相続登記の義務化があなたに与える影響とは？知っておきたい新ルール
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2026/09/18
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富士宮市不動産相続登記相談
相続登記の義務化があなたに与える影響とは？知っておきたい新ルール
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知ったにもかかわらず、正当な理由なく期限内に登記を行わない場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。この制度は、2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されるため、長年名義変更をしていない実家や土地を持つ方も注意が必要です。本記事では、相続登記義務化の基本、新しいルール、過去の相続への対応、必要な手続きや費用まで詳しく解説します。相続した不動産を放置せず、今後どのように管理・売却・活用していくのかを考えるきっかけにしてください。
皆様の想いと建物の未来に丁寧に寄り添う不動産サービスを提供しております。所有されている空き家に関して、富士宮市周辺エリアでご相談を承り、正しい価値や需要を評価して次へとつなげてまいります。
目次
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相続登記義務化とは何か、その背景を理解する
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相続登記義務化の目的は？
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相続登記が義務化されるまでの経緯
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新しい法律で私たちに何が求められるのか
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誰が登記を行わなければならないのか
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名義変更の具体的なプロセス
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相続登記を怠るとどうなるのか？
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登記義務を怠った際の過料
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売却や活用など実務上の影響
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相続登記義務化に伴う費用の検討
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登記にかかる基本的な費用
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司法書士への依頼とその費用
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親が死亡して名義変更しない場合の影響
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長期間放置した場合に起こりやすい問題
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よくある相談から学ぶ教訓
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相続登記義務化と住宅の未来
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住宅の売却・流通への影響
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将来の不動産管理の変化
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義務化後の今、準備すべきこと
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今から始められる事前準備
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法務省からの情報を正しく理解する
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相続登記義務化を理解し、家族の未来を守る
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家族間での情報共有の重要性
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これからの相続における新たなアプローチ
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相続登記義務化とは何か、その背景を理解する
2024年4月1日から相続登記が法律上の義務となりました。この改正の大きな背景には、相続登記が長期間行われないことによって、登記簿を確認しても現在の所有者が分からない「所有者不明土地」が増加してきたことがあります。相続した不動産をそのままにせず、早めに権利関係を整理することが求められています。
相続登記義務化の目的は？
相続登記義務化の主な目的は、所有者不明土地の発生を予防することです。
これまでは相続登記に法律上の申請期限がなく、登記名義が亡くなった親や祖父母のまま何十年も残っている不動産もありました。
