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2026/09/18
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富士宮市不動産相続登記相談
不動産の仲介手数料を賢く考える！相場と交渉術を知って得する
不動産を購入・売却したり、賃貸物件を借りたりする際、不動産会社の仲介を利用すると「仲介手数料」が発生することがあります。この記事では、その基礎知識から法律上の上限、計算方法、交渉する際の考え方まで詳しく解説します。仲介手数料は、不動産会社によって自由にどのような金額でも設定できるわけではなく、法律に基づく告示によって上限が定められています。一方で、上限額を必ず支払わなければならないわけでもありません。800万円以下の低廉な空家等に適用される特例についても含め、初心者の方にも分かりやすく解説します。費用だけでなく、仲介会社がどのような業務を行っているのかも理解し、納得できる不動産取引につなげましょう。
皆様の想いと建物の未来に丁寧に寄り添う不動産サービスを提供しております。所有されている空き家に関して、富士宮市周辺エリアでご相談を承り、正しい価値や需要を評価して次へとつなげてまいります。
目次
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仲介手数料の基本を理解する
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仲介手数料とは何か
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仲介手数料の算出基準を知ろう
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仲介手数料の相場を把握しておこう
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地域や物件による相場の違い
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仲介手数料が変わる要因について知る
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仲介手数料を交渉するためのコツ
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交渉のタイミングと方法
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交渉成功のための準備と心構え
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ケース例から学ぶ仲介手数料の対策
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仲介手数料を抑えられるケース
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手数料でトラブルになりやすいケース
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仲介手数料に関する法律と規制を知る
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仲介手数料に関する法律概要
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法律を踏まえた手数料の解釈
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仲介手数料の支払いとそのタイミング
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手数料の支払い時期とその理由
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手数料の支払い方法の選択肢
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不動産取引を円滑にするための心構え
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冷静に判断する力を養う
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信頼できるパートナーの見極め方
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まとめと実践へのステップ
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この記事で学んだことを総括
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次のステップに向けた行動計画
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仲介手数料の基本を理解する
不動産の購入・売却や賃貸で不動産会社の仲介を利用した場合、仲介手数料が発生することがあります。仲介手数料は、不動産会社が契約成立に向けて行った仲介業務に対する報酬です。その金額や計算方法を理解しておくことは、取引全体の費用を把握するうえで重要です。このセクションでは、仲介手数料の基本的な仕組みを解説します。
仲介手数料とは何か
仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主、または貸主と借主との間に入り、不動産取引の契約成立に向けて行う仲介業務に対して支払われる報酬です。
