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2026/09/18
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富士宮市不動産相続登記相談
不動産取得税の軽減措置で賢く節税！適用条件と手続きガイド
不動産を購入したり、贈与を受けたり、新築したりする際に確認しておきたい税金の一つが「不動産取得税」です。しかし、住宅やその敷地については、一定の要件を満たすことで軽減措置を受けられる場合があります。本記事では、不動産取得税の基本的な仕組みから、住宅に対する軽減措置、適用条件、手続き方法まで詳しく解説します。さらに、新築住宅と中古住宅の違いや、軽減によって税額がどのように変わるのかも具体例を交えて紹介します。住宅購入後に「こんな税金がかかるとは知らなかった」と慌てないためにも、事前に仕組みを確認しておきましょう。
皆様の想いと建物の未来に丁寧に寄り添う不動産サービスを提供しております。所有されている空き家に関して、富士宮市周辺エリアでご相談を承り、正しい価値や需要を評価して次へとつなげてまいります。
目次
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不動産取得税とは？その基本を理解しよう
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不動産取得税の概要と計算方法
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不動産取得税を巡る誤解と正しい知識
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軽減措置のさまざまなメリット
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軽減措置を利用した際の節税効果
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適用条件をクリアするために必要なこと
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手続きの流れを詳しく解説！
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不動産取得税軽減手続きの流れ
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必要書類とその準備方法
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具体例から見る軽減措置と注意点
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具体例に見る軽減措置の効果
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軽減措置で陥りがちな注意点
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中古物件を購入する場合のポイント
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中古物件における軽減措置の比較
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中古物件特有の手続きの注意点
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不動産取得税をゼロにする方法はあるか
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税額がゼロになる可能性があるケース
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税負担を抑えるための正しい考え方
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山梨県における手続きや確認ポイント
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山梨県の不動産取得税軽減措置
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地域ごとの確認と対応策
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失敗しないための不動産取得税軽減のススメ
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手続き前に知っておくべきこと