その間に相続人が亡くなると、さらにその子どもや孫へ相続関係が広がり、一つの土地について多数の相続人が関係する状態になることがあります。
こうした所有者不明土地は、土地を売却・活用したい場合だけでなく、公共事業や災害復旧などの際にも所有者の探索や権利調整に時間がかかる原因となっていました。
そこで、相続によって不動産を取得した人に一定期間内の登記申請を求め、登記簿上の所有者と実際の権利者をできるだけ一致させるため、相続登記が義務化されました。
また、相続登記を済ませることで、将来その不動産を売却したり、担保に入れたりする際の権利関係を整理しやすくなります。
相続登記は単に罰則を避けるためではなく、将来の不動産処分や次の世代への相続を円滑にするためにも重要です。
相続登記が義務化されるまでの経緯
これまで日本では、相続によって不動産を取得しても、相続登記そのものは義務ではありませんでした。
そのため、
「すぐ売却する予定がない」
「家族で誰が取得するか決まっていない」
「費用がかかる」
「手続きが分からない」
などの理由から、登記が後回しにされるケースがありました。
しかし、相続登記をしない状態が長期間続くと、相続が何世代にもわたって発生し、関係する相続人の数が増えていきます。
こうした問題への対応として法律が改正され、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。
2026年4月1日に義務化されたのは、不動産所有者の住所や氏名などが変わった場合の「住所等変更登記」です。
相続登記については2024年4月1日から既に義務となっています。
さらに重要なのは、2024年4月1日より前に発生した相続についても対象になることです。
2024年4月1日より前から相続した不動産であることを知っており、現在も相続登記をしていない場合には、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。
新しい法律で私たちに何が求められるのか
相続登記義務化では、「死亡から必ず3年以内」という単純なルールではありません。どの時点から期限を数えるのかを正確に理解することが重要です。
誰が登記を行わなければならないのか
相続登記の基本的な義務を負うのは、相続や遺言などによって不動産の所有権を取得した相続人です。
具体的には、
自分のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内
に登記申請を行う必要があります。
したがって、
「被相続人が亡くなった日から必ず3年」
という説明ではありません。
例えば有効な遺言によって特定の相続人が不動産を取得する場合には、その内容に応じた登記を行います。
遺産分割協議によって一人の相続人が不動産を取得すると決まった場合には、その遺産分割に基づく登記を行います。
さらに、3年以内に遺産分割協議がまとまらないケースもあります。
その場合に利用できるのが「相続人申告登記」です。
相続人申告登記は、登記簿上の所有者について相続が発生したことと、自分がその相続人であることを法務局へ申し出ることで、基本的な相続登記の申請義務を履行できる制度です。
ただし、これは不動産の最終的な所有者や持分を確定する相続登記ではありません。
後に遺産分割が成立した場合には、遺産分割成立の日から3年以内に、その結果を反映した登記を行う必要があります。
名義変更の具体的なプロセス
相続登記を行う際には、まず対象となる不動産と相続人を確認します。
一般的な相続登記では、手続きの内容に応じて、
被相続人の戸籍・除籍・改製原戸籍
被相続人の住民票除票または戸籍の附票
相続人の戸籍
不動産を取得する人の住民票
遺産分割協議書
印鑑証明書
遺言書
などが必要になります。
どの書類が必要になるかは、遺言の有無や遺産分割の方法などによって異なります。
次に、登記申請書を作成し、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
申請は窓口だけでなく、郵送やオンラインによって行える場合もあります。
本人自身が相続登記を申請することも可能ですが、戸籍関係が複雑な場合、数次相続が発生している場合、遺産分割協議書の作成が必要な場合などには、司法書士へ相談する方法があります。
登記が完了すると「登記完了証」が交付され、新たに所有権を取得した人には原則として「登記識別情報通知」が交付されます。
相続登記を怠るとどうなるのか？
相続登記の期限を過ぎただけで直ちに罰金を支払うわけではありません。ただし、正当な理由なく義務を履行しない場合には過料の対象となる可能性があります。
登記義務を怠った際の過料
相続登記を正当な理由なく期限内に行わなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
「罰金」と「過料」は法律上異なるものです。
相続登記義務違反の場合は刑事罰としての罰金ではなく、行政上のペナルティである過料です。
不動産価格が高いから過料額も高くなる、という制度ではありません。
過料については、登記官が義務違反を把握した場合に、まず登記をするよう催告し、その期限内にも登記がされず、正当な理由もない場合に裁判所への通知が行われる仕組みになっています。
なお、
相続人が非常に多く必要資料の収集に時間がかかる
遺言の有効性などをめぐって争いがある
重い病気などの事情がある
といった事情については、正当な理由として考慮される場合があります。
ただし、「知らなかった」「面倒だった」という理由だけで長期間放置することは避けましょう。
売却や活用など実務上の影響
相続登記をしていないことによって、一般的に「社会的信用が落ちる」「地域での評判が悪くなる」とまで言うことは適切ではありません。
より直接的な問題は、不動産を売却・担保設定する際に相続登記が必要になることです。
登記名義が亡くなった人のままでは、そのまま相続人名義で売却することはできません。
例えば、
「相続した実家を売却したい」
と考えて買主が見つかっても、売買による所有権移転登記を行う前提として相続登記を済ませる必要があります。
長年放置している間に相続人の一人が亡くなると、その人についてさらに相続が発生します。
