相続登記の義務化があなたに与える影響とは？知っておきたい新ルール
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2026/09/18
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富士宮市不動産相続登記相談
相続した土地を賢く手放す方法〜国庫帰属制度で安心処理〜
土地を相続したものの、「利用する予定がない」「遠方で管理できない」「売却しようとしても買い手が見つからない」と悩むことがあります。特に山林や農地、地方の未利用地などでは、所有しているだけでも草木の管理や近隣対応などが必要になる場合があります。そのような土地を手放す方法の一つとして、2023年4月27日から「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。この制度は、一定の要件を満たした相続土地について、法務大臣の承認を受けたうえで所有権を国庫へ帰属させる制度です。ただし、希望すればすべての土地を国へ引き取ってもらえるわけではなく、土地の状態や費用などについて事前の確認が必要です。本記事では、制度の条件、費用、山林や農地の扱い、具体的な申請手続きまで分かりやすく解説します。
皆様の想いと建物の未来に丁寧に寄り添う不動産サービスを提供しております。所有されている空き家に関して、富士宮市周辺エリアでご相談を承り、正しい価値や需要を評価して次へとつなげてまいります。
目次
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相続土地国庫帰属制度とは？
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制度の背景と目的
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制度の魅力とメリット
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制度を利用するための条件
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手続きと必要書類
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利用時の注意点
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費用について知っておくべきこと
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初期費用と維持費
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10年分の管理費相当額とは
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山林や農地を持つ方へのアドバイス
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山林土地を手放す際のポイント
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農地を国庫帰属させる際の注意点
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よくある相談例から見る制度の活用
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管理できない土地を相続した場合
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相談窓口の活用
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法務局への手続きとその流れ
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申請プロセスの具体例
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よくある疑問と解答
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専門家のアドバイスを得る方法
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司法書士への相談の重要性
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専門家との連携の仕方
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今後の動向と制度の活用
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制度の利用状況と社会的ニーズ
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今後の制度変更を見る際のポイント