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間違えやすい手続きのワンポイントアドバイス
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不動産取得税とは？その基本を理解しよう
不動産取得税は、土地や家屋を取得したときに課される都道府県税です。ただし、すべての不動産取得で課税されるわけではなく、取得原因によっては非課税となる場合もあります。まずは基本的な仕組みを理解しておきましょう。
不動産取得税の概要と計算方法
不動産取得税は、土地や家屋を売買、交換、贈与、新築、増築、改築などによって取得した場合に課される税金です。
有償で購入した場合だけでなく、無償の贈与によって取得した場合にも課税されることがあります。また、不動産登記をしたかどうかだけで課税の有無が決まるものでもありません。
一方、相続による不動産の取得は原則として不動産取得税が非課税です。
山梨県では、相続のほか、包括遺贈や被相続人から相続人に対して行われた遺贈についても非課税となる場合があると案内しています。
ここは非常に重要なポイントです。
不動産取得税は、基本的に次の考え方で計算します。
不動産の価格（課税標準額）×税率＝不動産取得税
ただし、ここでいう「不動産の価格」は、売買契約書に記載されている購入価格ではありません。
原則として、総務大臣が定める固定資産評価基準によって評価された価格、つまり固定資産課税台帳に登録されている固定資産評価額を基礎として計算します。
2026年9月現在、住宅と土地については、2027年3月31日まで税率を3％とする特例が設けられています。本則税率は4％です。また、宅地および宅地並みに評価された土地については、同日まで課税標準を2分の1とする特例があります。
例えば、固定資産評価額800万円の宅地を取得した場合には、
800万円×1/2×3％＝12万円
が軽減前の基本的な不動産取得税額となります。山梨県も同様の計算例を示しています。
不動産取得税を巡る誤解と正しい知識
不動産取得税について特に多い誤解が、
「購入価格に3％を掛ければ税額が分かる」
というものです。
例えば1,000万円で中古住宅を購入したとしても、不動産取得税を単純に1,000万円×3％＝30万円と計算するわけではありません。
土地と建物それぞれの固定資産評価額などを基に計算し、さらに住宅や住宅用土地の軽減措置を適用できる場合があります。
また、
「不動産を取得すれば必ず不動産取得税がかかる」
というわけでもありません。
前述したように、相続による取得は原則非課税です。さらに、一定額未満の不動産については免税点もあります。
山梨県では2026年4月1日以後の取得について、土地は価格16万円未満、売買・贈与等で取得する家屋は一戸34万円未満、新築・増築・改築する家屋は一戸66万円未満の場合に、不動産取得税が課税されない扱いとなっています。
一方、贈与には注意が必要です。
例えば、夫婦間の贈与で贈与税の配偶者控除を利用し、贈与税がかからなかった場合でも、不動産取得税まで自動的に非課税になるわけではありません。
山梨県でも、贈与税の配偶者控除や相続時精算課税によって贈与税が発生しないケースでも、不動産取得税は別に課税されると説明しています。
「相続」と「贈与」は税務上の取扱いが異なるため、混同しないようにしましょう。
軽減措置のさまざまなメリット
住宅を取得する場合には、建物だけでなく、その敷地についても不動産取得税の軽減措置が設けられています。条件を満たせば税額が大きく下がる場合があります。
軽減措置を利用した際の節税効果
不動産取得税の住宅特例では、単純に税率が3％から1％になるわけではありません。
新築住宅の場合には、一定の要件を満たすことで、家屋の課税標準から原則として一戸あたり1,200万円が控除されます。
例えば、新築住宅の固定資産評価額が1,600万円で、1,200万円控除の対象になる場合には、
（1,600万円－1,200万円）×3％＝12万円
となります。
軽減がなければ1,600万円×3％＝48万円ですから、この例では36万円の差になります。山梨県も同じ計算例を示しています。
また、一定の認定長期優良住宅については、通常の1,200万円ではなく、1,300万円の控除が適用される制度があります。山梨県では2026年現在、所定の要件を満たす認定長期優良住宅について2031年3月31日までこの控除を案内しています。
土地についても軽減があります。
一定の住宅の敷地については、土地の不動産取得税から「4万5,000円」または所定の計算式による額のうち、大きい方を減額する制度があります。
その結果、住宅と土地を合わせた不動産取得税が大きく下がることがあります。
適用条件をクリアするために必要なこと
軽減措置には、それぞれ要件があります。
