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2026/09/18
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リースバックの全貌を解明！後悔しないための選び方ガイド
リースバックとは、所有している住宅などの不動産を売却し、その後は賃貸借契約を結んで、毎月家賃を支払いながら同じ住宅に住み続ける仕組みです。自宅を現金化しながら引っ越さずに生活できる点は魅力ですが、売却後は自宅の所有者ではなく「借主」になるため、契約内容を十分に理解する必要があります。本記事では、リースバックの基本からメリット・デメリット、契約形態、税金、リバースモーゲージとの違いまで詳しく解説します。契約前に確認したいポイントを整理し、自分に適した方法かどうか判断するための参考にしてください。
皆様の想いと建物の未来に丁寧に寄り添う不動産サービスを提供しております。所有されている空き家に関して、富士宮市周辺エリアでご相談を承り、正しい価値や需要を評価して次へとつなげてまいります。
目次
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リースバックとは何か？
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基本的な仕組み
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注意が必要なポイント
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リースバックを選ぶメリット
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資金調達の手段として
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住む場所を変えずに生活できる
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リースバックのデメリットとリスク
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売却価格を慎重に確認する
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家賃負担を長期的に考える
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リースバック契約の種類と特徴
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普通借家契約と定期借家契約
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買戻し条件と契約内容の確認
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利用者の声：体験談から学ぶ
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後悔につながりやすいケース
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安心して選ぶためのアドバイス
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リースバック前に知るべき法律と税制
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売却に係る税制
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賃貸借契約の法律的理解
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リースバックとリバースモーゲージの違い
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リースバックとリバースモーゲージの基本的な違い
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どちらを選ぶべきか
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リースバックの未来と可能性
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高齢化社会における活用
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未来の不動産市場とリースバック
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リースバックとは何か？