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相続土地国庫帰属制度とは？
相続土地国庫帰属制度とは、相続等によって取得した土地について、一定の要件を満たした場合に、所有者が法務大臣へ申請し、その土地の所有権を国庫へ帰属させることができる制度です。2023年4月27日に開始されました。
制度の背景と目的
相続土地国庫帰属制度が設けられた背景には、土地を相続したものの利用する予定がなく、管理することも難しいと感じる所有者が増えていることがあります。
例えば、親から遠方の山林を相続したものの一度も利用していない、農地を相続したものの農業をする予定がない、土地を売却しようとしても買い手が見つからないといったケースです。
こうした土地が管理されないまま長期間放置されると、将来的な所有者不明土地の発生につながることも考えられます。
そこで、相続等によって土地を取得した人が、一定の条件を満たせば国庫へ土地を帰属させられる制度が設けられました。
ここで注意したいのは、「国に土地を戻す」という表現です。
もともと国有地だった土地を返還する制度ではありませんので、法律上は「国庫に帰属させる」という表現がより正確です。
また、この制度は単に土地所有者の負担をなくすためだけの制度ではありません。
管理に過大な費用や労力が必要な土地まで無条件に国が引き取ると、その負担が国民全体へ移ることになります。
そのため、国が通常の管理や処分を行う際に過大な費用や労力を要する土地については、却下・不承認となる要件が法律で定められています。
制度の魅力とメリット
相続土地国庫帰属制度の大きなメリットは、承認されて負担金を納付し、土地の所有権が国庫へ帰属すれば、その土地を所有し続ける必要がなくなることです。
遠方の土地であれば、草刈り、樹木、近隣への対応、災害時の確認など、所有者としての管理負担を感じることがあります。
利用予定がなく、民間で売却・譲渡することも難しい土地については、国庫帰属制度が出口の一つとなる可能性があります。
一方で、
「使わない土地なら何でも国が引き取ってくれる」
という制度ではありません。
また、「価値が低い土地でなければ申請できない」という条件もありません。
土地の市場価格そのものではなく、建物の有無、権利関係、境界、土地の状態、国が管理するために過大な費用や労力を必要とするかなどが審査されます。
さらに、申請書を提出するだけで手続きが終了するわけではありません。
法務局による書面審査や必要に応じた実地調査が行われ、その後に承認・不承認が判断されます。
甲府地方法務局では標準処理期間を8か月としていますが、申請内容、土地の状況、天候などによってさらに時間を要する場合があります。
したがって、急いで土地を処分したい場合には、国庫帰属制度だけでなく、売却や隣接土地所有者への譲渡なども並行して検討するとよいでしょう。
制度を利用するための条件
国庫帰属制度を利用するには、いくつかの条件と手続きが求められます。その条件を満たすことができるのか、前もって確認しておく必要があります。
手続きと必要書類
まず、申請できる人を確認しましょう。
原則として、相続または相続人に対する遺贈によって土地の所有権や共有持分を取得した人が対象です。
制度開始前に相続した土地であっても、要件を満たせば申請できます。
また、共有地についても申請できます。
ただし、共有地の場合には共有者全員で共同申請する必要があります。
共有者の中に相続によって持分を取得した人がいれば、他の共有者が売買などによって持分を取得していた場合でも、全員で共同申請することができます。
申請先は、土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の本局です。
支局や出張所では承認申請を受け付けていません。
必要書類についても注意が必要です。
すべての申請者に一律で「相続人全員の戸籍謄本」「相続関係説明図」「登記簿謄本」を提出しなければならないという制度ではありません。
全申請者に共通して必要となる主な資料には、申請土地の位置・範囲を明らかにする図面、隣接地との境界点を明らかにする写真、土地の形状を明らかにする写真、申請者の印鑑証明書があります。
相続登記が済んでいない場合など、登記名義人と申請者が異なるケースでは、相続関係を証明する戸籍や遺産分割協議書などが別途必要になります。
つまり、必要書類はその土地の登記状況や取得方法によって異なります。
利用時の注意点
国庫帰属制度では、申請できない土地や、申請しても承認されない土地があります。
代表的なのが、建物が存在する土地です。
家や倉庫などの建物がある状態では申請できません。
空き家付きの土地を国庫帰属させたい場合には、原則として建物を除去してから申請を検討することになります。
また、抵当権などの担保権や、第三者の使用・収益を目的とする権利が設定されている土地も申請できません。
現に通路や水路、墓地など他人の利用が予定されている土地、特定有害物質によって汚染されている土地、境界が明らかでない土地や所有権の範囲について争いがある土地なども却下要件に該当します。
境界については、必ず土地家屋調査士による確定測量まで済ませなければならないというわけではありません。