すると、当初は子ども3人だけだった相続が、孫や甥・姪など多数の関係者を含む複雑な相続になる可能性があります。
遠方の空き家について、
「売りたいと思った時に登記が終わっていない」
という状況にならないためにも、利用予定がなくても早めに権利関係を整理しておくことが重要です。
相続登記義務化に伴う費用の検討
相続登記には、登録免許税や戸籍等の取得費用が必要です。司法書士へ依頼する場合には、その報酬も別途発生します。
登記にかかる基本的な費用
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として、
不動産の価額×0.4％
で計算します。
例えば、登録免許税を計算するための不動産の価額が1,000万円であれば、
1,000万円×0.4％＝4万円
となります。
ただし、一定の土地については登録免許税の免税措置があります。
2027年3月31日まで、相続登記をしないまま次の相続が発生した一定の土地や、不動産の価額が100万円以下の一定の土地については、要件を満たせば登録免許税が免税となる制度があります。
したがって、
「相続登記なら必ず評価額×0.4％」
とは限りません。
また、戸籍、住民票、印鑑証明書などの取得費用も必要になる場合があります。
相続関係が複雑で出生から死亡まで多数の戸籍を取得する必要がある場合には、その分実費も増えます。
売買決済など期限がある場合には、必要書類を早く準備し、司法書士や法務局へ早めに相談することが重要です。
司法書士への依頼とその費用
相続登記は本人自身でも申請できますが、司法書士へ依頼する方法もあります。
司法書士へ依頼するメリットは、必要戸籍の確認、登記申請書の作成、法務局への申請などを専門家へ任せられることです。
特に、
相続人が多い
数世代分の相続登記が必要
遺産分割協議がある
未登記建物など別の問題がある
という場合には、専門家への相談を検討するとよいでしょう。
司法書士の報酬については全国一律の金額が定められているわけではありません。
不動産の数、相続人数、戸籍収集の有無、遺産分割協議書作成などの依頼範囲によって異なります。
そのため、
司法書士報酬
登録免許税
戸籍等の取得実費
を分けた見積書を確認すると分かりやすくなります。
また、相続人同士で争いがあり法律上の交渉が必要な場合は、司法書士だけではなく弁護士への相談が必要になることがあります。
相談内容に応じて専門家を使い分けることが重要です。
親が死亡して名義変更しない場合の影響
親の死亡後、実家や土地の名義をそのままにしていると、時間の経過とともに手続きが難しくなることがあります。
長期間放置した場合に起こりやすい問題
例えば、父親が亡くなり、子ども3人が相続人だったとします。
当初は、
「実家をどうするかそのうち考えよう」
と話していたものの、相続登記を行わないまま10年が経過したとします。
その間に子どもの一人が亡くなれば、その人の配偶者や子どもなどへ新たな相続が発生する可能性があります。
すると、最初は3人で話し合えばよかったものが、さらに多くの相続人との調整が必要になることがあります。
売却を考えた際にも、まず現在の相続関係を整理し、必要な相続登記を行わなければなりません。
このような状態になると、
戸籍収集
相続人の連絡先確認
遺産分割協議
登記
などに時間がかかる可能性があります。
また、誰も住んでいない実家であれば、その間にも建物の老朽化が進みます。
雨漏りや草木の繁茂などによって、将来の売却や活用に必要な費用が増える可能性もあります。
相続登記は不動産の管理問題と切り離さずに考えることが重要です。
よくある相談から学ぶ教訓
相続した実家について、
「兄弟で話がまとまってから登記しよう」
と考えているうちに年月が経ってしまうケースは想定されます。
しかし、相続登記義務化後は、遺産分割がまとまらないことだけを理由に何もしない状態を続けることには注意が必要です。
3年以内に遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記を利用して基本的な申請義務を履行する方法があります。
その後、遺産分割が成立した場合には、成立日から3年以内にその内容に応じた相続登記を行います。
また、
「売却することが決まってから登記すればよい」
という考え方も、現在は注意が必要です。
相続登記そのものに期限が設けられているためです。
株式会社Wakkaでは、相続した実家や空き家について、
売却するのか
残して利用するのか
賃貸等で活用するのか
といった不動産面の選択肢を整理するご相談を承っています。
南部町とは空き家対策に関する協定を締結しており、相続をきっかけに空き家となった住宅についても地域の課題として取り組んでいます。
相続登記については司法書士、不動産の売却・活用については不動産会社というように、早い段階から必要な専門家へ相談すると進めやすくなります。
相続登記義務化と住宅の未来
相続登記の義務化だけで住宅価格が上昇したり、住宅市場が活性化したりすると断定することはできません。一方、所有者が明確になることは、不動産を流通させるための重要な基盤となります。
住宅の売却・流通への影響
不動産を売却するためには、売主がその不動産を処分する権限を持っていることを確認する必要があります。
相続した住宅について登記名義が亡くなった人のままであれば、まず相続登記を行う必要があります。
そのため、相続登記が早期に行われることで、
「売却したいのに相続関係の整理に数か月かかる」
といった問題を減らせる可能性があります。
一方、相続登記義務化によって不動産価格そのものが適正化する、地域の資産価値が上がる、新築供給が増えるといった効果まで直接結び付けることはできません。
不動産価格は、
人口
需要と供給
金利
地域経済
建物の状態
など、さまざまな要因によって決まります。
相続登記義務化については、
市場価格を上げる制度ではなく、所有関係を明確にして不動産を管理・流通させやすくする制度
と捉える方が適切です。
将来の不動産管理の変化
相続登記義務化によって、これまでのように