リースバックとは、自宅などの不動産を売却して現金を受け取り、その後、買主との間で賃貸借契約を締結し、家賃を支払うことで同じ住宅に住み続ける仕組みです。国土交通省も「住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むサービス」と説明しています。
基本的な仕組み
リースバックでは、まず所有している住宅をリースバック事業者などへ売却します。
売却が完了すると、住宅の所有権は買主へ移転します。そのため、「自宅を手放さずに資金を得る」仕組みではなく、正確には**「自宅の所有権を手放す代わりに、借主として住み続ける」仕組み**です。
売買と同時または前後して賃貸借契約を締結し、それ以降は毎月家賃を支払います。
通常の不動産売却では、決済・引渡し後に住宅を明け渡しますが、リースバックではそのまま居住できるため、引っ越しをせずにまとまった資金を確保できる点が特徴です。国土交通省も、高齢者施設への住み替え資金や建替え資金などへの利用例を紹介しています。
一方、売却後は所有者ではありません。
そのため、それまで自分の判断で行っていた増改築や設備変更について、貸主の承諾が必要になる場合があります。固定資産税など所有者として負担していた費用は原則として新しい所有者側の負担になりますが、修繕費などについては賃貸借契約の内容によって借主側が負担する場合もあるため確認が必要です。
リースバックを検討する場合には、「売却価格」「毎月の家賃」「賃貸借期間」「更新または再契約」「買戻し」「修繕負担」などを一体として確認することが重要です。
注意が必要なポイント
リースバックで最初に確認したいのが、売却価格です。
通常の仲介による売却価格とは異なる金額が提示されるケースがあるため、国土交通省も、提示された売却価格について複数の事業者などから相場に関する意見を聞き、納得できる価格か確認することを勧めています。
したがって、「市場価格の70～80％になる」といった数値を一般論として決めつけることは適切ではありません。
次に重要なのが、家賃です。
リースバックの家賃も、必ず周辺の一般賃貸より高くなると決まっているわけではありません。事業者や契約条件によって設定方法が異なるため、「毎月いくら支払うのか」「何年間住む予定なのか」を確認し、支払う家賃の総額を計算することが重要です。
例えば月10万円の家賃なら、単純計算でも10年間で1,200万円になります。売却時に得た資金だけを見るのではなく、その後に支払い続ける家賃まで含めて判断しなければなりません。
さらに、賃貸借契約の種類も重要です。
特に定期借家契約の場合、契約期間が終了すれば契約は更新されず、引き続き住むには貸主との合意による再契約が必要です。必ず再契約できるとは限りません。
「一生住み続けられる」と思い込まず、自分が希望する期間住み続けられる契約かを確認しましょう。
リースバックを選ぶメリット
リースバックには、自宅を現金化しながら居住を続けられるという特徴があります。ただし、他の方法と比較したうえで、自分の目的に適しているか判断することが重要です。
資金調達の手段として
リースバックでは、自宅を売却するため、売却代金をまとまった資金として受け取ることができます。
例えば、老後の生活資金、介護施設への入居準備、住宅の建替えなど、まとまった資金が必要になった場合の選択肢となることがあります。
国土交通省も、リースバックの利用例として、高齢者施設への住み替えや実家の建替え資金の確保などを紹介しています。
ただし、「売却代金＝自由に使える手取り額」とは限りません。
住宅ローンなどの抵当権が残っている場合には、売却に伴ってローン残債を精算する必要があります。また、仲介手数料などの売却費用や、譲渡所得が発生した場合の税金も考慮する必要があります。
そのため、
売却価格－住宅ローン残債－売却諸費用－税金等
を踏まえて、実際にどの程度の資金が残るのか確認することが重要です。
また、リースバックだけが資金を確保する方法ではありません。
国土交通省も、通常の売却、リバースモーゲージなどの融資、リースバックなど複数の方法を比較し、自分のライフプランに合った方法を選択することを勧めています。
住む場所を変えずに生活できる
リースバックの大きなメリットは、売却後も同じ住宅に住み続けられることです。
長年暮らしてきた住宅から急に引っ越す必要がなく、周辺環境や近隣関係、通院先、買い物環境などを変えずに済む点は、特に高齢者にとって大きなメリットとなる場合があります。
また、売却後すぐに老人ホームへ移るのではなく、入居できるまでの一定期間だけ現在の住宅へ住み続けるといった利用方法も考えられます。
建替え期間中の仮住まいとしてリースバックを利用する方法も、国土交通省のガイドブックで紹介されています。
一方、「そのままずっと住み続けられる」という保証が自動的に付くわけではありません。