法務省のQ&Aでは、申請者が認識している境界を現地で確認でき、隣接土地所有者との間で境界について認識の相違や争いがないことなどが確認されます。
境界確定書も一律の必須資料ではありません。
ただし、境界そのものが分からない場合や隣地所有者と争いがある場合には、そのまま制度を利用することは難しくなります。
そのほか、管理に過大な費用を要する崖、地上や地下の工作物・廃棄物などがある土地、適切な管理がされていない森林などは、不承認となる可能性があります。
したがって、申請前に現在の土地の状態を確認することが重要です。
費用について知っておくべきこと
相続土地国庫帰属制度は、無料で土地を国へ引き取ってもらえる制度ではありません。「申請時の審査手数料」と、承認後に支払う「負担金」を分けて理解しましょう。
初期費用と維持費
まず、承認申請の際には、土地1筆につき14,000円の審査手数料が必要です。
申請書に14,000円分の収入印紙を貼付して納付します。
この審査手数料は、申請を途中で取り下げたり、審査の結果、却下・不承認となったりした場合でも原則として返還されません。
例えば5筆の土地を申請する場合には、
14,000円×5筆＝70,000円
の審査手数料が必要です。
その後、審査に合格して国庫帰属が承認された場合には、「負担金」を支払います。
負担金は、土地の性質に応じた標準的な管理費用の10年分に相当する額を考慮して算定されます。
基本額は1筆20万円ですが、すべての土地が20万円になるわけではありません。
市街化区域や用途地域内の一部の宅地、農用地区域等の農地などは面積に応じて算定され、森林についても面積に応じた計算になります。
法務省の例では、森林は1,500㎡で約27万円、3,000㎡で約30万円とされています。
隣接する複数筆については、一定の要件を満たせば、一つの土地として負担金を算定してもらえる特例もあります。
また、専門家に書類作成や土地調査などを依頼すれば、その報酬は別途必要です。
10年分の管理費相当額とは
ここは特に誤解しやすい部分です。
負担金が「10年分の土地管理費相当額」であるからといって、
国が10年間だけ土地を預かり、11年目から元の所有者が再び管理する制度ではありません。
10年という期間は、申請者が支払う負担金を算定するために用いられている基準です。
承認通知と負担金の通知を受けた後、原則として通知から30日以内に負担金を納付すると、その時点で土地の所有権が国庫へ帰属します。
その後10年が経過したからといって、自動的に元の所有者へ土地が戻ったり、元の所有者へ管理費が請求されたりする仕組みではありません。
国庫帰属後は国有財産となり、土地の種類に応じて財務省や農林水産省などが管理します。
したがって、元原稿のように、
「10年間は維持費がかからない」
「10年後には再び固定資産税や管理費が必要になる」
という理解は正確ではありません。
一方、固定資産税については、当該年度の1月1日が賦課期日です。
年の途中で国庫帰属したからといって、その年にすでに成立している税負担が当然に遡ってなくなるわけではありません。山梨県も固定資産税の賦課期日を1月1日としています。
その年度の税額について疑問がある場合には、土地所在地の市区町村へ確認するとよいでしょう。
山林や農地を持つ方へのアドバイス
山林や農地も、土地の条件を満たせば相続土地国庫帰属制度の対象となる可能性があります。ただし、それぞれ特有の審査や負担金があります。
山林土地を手放す際のポイント
相続した山林は、宅地と比べて売却しにくいことがあります。
道路から離れている、傾斜が急である、境界が分からない、広い森林を管理できないといった問題が生じることもあります。
そのため、国庫帰属制度を検討することには一定の意味があります。
ただし、
「山林だから国が引き取ってくれる」
というわけではありません。
例えば、適切な造林・間伐・保育などが実施されておらず、国が追加的な整備をしなければ通常の管理ができない森林は、不承認となる可能性があります。
また、崖や倒木、工作物、地下埋設物、境界問題なども審査対象になります。
森林の負担金については、原則として面積に応じて算定されます。
そのため、広い山林では「20万円だけ払えば終わる」と考えず、事前に負担金の概算も確認しておきましょう。
また、国庫帰属だけが手放す方法ではありません。
隣接する山林所有者、林業関係者、事業者などが購入する可能性もあります。
市場価格が非常に低くても、隣接所有者にとっては利用価値がある場合があります。
国庫帰属では審査手数料や負担金が必要になるため、まず売却や譲渡の可能性を確認し、その後に国庫帰属制度を検討する方法もあります。
農地を国庫帰属させる際の注意点
田や畑などの農地も、一定の条件を満たせば相続土地国庫帰属制度を利用できる場合があります。
「農地だから制度の対象外」というわけではありません。
実際に、2026年8月31日時点の法務省統計でも、国庫帰属した土地のうち農用地は989件となっています。
農地についても、建物がある、第三者の権利が設定されている、境界に争いがあるなどの却下要件があれば申請できません。
