不動産売却で知っておきたい税金の基礎知識：かからない場合も解説！
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2026/09/19
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不動産売却で知っておきたい税金の基礎知識：かからない場合も解説！
不動産を売却する際に、意外と見落としやすいのが税金です。「売却すると必ず税金がかかるのか」「利益が出た場合はいくら支払うのか」と不安に感じる方も多いでしょう。本記事では、不動産売却に関する税金の基本から、居住用財産の特例、相続した不動産を売却する場合の考え方、確定申告まで幅広く解説します。また、よくある相談例をもとに、注意したいポイントについても整理します。税金の仕組みを事前に理解しておくことで、売却後に想定外の負担が生じるリスクを減らし、より安心して売却計画を進めることができます。
皆様の想いと建物の未来に丁寧に寄り添う不動産サービスを提供しております。所有されている空き家に関して、富士宮市周辺エリアでご相談を承り、正しい価値や需要を評価して次へとつなげてまいります。
目次
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不動産売却に伴う税金とは？基本を理解しよう
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不動産売却で発生する所得税とは
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住民税も無視できないポイント
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不動産売却で税金がかからないケースも！
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3,000万円特別控除の活用方法
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特別控除以外の税負担を抑える方法
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確定申告が必要な理由を知ろう
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確定申告の対象になるのはどんな場合？
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効率的な確定申告の方法
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相続した土地の売却と税金対策
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相続税の基礎を学ぶ
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相続した土地の有効な売却方法とは
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税金に関する実際の相談事例
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売却時の税金に関するよくある質問と回答
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よくあるケースから学ぶ教訓
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不動産売却における法人と個人の税金の違い
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法人が不動産を売却する際の注意点
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個人の場合の税金対策
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不動産売却後の税金の支払い時期を確認しよう
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売却後の納税スケジュール
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遅延を避けるためのポイント
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不動産売却における税金の重要な一歩を踏み出そう
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売却前に知っておくべき税金の知識
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次の売却に向けて準備を整えよう
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不動産売却に伴う税金とは？基本を理解しよう