普通借家契約なのか定期借家契約なのか、契約期間は何年なのか、再契約条件はどうなっているのかなどによって、居住できる期間は変わります。
また、所有者ではなくなるため、自由にリフォームしたり設備を交換したりできるとは限りません。
「住所が変わらない」というメリットと、「所有者ではなく借主になる」という変化の両方を理解して判断しましょう。
リースバックのデメリットとリスク
リースバックでは、自宅の所有権を手放すという大きな変化があります。売却価格、家賃、居住期間などを十分確認せず契約すると、後悔につながる可能性があります。
売却価格を慎重に確認する
リースバックでは、事業者から提示された買取価格が、通常の仲介による市場価格と異なる場合があります。
実際の価格は、立地、築年数、建物状態、将来の売却可能性、想定家賃、事業者の事業計画などによって異なります。
国土交通省のガイドブックでも、市場での取引価格より著しく低い価格で売却してしまったトラブル例が紹介されています。
そのため、リースバックの提示価格だけを見るのではなく、通常の不動産査定も行うことが重要です。
例えば、
「通常の仲介ならいくらで売却できそうか」
「一般的な買取ならいくらか」
「リースバックではいくらか」
を比較すると判断しやすくなります。
株式会社Wakkaでも、自宅や相続不動産については、まず一般的な市場でどの程度の価格や需要が見込めるのかを確認してから、売却方法を比較することが重要だと考えます。
リースバックありきで進めるのではなく、通常売却や住み替えなども含めて比較しましょう。
家賃負担を長期的に考える
リースバック後は、住宅を所有する立場から賃借する立場へ変わります。
そのため、毎月家賃を支払わなければなりません。
重要なのは、提示された家賃を継続的に支払えるかどうかです。
例えば、売却によって2,000万円を受け取ったとしても、毎月15万円の家賃なら年間180万円、10年間では単純計算で1,800万円になります。
国土交通省も、売却によって受け取る金額と、数年間にわたり支払う家賃の総額を比較することを勧めています。
また、家賃が契約更新時に自動的に上昇するとは限りません。
賃料変更に関する契約条項や、契約の種類などによって扱いは異なります。
そのため、「現在の家賃なら払える」という判断だけではなく、年金や収入、生活費、医療・介護費なども含め、5年後、10年後にも家賃を負担できるか確認することが重要です。
リースバック契約の種類と特徴
リースバックは、その契約形態によっていくつかの種類があります。これにより、ニーズや状況に応じて最適なプランを選ぶことが可能です。契約条件はさまざまであるため、自らの目的や状況に合致する契約をしっかり選ぶことが重要です。各種契約の特徴を理解し、自分に合ったものを選びましょう。
普通借家契約と定期借家契約
リースバックで特に重要なのが、売却後に締結する賃貸借契約の種類です。
代表的なのが「普通借家契約」と「定期借家契約」です。
普通借家契約では、貸主から更新を拒絶するためには正当事由が必要になります。そのため、借主側から見ると、定期借家契約に比べて居住を継続しやすい仕組みです。
一方、定期借家契約は契約期間が満了すると更新されることなく終了します。
期間満了後も住み続けるためには、貸主と借主双方の合意によって改めて再契約する必要があります。
そのため、例えば「2年間の定期借家契約」であれば、2年後に必ず再契約できるとは限りません。
国土交通省のリースバックに関する調査では、リースバックで定期借家契約が利用されるケースが多い傾向も示されています。
契約前には、
「普通借家か定期借家か」
「契約期間は何年か」
「再契約できる条件は何か」
「再契約時の家賃はどうなるのか」
を必ず確認しましょう。
買戻し条件と契約内容の確認
リースバックでは、「将来また自宅を買い戻せる」と説明されることがあります。
しかし、買戻しはリースバックを利用すれば当然に認められる権利ではありません。
国土交通省も、買戻しを希望する場合には、「いつまでに」「いくらで」買い戻せるのかなどを契約前に確認し、口約束ではなく契約書へ具体的に記載されていることを確認するよう注意を促しています。
例えば1,500万円で売却した住宅を、将来同じ1,500万円で買い戻せるとは限りません。
買戻価格が売却価格より高く設定される場合も考えられるため、本当に支払える金額なのか確認する必要があります。
また、設備が故障した場合に貸主と借主のどちらが修理費を負担するのか、エアコンや給湯器を交換する際に貸主の許可が必要かなども確認しましょう。
売却後は自分の住宅ではないため、それまでのように自由に改修できるわけではありません。国土交通省も、設備修繕の負担や新規設備の設置可否を契約前に確認するよう案内しています。
利用者の声：体験談から学ぶ