「名義は祖父のままだけれど、家族が管理している」
という状態を長期間放置することは難しくなっています。
また、2026年2月2日からは「所有不動産記録証明制度」も始まっています。
これは、特定の人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的に確認できる制度で、亡くなった親が所有していた不動産を把握する際にも活用が期待されます。
さらに、2026年4月1日からは、不動産所有者の住所や氏名が変わった場合の「住所等変更登記」も義務化されています。
住所や氏名に変更があった日から原則2年以内に変更登記を行う必要があります。
つまり今後は、
「相続した時」
だけでなく、
「所有者の住所や氏名が変わった時」
にも登記情報を適切に更新することが求められます。
不動産を所有した後も登記情報を正しく保つという意識が、これまで以上に重要になります。
義務化後の今、準備すべきこと
相続登記は既に義務化されています。そのため、「将来の法改正に備える」のではなく、現在所有している不動産について未登記の相続がないか確認することが重要です。
今から始められる事前準備
まず、家族が所有している不動産を確認しましょう。
固定資産税納税通知書、権利証・登記識別情報、登記事項証明書などを整理すると、所有不動産を確認する手掛かりになります。
2026年から始まった所有不動産記録証明制度を利用する方法もあります。
次に、登記名義を確認します。
現在住んでいる家であっても、
父親名義
祖父名義
亡くなった親族名義
のまま残っている可能性があります。
2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産で、相続登記が済んでいない場合には、原則として2027年3月31日までが重要な期限です。
そのため、2026年9月現在では既に残された期間は長くありません。
また、相続人を確認するための戸籍や、遺言書の有無も確認しましょう。
不動産を今後利用しないのであれば、
売却
賃貸・活用
相続土地国庫帰属制度
など、その後の出口まで考えることが大切です。
単に名義変更だけを行うのではなく、「この不動産を今後どうするのか」まで家族で話し合っておくと、その後の管理がしやすくなります。
法務省からの情報を正しく理解する
相続登記義務化については、情報を正確に区別することが重要です。
現在、特に混同しやすいのが、
2024年4月1日：相続登記義務化
2026年4月1日：住所・氏名等の変更登記義務化
という二つの制度です。
相続登記については、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内です。
正当な理由なく義務に違反した場合には10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
住所等変更登記については、住所や氏名等が変更された日から原則2年以内で、正当な理由なく違反した場合には5万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、相続登記については、
相続人申告登記
登録免許税の免税措置
所有不動産記録証明制度
など、負担を軽減する仕組みも整備されています。
情報を確認する際には、古い記事だけで判断せず、法務省・法務局の最新情報を確認しましょう。
相続登記義務化を理解し、家族の未来を守る
相続登記は、亡くなった人の名義を単に変更するだけの手続きではありません。不動産を次の世代へ適切に引き継ぐための重要な手続きです。
家族間での情報共有の重要性
相続が発生してから、
「父がどこの土地を持っていたか分からない」
「実家以外にも山林があった」
「建物が未登記だった」
ということが判明すると、相続手続きが複雑になる場合があります。
そのため、生前から、
どの不動産を所有しているのか
権利証や登記識別情報はどこにあるのか
誰が実家を利用する予定なのか
売却する可能性があるのか
などを家族で共有しておくことが大切です。
特に地方では、宅地だけでなく山林や農地、小さな土地などを複数所有している場合があります。
不動産の所在地や登記名義を整理し、一覧にしておくと相続発生後の負担軽減につながります。
また、遺言を作成する場合にも、不動産を誰に相続させるのかを明確にしておくことで、相続開始後の手続きを進めやすくなることがあります。
これからの相続における新たなアプローチ
これからの相続では、
「亡くなってから考える」
のではなく、
生前から不動産の状況と将来の方針を整理しておくこと
が重要です。
特に、今後誰も住む予定のない実家については、
相続後に売却するのか
子どもが利用するのか
賃貸として活用できるのか
建物を解体するのか
などを早い段階で考えておきましょう。
相続登記だけ済ませても、空き家をその後何十年も放置すれば、建物の老朽化や草木の管理、固定資産税など別の問題が続きます。
株式会社Wakkaでは、南部町と空き家対策に関する協定を締結し、相続した実家・空き家・土地について、売却・管理・活用など不動産面からのご相談に取り組んでいます。
相続登記は司法書士などの専門分野、不動産の売却や活用は不動産会社の専門分野です。
それぞれを切り離すのではなく、
「誰が相続するのか」
と
「相続した後、その不動産をどうするのか」
を一緒に考えておくことが、これからの相続準備では重要になります。
特に、2024年4月1日以前に相続したまま登記していない不動産がある場合には、原則として2027年3月31日までという期限があります。
「昔の相続だから関係ない」と考えず、まず現在の登記名義を確認すること。
それが、相続登記義務化に正しく対応し、家族の不動産を次の世代へ適切につなぐための第一歩となるでしょう。
皆様の想いと建物の未来に丁寧に寄り添う不動産サービスを提供しております。所有されている空き家に関して、富士宮市周辺エリアでご相談を承り、正しい価値や需要を評価して次へとつなげてまいります。
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