不動産の売却を考えている方にとって、税金は避けて通れない確認事項です。ただし、売却価格そのものに所得税がかかるわけではありません。売却によって利益である「譲渡所得」が生じた場合に、その利益をもとに所得税や住民税を計算します。基本的な仕組みを理解しておくことで、売却後の手取り額も予測しやすくなります。
不動産売却で発生する所得税とは
個人が土地や建物を売却して利益が生じた場合には、その利益は「譲渡所得」として課税対象になります。
基本的な計算式は、
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額
です。
例えば、ある不動産を5,000万円で売却し、取得費が3,000万円、仲介手数料や測量費など売却のために直接かかった譲渡費用が200万円だったとします。
この場合、特別控除がなければ、
5,000万円－3,000万円－200万円＝1,800万円
が譲渡所得となります。
ただし、建物の取得費については、購入価格をそのまま使えるとは限りません。
所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算するため、土地と建物を購入したケースでは注意が必要です。
主な譲渡費用には、
仲介手数料
売買契約書の印紙税
売却のための測量費
土地を売却するために必要となった建物の解体費
などがあります。
そして、不動産の所有期間によって税率が異なります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」です。
2026年中に売却する場合、2020年12月31日以前に取得した不動産であれば原則として長期譲渡所得、2021年1月1日以後に取得した不動産であれば短期譲渡所得となります。
2026年分では、長期譲渡所得は所得税15％、住民税5％で、所得税には復興特別所得税も加わります。
短期譲渡所得は所得税30％、住民税9％で、同様に復興特別所得税が加わります。
つまり、所有期間によって税負担が大きく変わるため、売却前に取得時期を確認しておくことが重要です。
住民税も無視できないポイント
不動産の売却によって譲渡所得が生じた場合には、所得税だけでなく住民税も課税されます。
2026年分の一般的な税率では、
長期譲渡所得：住民税5％
短期譲渡所得：住民税9％
となります。
例えば、課税長期譲渡所得が1,800万円の場合には、
1,800万円×5％＝90万円
が住民税の基本的な計算になります。
所得税については、
1,800万円×15％＝270万円
に加え、所得税額に対して復興特別所得税が加算されます。
そのため、長期譲渡所得の税率を所得税・復興特別所得税・住民税まで合わせると、2026年分では概ね20.315％となります。
短期譲渡所得では概ね39.63％となるため、差は大きくなります。
なお、住民税率は不動産所在地によって10％や15％に変わるというものではありません。
不動産譲渡による住民税は、長期・短期の区分に応じた分離課税の税率で計算されます。
また、不動産を高額で売却したからといって、売却代金そのものに住民税がかかるわけではありません。
あくまで、取得費や譲渡費用、適用できる特別控除を差し引いた課税譲渡所得をもとに計算します。
不動産売却で税金がかからないケースも！
不動産を売却しても、必ず所得税や住民税が発生するわけではありません。取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得が生じない場合や、一定の特例を適用することで課税譲渡所得が0円になる場合があります。
3,000万円特別控除の活用方法
代表的な制度が、マイホームを売却した場合の「3,000万円特別控除」です。
一定の要件を満たす居住用財産を売却した場合には、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
例えば、
譲渡価額5,000万円
取得費2,000万円
譲渡費用300万円
であれば、
5,000万円－2,000万円－300万円＝2,700万円
の譲渡所得となります。
この売却が3,000万円特別控除の要件を満たせば、2,700万円から3,000万円まで控除できるため、課税譲渡所得は0円となります。
ただし、対象となるのは原則として、所有者自身が実際に居住していたマイホームです。
以前住んでいた住宅の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
単純に「退去後3年以内」という意味ではありません。
また、親子や夫婦など一定の特別な関係にある人への売却は対象外となるなど、ほかにも条件があります。
重要なのは、3,000万円特別控除を使って課税所得が0円になる場合でも、特例を受けるためには確定申告が必要という点です。
「税金が0円だから何もしなくてよい」と考えないようにしましょう。
特別控除以外の税負担を抑える方法
税金を抑えるためには、特例だけでなく、取得費と譲渡費用を正確に確認することも重要です。
例えば、土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料、一定の登記費用や改良費などは取得費に含まれる場合があります。
一方、売却時には仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙税など、売却に直接必要となった費用を譲渡費用として差し引ける場合があります。