実際にリースバックを利用した方々の体験談は非常に参考になります。成功例や失敗例を知ることで、より現実的な判断材料を得ることができ、自分に適した選択をする手助けとなります。ここでは、実際の利用者の声に基づいたお話を紹介し、リースバックをより具体的に理解する手助けをします。
後悔につながりやすいケース
国土交通省のガイドブックでは、リースバックに関する複数のトラブル事例が紹介されています。
例えば、事業者から提示された金額で住宅を売却した後、実際の市場価格と比べて著しく低額だったことが判明したケースがあります。
また、「そのまま住み続けられる」と考えて契約したものの、実際には定期借家契約だったため、契約期間満了時に再契約を断られ、退去しなければならなくなったケースも紹介されています。
さらに、長期間支払う家賃を計算すると、数年から十数年で売却代金に近い金額、あるいはそれを上回る支払いになる可能性があります。
これらの事例から分かるのは、「売却価格だけ」「今月の家賃だけ」を見て契約してはいけないということです。
売却によって手元に残る金額と、
毎月の家賃×想定居住年数
を比較することが重要です。
また、勧誘を受けたその場で契約を決める必要はありません。
家族などにも相談し、売買契約書と賃貸借契約書の双方を確認したうえで判断しましょう。
安心して選ぶためのアドバイス
リースバックを検討するときは、最初から1社だけに決めないことが重要です。
国土交通省も、不動産会社や金融機関など複数の事業者へ相談し、通常売却や融資なども含めて自分のライフプランに適した方法を比較することを推奨しています。
まず一般的な不動産査定を行い、現在の市場価格の目安を把握します。
そのうえでリースバック事業者から、
「買取価格」
「月額家賃」
「契約期間」
「普通借家・定期借家の別」
「再契約条件」
「買戻価格」
「修繕費の負担」
などを確認します。
特に高齢者が契約する場合には、家族と情報を共有しておくことも重要です。
リースバックは、売却契約と賃貸借契約という二つの重要な契約を同時に行う取引です。
少しでも分からない内容があれば、その場で署名・押印せず、一度持ち帰って確認することが安全です。
リースバック前に知るべき法律と税制
リースバックでは不動産を実際に売却するため、通常の不動産売却と同様に譲渡所得などの税務が関係します。また、売却後は賃借人となるため、賃貸借契約の内容も重要になります。
売却に係る税制
自宅をリースバックによって売却し、利益が発生した場合には、土地・建物の譲渡所得として所得税・住民税などが課税される可能性があります。
譲渡所得は基本的に、
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
などを基に計算します。
取得費には購入代金などが含まれますが、建物については所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、仲介手数料や売買契約書の印紙代など一定の売却費用は譲渡費用となります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分にも注意が必要です。
「売却日まで5年以上持っていたか」だけで判断するのではなく、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えているかによって判定します。
また、自己居住用のマイホームについて一定の要件を満たす場合には、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
ただし、実際に特例を利用できるかは売主、買主、利用状況などによって判断されます。
税額が発生するかどうかを「売却価格が高い・安い」だけで判断せず、必要に応じて税理士や税務署へ確認しましょう。
賃貸借契約の法律的理解
リースバックでは、自宅を売却した後に建物賃貸借契約を締結します。
重要なのは、普通借家契約か定期借家契約かという点です。
普通借家契約では、貸主から契約更新を拒絶する際には正当事由が必要です。
これに対して定期借家契約では、契約期間が満了すると更新されることなく契約が終了します。引き続き居住する場合には、双方が合意して新たな契約を締結する必要があります。
定期借家契約を締結する場合には、書面による契約に加え、貸主から「更新がなく期間満了により終了する契約」であることについて、契約書とは別に事前説明を受ける必要があります。
また、「リースバックだから一生住める」という特別な法律上の権利が与えられるわけではありません。
契約期間、再契約、家賃、修繕、原状回復、中途解約などを一般の賃貸借と同じように確認する必要があります。
売却した住宅が将来第三者へ転売される可能性についても、契約内容を確認しておきましょう。
リースバックとリバースモーゲージの違い
リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅を活用して資金を確保しながら住み続けられる可能性がある方法ですが、法律上・経済上の仕組みは大きく異なります。