2026年4月1日以後に取得する一般的な新築住宅について、山梨県では住宅部分の床面積が原則40㎡以上240㎡以下であることを住宅特例の要件としています。
2026年3月31日以前に取得した戸建住宅等では下限50㎡だったため、取得時期によって基準が異なる点に注意が必要です。
中古住宅の場合には、新築住宅とは条件が異なります。
山梨県では、取得者自身が居住すること、床面積が40㎡以上240㎡以下であること、原則として1982年1月1日以後に新築された住宅であることなどが特例控除の主な要件です。
1981年以前の住宅でも、一定の耐震基準に適合していることを証明できれば対象になる場合があります。
つまり、
「住宅なら必ず軽減される」
という制度ではありません。
また、軽減要件に所得額や家族の人数が一律に設定されているわけでもありません。
住宅の種類、床面積、築年、耐震性能、居住状況、土地と住宅を取得した時期などを確認することが重要です。
手続きの流れを詳しく解説！
不動産取得税は国税ではなく都道府県税です。そのため、税務署へ申請する税金ではありません。山梨県の場合には、山梨県総合県税事務所などが担当します。
不動産取得税軽減手続きの流れ
まず、不動産を取得したら、取得した都道府県の手続きを確認します。
山梨県では、土地や家屋を取得した人は原則として取得日から60日以内に申告することとされています。
ただし、取得後60日以内に所有権などの登記を申請した場合には、原則として不動産取得の申告は不要とされています。
ここで注意したいのが、
「不動産取得の申告」と「住宅等の軽減を受けるための手続き」は必ずしも同じではない
という点です。
登記によって取得申告が不要となる場合でも、軽減措置の内容によって別途申請や必要書類の提出を求められることがあります。
山梨県では、売買などによって取得した土地・建物について、所有権移転登記後おおむね7～11か月後に納税通知書を送付すると案内しています。
納税通知書が届いたら、軽減措置が正しく反映されているか確認しましょう。
土地を購入して住宅を建築中の場合など、軽減要件を将来満たす予定のときには、一定の条件の下で徴収猶予を受けられる場合もあります。
必要書類とその準備方法
軽減措置に必要な書類は、新築住宅、中古住宅、土地、耐震改修を行う住宅などによって異なります。
そのため、
「売買契約書、住民票、固定資産評価証明書を全員が必ず出す」
というものではありません。
山梨県の申告書では、物件や特例の種類に応じて必要資料を確認する仕組みになっています。
例えば、売買で取得した住宅であれば売買契約書等、認定長期優良住宅であれば認定を証する書類、古い中古住宅で耐震性能を基に特例を受ける場合には耐震基準への適合を証する書類などが必要になる場合があります。
また、固定資産評価証明書は市場価格を証明する書類ではありません。
不動産取得税で使われる「価格」は、原則として固定資産評価基準に基づく評価額です。
取得した住宅や土地の状況によって必要書類が異なるため、最初から不要な書類まで大量に取得するのではなく、県税事務所へ対象となる軽減制度を確認してから準備すると効率的です。
具体例から見る軽減措置と注意点
実際に不動産取得税の軽減措置を受けた方々の体験談をもとに、成功例と気をつけるべき落とし穴を紹介します。お客様相談内容から学ぶことは多いです。
具体例に見る軽減措置の効果
例えば、新築住宅を取得し、その家屋の固定資産評価額が1,600万円だったとします。
住宅が床面積などの条件を満たし、1,200万円の控除を利用できる場合には、
（1,600万円－1,200万円）×3％＝12万円
となります。
ここで重要なのは、4,000万円で購入した住宅だから、
4,000万円×3％＝120万円
と計算するわけではないことです。
住宅の実際の売買価格と、不動産取得税の課税標準となる評価額は別物です。
土地についても同様です。
例えば固定資産課税台帳価格800万円の宅地であれば、2027年3月31日までの現行特例では、
800万円×1/2×3％＝12万円
が基本税額となります。
さらに一定の住宅の敷地に該当すれば、住宅用土地の減額措置を受けられる場合があります。
山梨県の計算例では、一定条件の下で12万円の土地税額から9万6,000円が減額され、差引2万4,000円となる例が示されています。
このように、住宅の場合には「税率だけ」ではなく、課税標準の控除と土地の税額減額を合わせて確認することが重要です。
軽減措置で陥りがちな注意点
一つ目は、購入価格を基準に自分で税額を計算してしまうことです。
売買価格が安い中古住宅でも、固定資産評価額との関係によって想定より不動産取得税が高く感じる場合があります。
反対に、高額で購入したからといって、その購入価格へそのまま3％を掛けるわけでもありません。
二つ目は、軽減措置が自動的にすべて適用されると思い込むことです。