これらの資料を紛失すると、本来差し引ける金額を十分に計上できないことがあります。
特に古い実家や相続不動産では、
「昔いくらで買ったのか分からない」
というケースがあります。
取得費が分からない場合には、原則として譲渡価額の5％を概算取得費として計算できる制度があります。
しかし、実際の取得費がそれより高かった場合には税負担が大きくなる可能性があるため、昔の売買契約書や領収書などをできる限り探しておくことが重要です。
また、所有期間が10年を超える一定のマイホームには、3,000万円特別控除と併用できる軽減税率の特例があります。
相続した空き家には、後述する「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」を利用できる場合もあります。
特例ごとに併用できるもの、できないものがありますので、売却前に確認しましょう。
確定申告が必要な理由を知ろう
不動産を売却した場合、譲渡所得が生じれば原則として確定申告が必要です。また、税額が0円でも、特例を利用するために確定申告が必要になるケースがあります。
確定申告の対象になるのはどんな場合？
不動産を売却して譲渡所得が生じた場合には、原則として確定申告が必要です。
例えば、
5,000万円で売却
取得費3,000万円
譲渡費用200万円
であれば、
5,000万円－3,000万円－200万円＝1,800万円
の譲渡所得が生じます。
特例がなければ、この金額を基に税額を計算して確定申告を行います。
一方、売却価格よりも取得費と譲渡費用の合計額の方が大きく、譲渡損失となった場合には、通常の土地・建物の売却で必ず確定申告が必要になるわけではありません。
ただし、一定のマイホームを売却して損失が生じた場合の損益通算や繰越控除などの特例を利用する場合には、確定申告が必要です。
3,000万円特別控除を利用するためには、税額が0円になった場合でも確定申告を行わなければなりません。
確定申告が必要かどうかは、
利益が出たか
どの特例を利用するか
譲渡損失の特例を利用するか
によって判断しましょう。
効率的な確定申告の方法
確定申告をスムーズに行うためには、売却前から必要資料を整理しておくことが大切です。
主な資料として、
購入時の売買契約書
購入時の領収書
売却時の売買契約書
仲介手数料の領収書
測量費等の領収書
登記事項証明書等
などがあります。
まず、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引き、譲渡所得を計算します。
建物の場合には減価償却費相当額を考慮して取得費を算定するため、単純に購入価格をそのまま使用しない点にも注意が必要です。
確定申告は、原則として不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。
期限の日が土日祝日などの場合には翌開庁日となることがあります。
また、現在は国税庁の確定申告書等作成コーナーやe-Taxを利用して、自宅から申告書を作成・提出することもできます。
不動産譲渡では「譲渡所得の内訳書」なども必要になるため、早めに資料を整理しておきましょう。
取得費が分からない、複数の特例が関係する、相続税の取得費加算を利用したいといった場合には、税理士や税務署へ早めに相談することをおすすめします。
相続した土地の売却と税金対策
相続した土地や実家を売却する場合には、「相続税」と「売却したときの譲渡所得税」を分けて考える必要があります。相続したからといって、売却時の取得費が相続時の時価に変わるわけではありません。
相続税の基礎を学ぶ
相続税は、亡くなった人から財産を取得した際、課税対象となる遺産額が一定額を超える場合に発生する税金です。
相続税には基礎控除があり、
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
で計算します。
例えば、法定相続人が1人なら3,600万円、2人なら4,200万円となります。
ただし、基礎控除を超えた金額へ単純に一律の税率を掛けるわけではありません。
実際の相続税は、課税遺産総額を法定相続分で取得したものと仮定して税額を計算し、その後、実際の取得割合などに応じて按分する仕組みです。
宅地は原則として路線価方式または倍率方式で評価し、家屋は原則として固定資産税評価額を基に評価します。
つまり、
売却するための市場価格
と
相続税を計算するための評価額
は別のものです。
相続税の申告・納付期限は、原則として被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
相続した土地の有効な売却方法とは
相続した土地を売却する場合には、まず現在の市場価格を把握することが重要です。
不動産会社による査定を利用し、周辺の成約事例や土地の接道状況、形状、利用可能性などを踏まえて売却価格を検討します。
次に重要なのが税金です。
相続した土地を売却する場合、取得費や所有期間は、原則として亡くなった人がその土地を取得した時のものを引き継ぎます。
例えば、父親が30年前に購入した土地を子どもが相続し、その翌年に売却した場合でも、所有期間は原則として父親が取得した時から計算されます。
「相続してから1年しか経っていないから短期譲渡所得」
になるとは限りません。