リースバックとリバースモーゲージの基本的な違い
リースバックでは、自宅を売却します。
そのため、所有権は買主へ移転し、その後は家賃を支払う賃借人として生活します。
一方、リバースモーゲージは、自宅などの不動産を担保として融資を受ける仕組みです。
住宅の所有権は原則として本人に残りますが、金融機関の抵当権などが設定されます。
つまり、
リースバック＝売却＋賃貸
リバースモーゲージ＝不動産担保融資
という違いがあります。
リバースモーゲージの商品内容は金融機関ごとに異なります。
例えば住宅金融支援機構の「リ・バース60」では、毎月の返済は原則として利息のみで、元金は契約者が死亡した際などに相続人による一括返済や担保物件の売却によって返済する仕組みがあります。
利用できる年齢、資金用途、担保評価、金利などは商品ごとに異なるため、誰でも利用できるわけではありません。
どちらを選ぶべきか
リースバックとリバースモーゲージのどちらが適しているかは、本人の年齢、住宅の価値、住宅ローン残高、必要な資金、今後何年間住みたいかなどによって異なります。
例えば、自宅の所有権を残しておきたい場合には、条件を満たせばリバースモーゲージが候補になります。
一方、「将来的に住宅を相続させる必要はなく、現在まとまった資金を確保したい」という場合にはリースバックが候補になることがあります。
ただし、リースバックでは売却後に毎月家賃が必要です。
リバースモーゲージでは所有権は維持できますが、融資であるため利息が発生し、最終的には元金を返済する必要があります。
さらに、通常の売却を行い、より家賃の低い住宅へ住み替えた方が長期的には資金を残せるケースもあります。
「今の家に住み続ける」ことだけを前提にせず、
通常売却
リースバック
リバースモーゲージ
住み替え
などを比較することが重要です。
リースバックの未来と可能性
リースバックは、自宅を活用して資金を確保する方法の一つです。ただし、将来必ず利用者が増え続ける、あるいは資産価値を維持できる制度と断定できるものではありません。
高齢化社会における活用
国土交通省は2022年のガイドブック公表時点で、高齢者世帯を中心に、住み替えや建替え資金の確保などを目的としたリースバック取引が増加傾向にあると説明しています。
高齢者が所有する住宅は大きな資産である一方、預貯金など日常的に使用できる資金が十分でないケースもあります。
そのような場合、自宅を売却して資金を確保しながら一定期間住み続けられるリースバックが選択肢となることがあります。
例えば、老人ホームへの入居時期が決まるまで現在の住宅に住みたい場合や、介護費用などの資金を確保したい場合です。
一方、高齢者にとっては契約終了後の転居や長期間の家賃負担が大きな問題となる可能性もあります。
年金など固定された収入から家賃を払い続けられるか、希望する年数住み続けられる契約かを特に慎重に確認する必要があります。
「高齢者だからリースバックが向いている」と一律に考えることは避け、家族も含めて検討することが重要です。
未来の不動産市場とリースバック
リースバックは、住宅の売却と賃貸を組み合わせた不動産活用方法として、今後も選択肢の一つになると考えられます。
国土交通省も、リースバックについて、多様なライフスタイルの実現や既存住宅の流通、空き家発生の防止などにつながる可能性がある一方、消費者の理解不足によるトラブルにも注意が必要だとしています。
特に地方では、「この家に一生住み続けるのか」「数年間だけ住んだ後に転居するのか」「相続人に住宅を残したいのか」によって最適な選択が変わります。
株式会社Wakkaでは、南部町と空き家対策に関する協定を締結し、空き家や相続不動産について、売却・管理・活用などの選択肢を整理する取り組みを行っています。
自宅についても、最初からリースバックだけに限定するのではなく、
「通常の仲介で売却した場合はいくらになるか」
「そのまま所有し続けた場合の負担はいくらか」
「住み替えた方が将来的な負担を抑えられないか」
「リースバック後の家賃を何年間支払えるか」
といった点を比較することが重要です。
リースバックは、条件が合えば有効な不動産活用方法となる可能性があります。
しかし、住宅を売却した後は所有権を失い、賃貸借契約に基づいて住むという大きな変化があります。
売却価格だけを見るのではなく、家賃、契約期間、買戻し条件、税金、将来の住まいまで確認すること。
そして通常売却やリバースモーゲージなど他の方法とも比較することが、リースバックで後悔しないための最も重要なポイントといえるでしょう。
皆様の想いと建物の未来に丁寧に寄り添う不動産サービスを提供しております。所有されている空き家に関して、富士宮市周辺エリアでご相談を承り、正しい価値や需要を評価して次へとつなげてまいります。
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