特例によって申請や証明書が必要になることがあります。
三つ目は、申告期限を過ぎたら「翌年また不動産取得税が発生する」と考えることです。
不動産取得税は基本的に取得という事実に対して一度課税される税金であり、固定資産税のように毎年課税されるものではありません。
ただし、必要な申告や減額申請をしないことで、本来受けられる軽減措置を受けられなくなる可能性があります。
さらに、住宅用土地の軽減では、土地を取得してから一定期間内に対象住宅を新築・取得するなど、取得時期にも条件があります。
土地を先に購入する場合には、建物完成までの期間も確認しましょう。
中古物件を購入する場合のポイント
中古住宅にも不動産取得税の軽減措置がありますが、新築住宅と全く同じ制度ではありません。特に築年数、耐震性能、居住要件を確認することが重要です。
中古物件における軽減措置の比較
一定の条件を満たす中古住宅では、固定資産評価額から、その住宅が新築された時期に応じた額を控除して不動産取得税を計算します。
山梨県では、例えば1997年4月1日以後に新築された中古住宅について、条件を満たせば1,200万円が控除されます。
それ以前の住宅については新築年月日に応じて控除額が異なります。
2026年4月以降の主な要件は、取得者自身が居住すること、住宅の床面積が40㎡以上240㎡以下であること、原則として1982年1月1日以後に新築された住宅であることです。
1981年以前に建築された住宅であっても、耐震基準に適合することを証明できる場合には対象になることがあります。
住宅ローン減税など、別の税制と混同しないようにしましょう。
中古物件特有の手続きの注意点
地方の中古住宅では、築年数が古い住宅も少なくありません。
例えば、南部町や身延町などで古い住宅を取得する場合には、不動産取得税の軽減要件だけでなく、耐震性能や建物の状態も併せて確認することが重要です。
1982年1月1日より前に新築された中古住宅については、耐震基準に適合していることを証明することで軽減対象になる場合があります。
さらに、耐震基準を満たしていない中古住宅でも、取得後6か月以内に所定の耐震改修を行い、新耐震基準への適合証明を取得し、取得者自身が居住するなどの要件を満たせば、税額の減額を受けられる場合があります。
ただし、
「税金が安くなるから古い住宅を購入する」
という判断は避けましょう。
中古住宅では、屋根、外壁、給排水、浄化槽、雨漏り、シロアリ、耐震性など、購入後の修繕費が税額より大きくなる可能性があります。
不動産取得税だけを見るのではなく、購入価格、諸費用、リフォーム費用を含めた総額で判断することが重要です。
不動産取得税をゼロにする方法はあるか
不動産取得税は、取得方法や不動産の価格、住宅特例の適用状況によっては結果的に0円となる場合があります。ただし、「誰でも使える裏技」でゼロにできるわけではありません。
税額がゼロになる可能性があるケース
代表的なのが相続です。
相続によって土地や家屋を取得した場合には、原則として不動産取得税は非課税です。
一方、贈与は原則として課税対象です。
「相続も贈与も一定条件なら同じように非課税」という理解は正確ではありません。
また、免税点未満の不動産であれば、不動産取得税は課税されません。
山梨県では2026年4月以後、土地16万円未満、売買・贈与などによる家屋34万円未満、新築・増築・改築による家屋66万円未満が免税点です。
さらに、住宅の課税標準控除によって課税標準額が0円以下になれば、結果として建物の不動産取得税が0円になることもあります。
例えば、新築住宅の評価額が1,100万円で、1,200万円控除の要件を満たす場合には、控除後の課税標準が0円となるため、建物の不動産取得税は発生しません。
ただし、土地については別に計算する必要があります。
税負担を抑えるための正しい考え方
税金を抑えるために重要なのは、「裏技」を探すことではありません。
まず、自分の取得方法と物件が法律上の軽減要件に該当するかを正確に確認することです。
例えば、贈与税を抑える目的だけで生前贈与を選択すると、不動産取得税や登録免許税など、別の費用が増える可能性があります。
相続であれば原則非課税となる不動産取得税も、生前贈与では課税される可能性があります。
そのため、
「不動産取得税だけ安くなるか」
ではなく、
贈与税、相続税、登録免許税、不動産取得税などを含めて総合的に判断する必要があります。
また、自治体には住宅取得や移住、空き家改修などに対する補助制度が設けられている場合がありますが、それらは不動産取得税そのものの軽減制度とは別です。
「補助金がある＝不動産取得税が免除される」と考えず、それぞれ別の制度として確認しましょう。
山梨県における手続きや確認ポイント
不動産取得税は都道府県税であるため、実際の申告方法や問い合わせ窓口は不動産所在地の都道府県によって確認する必要があります。ここでは山梨県を中心に説明します。
