あり」と扱わず、認められている内容を読みます。歩行者の通行だけなのか、車両も含むのか、対象者や期間に条件があるのかによって意味が変わります。買主への承継、維持管理費の分担なども、確認したい項目です。

水道管などの工事で道を掘る場合は、通行とは別の問題が生じます。工事内容、道路の所有・管理関係、利用できる権利などを確認し、必要な承諾や手続きを整理してください。承諾書の有無だけで法的な権利を一律に判断できるわけではないため、対立や権利関係の疑問がある場合は弁護士へ相談します。

現地では、敷地の入口だけでなく、そこへ到達するまでの経路も見ます。途中に狭い曲がり角、低い構造物、急な坂、ゲートなどがあれば、予定する車両が通れるかを確認します。住宅建築では工事車両、事業利用では日常的に出入りする車両まで想定し、必要に応じて施工会社等の確認を受けましょう。

公道に接している土地でも、自由な位置に乗入口を作れるとは限りません。歩道やガードレール、側溝などに工事が必要な場合は、道路管理者との協議や手続きを確認します。「道路に面している」と「使いたい位置から安全に出入りできる」は別々の検討事項です。

4. 境界・面積・権利関係に不明点がある

4-1. 売る範囲と面積を、資料と現地で照合する

買主が土地を検討するには、どこからどこまでを取得するかが分かる必要があります。公図、地積測量図、過去の測量資料、境界確認に関する書類などを集め、現地の境界標や塀と照合します。隣地との間に塀があるだけで、その中心や端が正しい境界とは限りません。

公図や測量図は、作成された経緯や精度、現況との一致状況を確認して利用します。複数の図面をつなげたときにずれがある場合、画面上で線を合わせただけでは境界を確定できません。図面に載っている情報と、現地で未確認の事項を分け、必要な調査の範囲を専門家へ相談します。

法務省は、土地を区画する「筆界」と、所有権の及ぶ範囲を示す「所有権界」を区別しています。両者は一致することが多いものの、同じでない場合もあります。近隣同士が話し合って線を決めれば、登記上の筆界も自由に動かせるという扱いではない点に注意が必要です。houmukyoku.moj.go.jp

境界や測量、分筆などの登記に関する調査は土地家屋調査士へ相談し、所有権の争いがある場合は弁護士への相談も検討します。まず手元の資料を確認し、追加測量、境界標の確認、隣地所有者との立会いなど、何が必要かを整理してください。すべての案件で同じ作業や費用になるわけではありません。

測量や境界確定が済んでいないことだけで、土地売却が一律に禁止されるわけではありません。ただし、売る範囲や面積に不安があると、建物の配置や融資、契約条件の検討が進みにくくなる場合があります。売買に当たりどこまで確認するか、費用と期間を含めて売主・買主で合意することが重要です。

越境も、現状を具体的に記録します。樹木、塀、建物の一部、配管など、何がどちらの土地へ入り込んでいるかによって対応は変わります。覚書がある場合も内容を確認し、「書類があるから問題はない」とまとめず、将来の撤去や建替え時の扱いまで買主が理解できるようにします。

4-2. 名義・共有・担保など、引渡しまでの手続きを整理する

土地を売る相談では、登記名義と、実際に売却を決められる人を確認します。所有者が亡くなっている、共有者が複数いる、売却窓口になっている家族と名義人が違う場合などは、必要な意思確認や手続きを整理しなければなりません。価格の合意だけで引渡しができる状態とは限らないためです。

相続した土地なら、遺産分割の状況、相続登記の進み具合、必要な書類を確認します。査定相談や準備を進められる段階と、買主へ所有権を移すための準備が整う段階を分けて考えましょう。具体的な登記手続きは司法書士へ相談し、売却日程と合わせて進めます。

共有の土地全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。一人が売却に前向きでも、他の共有者が価格や時期に同意していなければ、購入希望者との話が止まることがあります。誰が連絡窓口となり、どの条件で最終判断をするかを、販売の早い段階で確認しておくことが大切です。

登記に抵当権などがあれば、引渡し時にどう整理するかを確認します。借入れを返済すれば抹消できる場合もありますが、返済額や手続き、売却代金で足りるかを調べる必要があります。差押えや仮登記などがある場合は、それぞれ事情が異なるため、所有者の説明だけで解消できると約束しないようにします。

また、第三者が駐車場や資材置場として使っているなど、利用者がいる場合は、その契約内容も確認します。所有者が売却を決めたことだけで、利用者が希望日までに退去するとは限りません。占有や利用権がある土地では、誰がどの条件で使っているかを先に明らかにします。