また、土地の管理・処分に過大な費用や労力が必要となる事情があれば不承認となる可能性があります。
負担金については、一般的な田・畑であれば20万円が基本となりますが、一部の市街地や農用地区域等にある田・畑については、面積に応じて負担金が算定されます。
重要なのは、土地が法律上の却下・不承認要件に該当するかどうかです。
なお、農地を売買・貸借したり、農地以外へ転用したりする場合には、別途農地法上の手続きが関係することがあります。
そのため、
「国庫帰属」
「農地として売却・貸借」
「農地転用」
は別の選択肢として整理して考えましょう。
よくある相談例から見る制度の活用
相続土地国庫帰属制度を検討する際によく想定されるケースとして紹介します。
管理できない土地を相続した場合
例えば、都市部に住む子どもが、地方にある父親名義の山林を相続したケースを考えてみましょう。
本人はその山林を一度も利用したことがなく、今後利用する予定もありません。
まず行いたいのは、
「すぐに国庫帰属を申請すること」
ではありません。
最初に登記事項を確認し、現地の状態、道路、境界、隣接所有者、固定資産税などを整理します。
そのうえで、不動産として売却できる可能性がないか確認します。
隣接土地所有者が取得を希望する場合もあります。
民間で売却・譲渡できれば、国庫帰属制度の14,000円の審査手数料や負担金を支払わずに済む可能性があります。
一方、売却が難しく、将来的にも利用予定がなく、制度上の土地要件を満たしているのであれば、国庫帰属制度が有力な選択肢になります。
ただし、申請後すぐに土地が国へ移るわけではありません。
甲府地方法務局では標準処理期間を8か月としており、個別事情によってさらに時間がかかる場合があります。
承認された後には負担金を納付し、その納付をもって国庫帰属となります。
相談窓口の活用
相続土地国庫帰属制度については、全国の法務局・地方法務局の本局で相談できます。
実際に申請する場合には土地所在地を管轄する都道府県の法務局・地方法務局本局が申請先となりますが、遠方に土地がある場合には、近くの本局で相談できる場合もあります。
現在は、対面・電話のほか、ウェブ相談に対応している制度案内もあります。
相談時には、登記事項証明書、公図や地積測量図、現地写真など、土地の状態が分かる資料を用意すると話が進めやすくなります。
また、国庫帰属を検討する前に、
「本当に売れない土地なのか」
を確認することも重要です。
株式会社Wakkaでは、南部町と空き家対策に関する協定を締結しており、相続した空き家や土地について、売却・管理・活用など不動産面から選択肢を整理しています。
国庫帰属は、一度所有権が国へ移れば原則として元の所有者へ戻すことを前提とした制度ではありません。
そのため、申請前に民間での売却可能性や将来の利用可能性も確認しておくことが重要です。
法務局への手続きとその流れ
制度を利用する場合には、土地所在地を管轄する法務局・地方法務局本局へ承認申請を行います。
申請プロセスの具体例
最初に、自分が制度の申請権者に該当するかを確認します。
次に、土地の状態を確認します。
建物、抵当権、第三者の利用、境界問題、土壌汚染、工作物などがないか確認しておきます。
そのうえで申請書と添付資料を作成します。
すべての申請で必要となる主な資料は、土地の位置・範囲が分かる図面、境界点の写真、土地の形状が分かる写真、申請者の印鑑証明書です。
土地1筆につき14,000円の審査手数料を納付して申請すると、法務局による書面審査が始まります。
必要に応じて、隣接土地所有者への確認や現地調査も行われます。
審査の結果、要件を満たせば承認通知と負担金通知が届きます。
その後、通知を受けてから原則30日以内に負担金を納付します。
負担金を納付した時点で土地所有権が国庫へ帰属します。
その後、国によって所有権移転登記の手続きが行われます。
つまり、
「法務局へ申請書を出せば土地を手放せる」
という仕組みではなく、
申請、審査、承認、負担金納付、国庫帰属
という流れになります。
よくある疑問と解答
「利用価値がない土地だけが対象ですか？」
そのような条件ではありません。
市場価格があるかどうかではなく、相続等で取得した土地であり、法律上の却下・不承認要件に該当しないことが重要です。
「共有土地でも申請できますか？」
可能です。
ただし、共有者全員による共同申請が必要です。少なくとも共有者の一人が相続等によって共有持分を取得していることなどが必要になります。
「境界確定測量が必ず必要ですか？」
必ずしも必要ではありません。
ただし、申請者が認識する境界を現地で確認でき、隣接所有者との間に争いがないことなどが求められます。
「申請すれば必ず承認されますか？」
いいえ。
建物がある土地などは申請自体が却下される場合があり、国による管理に過大な費用や労力が必要となる土地は不承認となる場合があります。
「審査にはどのくらいかかりますか？」
法務局によって標準処理期間が示されています。
甲府地方法務局と静岡地方法務局はいずれも標準処理期間を8か月としています。ただし、土地の状況や天候などによって長くなる場合があります。
専門家のアドバイスを得る方法