山梨県の不動産取得税軽減措置
山梨県では、不動産を取得した場合、原則として取得日から60日以内に不動産取得申告書を提出します。
ただし、取得から60日以内に所有権などの登記申請を行った場合には、原則として取得申告は不要です。
不動産取得税を担当しているのは税務署ではなく、山梨県総合県税事務所です。
申告書は山梨県総合県税事務所または市町村の税務担当窓口へ提出でき、山梨県の案内では郵送提出にも対応しています。
住宅については、条件を満たす新築住宅や中古住宅に課税標準の控除があり、その敷地についても税額の減額を受けられる場合があります。
特に2026年4月から、一戸建て等の住宅特例で床面積の下限が原則50㎡から40㎡へ変更されているため、比較的小規模な住宅でも対象になる可能性があります。
山梨県で中古住宅や土地を購入する場合には、売買契約前の段階で固定資産評価額や築年月、床面積などを確認しておくと、不動産取得税のおおよその負担を把握しやすくなります。
地域ごとの確認と対応策
不動産取得税の基本的な仕組みは地方税法に基づいていますが、実際の申告様式、提出方法、問い合わせ窓口などは都道府県ごとに確認する必要があります。
そのため、山梨県の不動産を購入する場合には山梨県、静岡県の不動産を購入する場合には静岡県の最新案内を確認しましょう。
また、不動産会社が売買を仲介する際にも、
「不動産取得税はいくらです」
と最終税額を断定するのではなく、
「現在確認できる固定資産評価額等を基にすると、この程度になる可能性があります」
と説明し、最終的には県税事務所等へ確認することが適切です。
株式会社Wakkaでは、南部町と空き家対策に関する協定を締結し、相続した空き家の売却だけでなく、南部町・身延町周辺や富士宮市などで中古住宅や土地を探している方のご相談にも対応しています。
地方の中古住宅では物件価格が比較的低いケースもありますが、
物件価格
仲介手数料
登記費用
不動産取得税
リフォーム費用
残置物処分費用
など、購入後に必要となる費用も含めて資金計画を考えることが重要です。
失敗しないための不動産取得税軽減のススメ
不動産取得税で失敗しないためには、「税率3％」だけを覚えるのではなく、課税標準と住宅特例を理解することが重要です。
手続き前に知っておくべきこと
まず確認したいのが、どのような原因で不動産を取得するのかという点です。
売買、贈与、相続では取扱いが異なります。
相続なら原則非課税ですが、贈与では原則として課税されます。
次に、固定資産評価額を確認します。
実際の売買価格とは異なるため、
「100万円で買った土地だから取得税は3万円」
とは限りません。
住宅であれば、築年月、床面積、耐震基準、取得者自身が居住するかなどを確認します。
土地については、その上に取得・新築する住宅が軽減対象となるか、土地と住宅の取得時期が要件を満たすかも確認します。
特に土地を先行取得して住宅を新築する場合には、2026年現在、一定の要件の下で土地取得から3年以内に対象住宅を新築する場合に減額対象となる制度があります。
取得時期や制度改正によって条件が変わることがあるため、実際の取得時点の制度を確認することが大切です。
間違えやすい手続きのワンポイントアドバイス
最も注意したいのは、不動産取得税と固定資産税、登録免許税を混同しないことです。
不動産取得税は不動産の取得に対して原則一度課される都道府県税です。
固定資産税は、毎年1月1日の所有者などに課される市町村税です。
登録免許税は、不動産登記などを行う際に課される国税です。
同じ不動産に関係する税金でも、それぞれ別の制度です。
また、住宅の軽減についても、
「新築なら必ず1,200万円控除」
「中古住宅なら必ず軽減」
というわけではありません。
床面積や築年、耐震性能、居住状況などの要件があります。
最後に、不動産取得税は契約時や決済時にすぐ支払うとは限りません。
山梨県では、売買による取得の場合、所有権移転登記から納税通知書が届くまでおおむね7～11か月かかると案内されています。
購入から時間が経って届くため、
「もう購入費用の支払いは終わった」
と思った頃に納税通知書が届くことがあります。
住宅購入時には、不動産取得税の見込額を含めて資金を残しておくと安心です。
不動産取得税の軽減制度は、正しく利用すれば住宅取得時の負担を大きく減らせる場合があります。
ただし、重要なのは「節税の裏技」を探すことではありません。
取得原因、固定資産評価額、住宅の条件、土地の条件、申告・軽減手続きを正確に確認すること。
不動産を購入する際には、物件価格だけではなく税金や登記、修繕費まで含めた総額を把握し、無理のない資金計画を立てることが、安心できる不動産取得につながるでしょう。
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