必要な合意と手続きが分かれば、引渡しまでの見通しを立てます。解決の時期が読めない事項は、その不確実性も含めて販売条件を考えましょう。

5. 土地代以外の費用を見積もれない

5-1. 上下水道と排水先の確認が不足している

買主が負担するのは土地の購入代金だけではありません。建物を建てたり事業に使ったりするために、水道の引込みや排水設備などの工事が必要になる場合があります。土地代が予算内でも、追加費用が分からなければ、購入判断を進めにくくなります。

水道では、前面道路に本管があること、敷地まで引込みがあること、予定する用途にそのまま使えることを分けて確認します。引込み管の口径や経路、設備の状態などによって、必要な工事が変わることがあります。「近所に家があるので水道は大丈夫」という説明では、買主の予算を立てる材料になりません。

富士市では、上水道管網図の閲覧と、引込み管などの給水装置に関する給水台帳の閲覧を案内しています。本管の位置を把握する資料と、個別の土地への給水状況を調べる資料を区別することが大切です。図面上の情報だけで施工条件が確定するとは限らないため、必要に応じて現地確認や見積もりにつなげます。静岡県富士市

排水では、公共下水道を使えるか、浄化槽が必要かに加えて、排水をどこへ流すかを確認します。道路側溝や水路が近くに見えても、自由に接続できるとは限りません。汚水、生活雑排水、雨水の処理方法と接続先について、設備の担当窓口や管理者へ相談します。

浄化槽を設置する案でも、設置場所、処理後の水の放流先、維持管理の方法まで検討が必要です。放流先が不明なまま、本体の設置費用だけを示しても、利用開始までの総額は分かりません。隣地や私道を経由する設備がある場合は、権利や承諾等の確認も合わせて行います。

5-2. 造成・擁壁・撤去費を含めた総額で検討する

高低差のある土地や古い建物が残る土地では、造成、擁壁、解体、撤去などが総予算に影響します。擁壁とは、土が崩れることを防ぐための壁です。見た目に大きな異常がなくても、新しい計画でそのまま利用できるか、補修や作り直しが必要かは専門的な確認が必要になります。

見積もりは、土地の状態だけでなく、どのように使うかを示して依頼します。住宅一棟を建てる計画と、敷地を広く平らにする事業計画では、工事範囲が異なります。前提の違う見積額を並べても比較しにくいため、想定用途と必要な作業をそろえることが大切です。

造成については、規制区域と工事規模も確認します。山梨県では、甲府市を除く県内全域で2025年4月1日から盛土規制法に基づく規制が開始されています。規制区域内の一定規模以上の盛土・切土などは許可や届出の対象となるため、売却準備の工事でも、着手前に適用を確認してください。pref.yamanashi.jp

費用が高いことに加えて、金額の幅が大きいこと自体が買主の不安になる場合があります。調査済みの費用、概算段階の費用、現時点では分からない費用を分けると、どの部分が予算を決めにくくしているかが分かります。見積もりに含まれない事項や追加費用が生じる条件も、隠さず共有しましょう。

そのうえで、売主が工事をして引き渡す案と、現状で引き渡して価格等を調整する案を比較します。先に費用をかけたからといって、その全額を売却価格へ上乗せできるとは限りません。買主の総予算と売主の負担を合わせて考え、工事を発注する前に、販売上の効果を検討することが重要です。

6. 現地の状態や災害リスクへの不安が残る

6-1. 草木や残置物で土地の状態が伝わらない

現地見学で土地の状態を確認できないと、買主は不明点を多く抱えたまま判断することになります。草が深くて足元が見えない、入口がふさがれている、資材が積まれて高低差が分からないといった状況です。まず、安全に見学し、物件の特徴を確認できる状態かを確かめましょう。

ここで行う整備は、土地を一律に更地に仕上げることとは限りません。入口と確認したい箇所の草刈り、所有者が処分できる物の整理、見学経路の確保など、目的を限定して考えます。すべての木を伐採したり、地面を掘り返したりする前に、その作業が必要かを不動産会社と相談してください。

境界標や設備を壊さないことにも注意が必要です。草刈りや搬出で境界の目印が失われると、別の調査が必要になるおそれがあります。作業業者には、残す物、触れない場所、現地で判断できない物を共有し、予定外の撤去を進めないよう依頼します。

近隣環境についても、所有者の印象だけで説明しないことが大切です。車の通行、周辺施設の稼働、日当たりなど、用途に関係する事項は現地で確認してもらいます。「静か」「便利」といった言葉を重ねるより、買主が自分の暮らしや事業に合うかを確かめられる情報を用意します。