相続土地国庫帰属制度は自分で申請することもできます。一方、土地の状態や相続関係が複雑な場合には、専門家を利用する方法があります。
司法書士への相談の重要性
相続土地国庫帰属制度の申請書類の作成を業務として代行できる専門資格者は、弁護士・司法書士・行政書士です。
例えば、相続登記がまだ終わっていない場合には、司法書士へ相続登記と国庫帰属制度について併せて相談する方法があります。
複雑な相続関係や法律上の争いがある場合には、弁護士への相談を検討します。
また、
「境界がどこなのか分からない」
「測量が必要か確認したい」
という問題については、土地の筆界や測量に専門的知識を持つ土地家屋調査士へ相談する方法があります。法務省も、境界等に不明瞭な点がある場合の相談先として土地家屋調査士を案内しています。
一方、
「国庫帰属する前に売却できないか」
「市場価格はいくら程度なのか」
については、不動産会社へ相談する内容です。
それぞれの専門分野を分けて考えることが重要です。
専門家との連携の仕方
相続土地国庫帰属制度では、一人の専門家だけですべてを解決できるとは限りません。
例えば、相続登記については司法書士、境界や測量は土地家屋調査士、法律上の争いについては弁護士、国庫帰属申請書類の作成については弁護士・司法書士・行政書士、不動産の売却可能性については不動産会社というように、内容に応じて役割が異なります。
株式会社Wakkaでは、相続土地国庫帰属制度そのものの法律判断を行うのではなく、
「この土地は売却できそうか」
「近隣へ売却・譲渡する可能性はあるか」
「建物付きなら空き家として売却できないか」
「国庫帰属と売却のどちらを先に検討するべきか」
など、不動産としての出口を整理する役割を担います。
特に空き家付きの土地は、そのままでは相続土地国庫帰属制度の申請対象になりません。
しかし、建物を解体して国庫帰属を申請する前に、古家付き土地として売却できる可能性もあります。
解体費用に加えて審査手数料と負担金を支払うより、低価格でも売却できた方が所有者にとって負担が少なくなるケースがあります。
そのため、国庫帰属制度は、
売却できないことを確認した後の選択肢
として検討することも有効です。
今後の動向と制度の活用
相続土地国庫帰属制度は2023年に始まった比較的新しい制度です。現在も実際の申請や国庫帰属が進んでおり、運用状況が法務省から公表されています。
制度の利用状況と社会的ニーズ
法務省の最新統計では、2026年8月31日時点で全国の申請件数は5,997件、国庫帰属した件数は3,119件となっています。
国庫帰属した土地の内訳は、宅地1,164件、農用地989件、森林203件、その他763件です。
この数字からも、農地や森林を含め、実際に制度が利用されていることが分かります。
一方、申請された土地がすべて帰属しているわけではありません。
却下・不承認となるものや、申請者が取り下げるケースもあります。
そのため、
「相続した不要な土地を国が全部引き取ってくれる制度」
と考えるのではなく、土地の条件を審査したうえで利用できる制度として理解することが重要です。
また、今後も人口減少や相続の増加に伴い、
遠方で管理できない土地
利用予定のない山林
耕作予定のない農地
などについて、所有者が「どう手放すか」を考える場面は増えると考えられます。
国庫帰属制度は、その選択肢の一つとして位置付けるとよいでしょう。
今後の制度変更を見る際のポイント
法律や制度は、今後の利用状況や社会情勢などによって見直される可能性があります。
ただし、2026年9月現在、
「近いうちに利用条件が大幅に緩和される」
「負担金がなくなる」
「すべての土地を国が引き取る制度になる」
といった具体的な内容を前提に判断することはできません。
現時点では、現在施行されている要件と最新の法務省・法務局の案内を基準に検討することが重要です。
また、制度が変わることを期待して土地を長期間放置することにも注意が必要です。
所有している間は、土地所有者としての管理や固定資産税などの負担が続く場合があります。
相続した土地については、まず、
売却できないか
隣接所有者へ譲渡できないか
自分や家族が活用できないか
国庫帰属制度を利用できないか
という順序で選択肢を整理すると判断しやすくなります。
株式会社Wakkaでは、南部町と空き家対策に関する協定を締結し、地域の空き家や相続不動産について、売却・管理・活用などのご相談に取り組んでいます。
相続土地国庫帰属制度は、利用できれば将来の土地管理から離れることのできる有効な制度です。
しかし、
「土地を国へ渡せば無料ですべて解決する制度」ではありません。
土地1筆ごとの審査手数料、承認後の負担金、土地の状態、境界、建物、権利関係などを確認する必要があります。
だからこそ、相続した土地をすぐに「不要な土地」と決めるのではなく、
売却・譲渡・活用・国庫帰属を比較したうえで、自分にとって最も負担の少ない出口を選ぶこと
が重要です。
相続した空き家や土地について判断に迷った場合には、不動産としての価値や売却可能性を確認し、そのうえで法務局や必要な専門家へ相談しながら進めるとよいでしょう。
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