また、相続税を実際に支払った人が一定期間内に相続財産を売却した場合には、支払った相続税のうち一定額を取得費へ加算できる「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」を利用できる場合があります。
対象となる売却期間は、原則として相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。
さらに、亡くなった人が住んでいた一定の空き家を相続して売却する場合には、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。
2026年現在、この制度は一定の要件の下で2027年12月31日までの譲渡が対象です。
ただし、建築時期、家屋の利用状況、売却価格など複数の条件があります。
株式会社Wakkaでは、南部町と空き家対策に関する協定を締結しており、相続した実家や空き家、土地について、売却可能性や市場価格、不動産としての問題点を整理するご相談にも対応しています。
税務判断については税理士等と連携しながら進めることが大切です。
税金に関する実際の相談事例
不動産売却の税金については、同じような疑問を持つ方が少なくありません。ここでは、特定のお客様の実体験ではなく、一般的によく想定される相談例として紹介します。
売却時の税金に関するよくある質問と回答
よくある質問の一つが、
「家を売ったら税金はいくらになりますか？」
というものです。
しかし、売却価格だけでは税額を計算できません。
必要なのは、
売却価格
取得費
譲渡費用
所有期間
利用できる特例
などの情報です。
例えば同じ2,000万円の土地を売却しても、500万円で取得した土地と1,800万円で取得した土地では譲渡所得が大きく異なります。
次に多いのが、
「3,000万円で売ったら3,000万円特別控除で税金はゼロになりますか？」
という質問です。
3,000万円特別控除は「売却価格から3,000万円を引く制度」ではありません。
譲渡価額から取得費・譲渡費用を差し引いて計算した譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度です。
また、
「確定申告は必ず必要ですか？」
という質問もあります。
譲渡益が生じれば原則として確定申告が必要で、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合にも申告が必要です。
税金の計算は物件ごとに条件が異なるため、概算と最終的な税額を区別して考えましょう。
よくあるケースから学ぶ教訓
例えば、親から相続した土地を1,000万円で売却したケースを考えてみます。
売主本人は、
「相続したものだから取得費は0円」
と考えていたとします。
しかし、相続した不動産については、原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。
父親が500万円で取得した資料が残っていれば、その取得費を基礎として計算できる可能性があります。
反対に、昔の売買契約書などが全く残っておらず取得費を確認できない場合には、譲渡価額の5％を概算取得費として使用することになる場合があります。
この差によって税額が大きく変わることがあります。
もう一つ多いのが、
「3,000万円特別控除があるから確定申告は不要」
という誤解です。
特例によって税額が0円になる場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。
不動産を売却する前に、
購入時の資料があるか
取得時期はいつか
自宅として利用していたか
相続税を支払っているか
などを整理しておくことが重要です。
不動産売却における法人と個人の税金の違い
不動産を売却する場合、個人名義と法人名義では税金の考え方が大きく異なります。同じ不動産売却でも、個人の譲渡所得税の税率をそのまま法人へ当てはめることはできません。
法人が不動産を売却する際の注意点
個人が土地や建物を売却した場合には、原則として譲渡所得として給与所得などとは分けて課税されます。
一方、法人の場合には、
「不動産売却益だけに長期20.315％、短期39.63％を掛ける」
という仕組みではありません。
固定資産を売却したことによる利益や損失は、原則としてその事業年度の法人の所得計算へ反映され、他の事業収益・費用などと合わせて法人税等を計算します。
そのため、
売却価格
帳簿価額
売却費用
その年度の他の利益・損失
などを含めて判断する必要があります。
法人と個人では課税方法そのものが異なるため、単純な高低比較は適切ではありません。
また、消費税にも注意が必要です。
土地の譲渡は原則として消費税の非課税取引ですが、課税事業者である法人が事業として建物を売却する場合には、建物部分が消費税の課税対象となることがあります。
土地付き建物を売却する場合には、土地と建物の価格を合理的に区分することも重要になります。
法人所有の不動産を売却する場合は、決算や消費税への影響も含めて税理士へ確認すると安心です。
個人の場合の税金対策
個人の場合には、まず取得費と譲渡費用を正しく把握することが基本です。
そのうえで、居住用財産であれば3,000万円特別控除、所有期間10年超の一定のマイホームであれば軽減税率など、利用できる特例を確認します。