現地整備をしたら、写真や説明も更新します。草刈り後も古い写真を載せたままでは、整備した効果が伝わりません。反対に、以前撮った写真と現在の状態が違う場合も、見学前に共有してください。広告、資料、現地の情報を一致させることが、判断しやすい販売につながります。

6-2. ハザード・地盤・過去の利用状況を説明できない

災害や地盤への不安がある場合は、情報を避けるのではなく、確認できる資料をそろえます。洪水、土砂災害、津波など、調べるべき災害の種類は所在地によって異なります。一つの地図だけを見て、すべてのリスクが確認できたと考えないことが重要です。

国土交通省・国土地理院のハザードマップポータルサイトでは、災害リスク情報を重ねて見たり、市町村のハザードマップへ進んだりできます。まず広域の位置関係を把握し、その後、自治体の最新資料や区域指定を確認します。地図の作成時点、対象とする災害、想定条件も合わせて読みましょう。disaportal.gsi.go.jp

色が付いていないことだけで、災害の危険がないとは判断できません。また、土砂災害警戒区域と特別警戒区域のように、似た名称でも制度上の扱いが異なるものがあります。区域に入っているかに加えて、その指定が今回の建築や利用にどのような影響を与えるかを、所管窓口で確認します。

水害に関する重要事項説明では、市町村が作成した水防法に基づくハザードマップ上の所在地の説明など、制度上必要な確認があります。国の「重ねるハザードマップ」を見たことだけで、これらの確認が完了するわけではありません。売却準備で使う参考情報と、契約に向けて確認すべき資料を区別します。disaportal.gsi.go.jp

地盤や過去の利用状況も、知っていることを整理します。以前の建物、埋戻し、井戸、地中の配管などの記録があれば、不動産会社へ伝えてください。地表がきれいになっていても、地下の状態まで確認できたことにはなりません。必要な調査は、土地の履歴や買主の計画に応じて検討します。

資料で確認済みの事項、所有者の経験に基づく情報、未調査の事項を分けて伝えます。未調査の部分を「問題なし」と説明せず、必要な確認につなげましょう。

7. 売却条件が買主の計画と合っていない

7-1. 引渡し時期と費用負担が決まっていない

土地そのものに関心を持つ人がいても、引渡しの時期が決まらないと、購入へ進みにくい場合があります。買主には建築の着工、融資、現在の住まいの退去などの予定があるためです。「売れたら考える」としている事項が、買主にとっては購入前に知りたい条件になっていないか確認しましょう。

引渡しまでに必要な作業を、一覧にしてみます。境界の確認、登記、古家や資材の撤去、利用者との調整など、物件に応じて内容は変わります。それぞれについて、担当者、費用負担、着手できる時期、完了の見通しを整理すると、日程を妨げている点が分かります。

例えば、売主が解体して引き渡す条件であれば、工事費だけでなく、工事期間や予定変更時の対応も必要です。買主が現状で取得して工事する案なら、負担する費用と実施できる権限や条件を確認します。価格だけ合意しても、誰がどの状態まで整えるかが曖昧では、契約内容を決められません。

「現状渡し」という表現にも注意してください。どの設備や物を残すか、既知の問題をどう扱うか、契約上の責任をどう定めるかまでは、その言葉だけでは分かりません。現状渡しを希望する場合こそ、現状の説明と条件の具体化が必要です。知っている問題を説明しなくてよいという意味ではありません。

境界や地中の状況などの不明点をすべて買主に負担してもらう条件は、売主の先行負担を減らす一方、買主が予算を組みにくくする場合があります。調査を一部行う、対応範囲を合意する、価格に反映するなど、組合せを比較してください。責任の範囲は契約書で明確にし、当事者の属性などに応じた法的制限も確認します。

購入申込みが価格以外の条件で止まったことがあるなら、その条件を次の販売に生かせます。同じ希望に必ず応じる必要はありませんが、売主が譲れない事項と調整できる事項を分けておきましょう。担当者が交渉できる範囲を共有すると、買主から提案があったときに対応しやすくなります。

7-2. 面積・一括売却・契約条件の組合せを見直す

広い土地や複数の土地をまとめて売る場合は、その規模が買主の用途や予算に合っているかも確認します。坪単価に大きな違和感がなくても、面積が広いため購入総額が大きくなり、検討できる人が限られることがあります。価格の単価だけでなく、取得する範囲と総額を一緒に考えることが必要です。

一部売却や分筆を検討する余地はありますが、単に面積を半分にすればよいわけではありません。分けたそれぞれの土地の接道、形状、設備の経路、利用制限を確認します。先に売った土地の配置によって、残る土地が使いにくくなったり、売却しにくくなったりしないかも重要です。

分筆には測量や登記等の費用と時間がかかり、道路を新たに設ける計画などでは別の手続きが関係することもあります。小分けにすれば総額が上がる、買主が必ず増えるとはいえません。具体的な需要を確認し、必要な手続きと残地への影響を試算してから判断してください。

複数の地目や利用条件が混在する土地では、買主が必要とする部分と、管理負担になる部分が分かれることもあります。一括で引き受けてもらう案と、条件を整理して別々に扱う案を比較します。ただし、農地などの権利移転に必要な要件は、売り方を変えても別途満たす必要があります。

買主が融資や許認可を前提とする場合は、結果が出る時期や、成立しなかった場合の扱いを相談します。売主が長期間待てない事情があるなら、その期限も伝えましょう。申込みがあることと、無条件で決済できることは別であり、条件付きの提案を一つずつ評価する必要があります。

賃貸への切替は、利用目的や契約によって将来の売却に影響するため、手放す時期の希望と合わせて検討します。売れない間の一時的な方法として簡単に決めず、契約条件を確認してください。

8. 売れない土地の販売を立て直す手順

8-1. 他社へ依頼する前に媒介契約を確認する

別の不動産会社へ意見を求めることと、新たに販売を依頼することは区別して進めます。まず、現在の媒介契約書で、契約の種類、有効期間、更新・解除の扱いを確認してください。相談の段階では、他社で販売中であることと、現在の契約の種類を伝えておくと、重複した依頼を避けながら検討できます。

一般媒介でも、他に依頼する会社を知らせる明示型など、契約の内容を確認します。また、定期報告の法定義務がないことと、購入申込みの報告が不要であることは別です。宅地建物取引業法では、媒介を依頼された物件に売買等の申込みがあった場合、遅滞なく依頼者へ報告することが求められています。

専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3か月を超えることができず、更新は依頼者の申出によります。期間の途中で依頼先を変える場合は、解除の条件や費用の扱いを確認し、終了日と新たな販売開始日を整理します。「売れていないから、今の契約を確認せず別の会社にも頼める」とは考えないようにしましょう。

前の会社から紹介された購入希望者との取引や、特別に依頼した広告などについては、契約終了後も確認すべき条項がある場合があります。費用の有無を一律に判断せず、請求の根拠や実施内容を確認してください。依頼先を変更する場合は、広告の終了・更新、預けた資料や鍵の扱いも整理します。

新たに相談する会社には、現在の募集資料、販売報告、登記や測量の資料、価格変更の経過を持参します。そして、「なぜ売れないと考えるか」「何を調べるか」「販売方法をどう変えるか」を聞きましょう。高い査定額だけで選ぶより、課題と改善策を具体的に説明してもらえるかが重要です。

8-2. まとめ：原因を絞り、改善策と価格を一緒に判断する

売れない土地を見直す際には、すべての問題を一度に解決しようとせず、購入判断を止めている点から確認します。広告の不足なのか、使い方の制限なのか、費用や日程の不確実さなのかを分けることが第一歩です。今回の7つの原因と、最初に用意したい確認材料を整理すると、次のようになります。

手元の資料と現在の担当者への確認を出発点に、追加の調査や見積もりを決めます。費用がかかる作業は目的を明確にし、負担できる予算の中で優先順位を付けましょう。

条件が整理できたら、価格も改めて検討します。広告に出ている近隣の希望価格だけでなく、実際の取引情報や物件条件の違いを踏まえて評価してもらいます。国土交通省の不動産情報ライブラリも参考になりますが、個別の接道、造成費、権利関係まで同じとは限らず、数字の単純比較だけでは決められません。reinfolib.mlit.go.jp

価格以外の確認をすることは、値下げを避け続けるためではありません。情報を補えば改善できる点と、条件や価格に反映する必要がある点を区別するためです。改善にかかる費用、売却まで保有する負担、希望する期限を並べ、現在の担当者と方針を調整するか、契約に沿って依頼先を見直すかを判断します。

南部町・身延町・富士宮市・富士市などで、他の不動産会社に依頼している土地の売却が進まずお困りの場合は、株式会社Wakkaへ現在の状況をお聞かせください。所在地、売出価格、販売期間、現在の媒介契約が分かれば、相談を始める材料になります。土地の条件とこれまでの経過を一緒に整理し、次に確かめることから進めていきましょう。