売却費用として認められるものも正確に整理しましょう。
仲介手数料や測量費などは譲渡費用になる可能性がありますが、通常の修繕費や固定資産税などは原則として譲渡費用にはなりません。
高値で売却すれば手取り額が増える可能性はありますが、取得費等が同じであれば譲渡所得も増えるため、税額も増える可能性があります。
重要なのは「税金を少なくするために売却価格を調整すること」ではなく、
適正な価格で売却し、利用できる取得費・譲渡費用・特例を正しく適用すること
です。
不動産売却後の税金の支払い時期を確認しよう
不動産を売却した後に、税金はいつどのように支払うのか疑問に思う方も多いのではないでしょうか。このセクションでは、売却後の税金の支払い時期やその手続きについて詳しくご説明します。適切なタイミングでの申告と納付が求められます。
売却後の納税スケジュール
例えば、2026年中に不動産を売却した場合には、2026年分の譲渡所得として、原則2027年2月16日から3月15日までに確定申告を行います。
所得税および復興特別所得税の納期限も、原則として確定申告期限と同日です。
4月中旬から下旬になる場合があるのは、振替納税を利用した場合の口座振替日です。
通常の納税期限そのものは、原則として確定申告期限までです。
住民税については、確定申告した内容が自治体へ連携され、その後に課税されます。
一般的な普通徴収では、売却した翌年度の6月頃から納付が始まります。
不動産を売却した代金を全て住宅購入や借入返済などへ使ってしまうと、翌年の税金を支払う資金が不足する可能性があります。
売却時には、想定される税額分を手元に残しておくことも重要です。
遅延を避けるためのポイント
確定申告や納税の遅れを防ぐためには、売却が終わってから資料を集め始めるのではなく、売却前から準備しておくことが有効です。
特に、
購入時の売買契約書
購入代金の領収書
建築請負契約書
購入時の仲介手数料
売却時の仲介手数料
測量費
解体費
などの資料を整理しておきましょう。
相続物件の場合には、亡くなった人が購入した時の資料が必要になることがあります。
遠方の実家では、古い契約書や領収書が残置物の中から見つかることもあります。
売却前に処分してしまうと、取得費を証明できる重要書類まで廃棄してしまう可能性があるため注意が必要です。
また、納期限までに一括納付することが困難な事情がある場合には、放置せず税務署へ相談しましょう。
延納や納税猶予などについて利用できる制度がある場合があります。
申告しない、納付しないまま放置すると、延滞税や加算税などが生じる可能性があります。
不動産売却における税金の重要な一歩を踏み出そう
不動産売却の税金は一見複雑ですが、基本となる考え方を理解すれば、確認すべきポイントを整理できます。特に「いくらで買ったか」「いつ取得したか」「どのように利用していたか」が重要です。
売却前に知っておくべき税金の知識
不動産を売却する前には、まず譲渡所得の基本的な計算を確認しましょう。
譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除＝課税譲渡所得
という考え方が基本です。
売却価格だけで税額を判断することはできません。
次に、取得日を確認します。
売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、税率が大きく変わります。
相続物件の場合には、原則として被相続人の取得時期を引き継ぐことも重要です。
自宅であれば3,000万円特別控除などの対象にならないか確認しましょう。
相続空き家であれば、被相続人の居住用財産の特別控除や相続税の取得費加算の特例などを利用できる可能性があります。
そして、特例を利用する場合には確定申告が必要になることがあります。
「税金が0円だから申告不要」
と決めつけず、適用条件と申告方法まで確認することが大切です。
次の売却に向けて準備を整えよう
不動産売却では、税金だけを見て売却時期を決めるのではなく、市場価格や物件の状態、今後の管理負担などを総合的に考える必要があります。
まずは現在の不動産価値を把握し、どの程度の価格で売却できる可能性があるのか確認しましょう。
そのうえで、
取得費はいくらか
所有期間は何年か
売却費用はいくらかかるか
利用できる特例はあるか
最終的な手取りはいくらになるか
を整理します。
特に相続した実家や空き家については、売却を先延ばしにしている間にも建物の老朽化が進み、草刈りや固定資産税などの負担が続く可能性があります。
株式会社Wakkaでは、南部町と空き家対策に関する協定を締結し、相続した空き家や土地について、売却・活用など不動産面からのご相談に取り組んでいます。
税金については税理士等の専門分野ですが、不動産会社では、
現在の市場価格
売却に必要な費用
建物を残して売るか解体して売るか
売却までの流れ
などを整理することができます。
不動産売却では、
「いくらで売れるか」だけでなく、「最終的にいくら手元に残るか」まで考えること
が重要です。
売却価格、仲介手数料、解体・測量などの費用、そして税金まで含めて事前に整理することで、想定外の負担を減らし、より安心して不動産売却を進めることができるでしょう。
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