売買の場合、不動産会社は物件情報の提供や広告、購入希望者への案内、条件調整、物件調査、重要事項説明、売買契約書類の作成・交付、決済や引渡しに向けた調整など、取引成立のためにさまざまな業務を行います。
仲介手数料は、原則として不動産会社の仲介によって売買契約や賃貸借契約が成立した場合に報酬請求権が発生する、いわゆる成功報酬としての性格があります。不動産会社が売主となって直接販売する物件など、仲介そのものがない取引では仲介手数料が発生しない場合もあります。
また、仲介手数料については宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示で上限が定められています。不動産会社は、その上限を超えて仲介手数料を受け取ることは原則としてできません。
一方で、法律で定められているのは「支払わなければならない金額」ではなく「受け取ることのできる上限額」です。実際の仲介手数料は、その上限額の範囲内で、不動産会社と依頼者との合意によって決めます。国土交通省も、媒介契約を締結する際にあらかじめ報酬額について合意しておくことが重要としています。
そのため、仲介手数料を見る際には、単純に「高い・安い」と判断するだけでなく、どのような業務や調査、契約手続き、引渡しまでのサポートが含まれているかを確認することが重要です。
仲介手数料の算出基準を知ろう
不動産売買の仲介手数料は、売買価格に応じて法律上の上限が定められています。
通常の売買で、不動産会社が依頼者の一方から受け取ることができる仲介手数料の上限は、売買価格のうち、
200万円以下の部分は5％
200万円を超え400万円以下の部分は4％
400万円を超える部分は3％
として計算し、これに消費税を加えます。
売買価格が400万円を超える場合には、一般的な速算式として、
売買価格×3％＋6万円＋消費税
で計算できます。
例えば、消費税等相当額を含まない売買価格が2,000万円の場合、
2,000万円×3％＋6万円＝66万円
これに消費税10％を加えるため、
72万6,000円（税込）
が依頼者一方から受け取ることのできる通常の上限額となります。国土交通省も、1,000万円の物件では上限39万6,000円（税込）となる計算例を示しています。
なお、売買価格に建物に係る消費税等相当額が含まれている場合、仲介手数料を計算する際の売買代金は、その消費税等相当額を除いて計算します。
また、2024年7月1日から、物件価格が800万円以下の宅地・建物については「低廉な空家等」の特例があります。この場合、通常の計算による上限を超えて、依頼者一方につき最大30万円＋消費税、つまり**33万円（税込）**まで受領できる場合があります。特例を利用する場合には、媒介契約時にあらかじめ依頼者との合意が必要です。なお、名称に「空家等」とありますが、現在は使用中か空き家かを問わず、価格800万円以下の宅地・建物が対象となります。
賃貸については別の計算方法になります。通常、貸主・借主双方から受け取る仲介手数料の合計額は、賃料1か月分の1.1倍（税込）が上限です。居住用建物については、依頼を受ける際に承諾を得ている場合を除き、一方から受け取れる金額は賃料1か月分の0.55倍（税込）が上限となります。
このように、売買と賃貸では仲介手数料の計算方法が異なります。まず法律上の上限額を確認し、そのうえで実際に支払う金額を確認することが大切です。
仲介手数料の相場を把握しておこう
仲介手数料について「この地域の相場はいくらか」と考える方もいます。しかし、仲介手数料の法律上の上限計算は全国共通です。地域によって料率そのものが変わるわけではありません。ここでは、実際に支払う金額に違いが生じる理由を整理します。
地域や物件による相場の違い
仲介手数料の法律上の計算方法は、東京都、山梨県、静岡県など地域によって変わるわけではありません。同じ売買価格で通常の仲介手数料を計算する場合、法律上の上限額は基本的に同じです。
ただし、都市部では不動産価格が高く、地方では比較的低価格の不動産も多いため、結果として仲介手数料の「金額」には差が生じます。
例えば、5,000万円の住宅と500万円の住宅では、売買価格そのものが異なるため、通常の仲介手数料の上限額にも大きな差があります。
また、価格800万円以下の宅地・建物では、低廉な空家等の特例によって、通常の上限計算とは異なり、一定の場合に依頼者一方から最大33万円（税込）まで受領することができます。
この特例は、低価格の空き家や土地では、現地調査、所有者調査、物件確認、契約書類作成などの業務量に対して通常の仲介手数料では採算を確保しにくく、流通が進みにくいという問題を踏まえて設けられています。
南部町や身延町などの地域では、低価格の空き家、古家付き土地、農地を含む不動産、未登記建物がある不動産など、一般的な住宅売買より調査・調整項目が多い物件もあります。仲介手数料だけでなく、どこまで調査や手続きのサポートを行ってもらえるのか確認することが重要です。
したがって、「地方だから仲介手数料の率が高い」「新築だから仲介手数料が高い」というものではありません。取引価格、適用される特例、不動産会社が提示する報酬額などによって実際の支払額が決まります。
仲介手数料が変わる要因について知る
仲介手数料の法律上の上限額は、市場の景気や需要によって自由に上下するものではありません。
一方、物件価格が変動すれば、その価格を基準として計算する通常の仲介手数料の上限額も変化します。そのため、不動産価格が高い地域では結果として仲介手数料の金額も大きくなる傾向があります。
また、不動産会社によっては、「仲介手数料半額」「買主の仲介手数料無料」など独自の料金体系を設定している場合があります。これは法律で地域ごとの相場が決められているのではなく、不動産会社が上限額より低い報酬を設定しているためです。
例えば、売主から仲介手数料を受け取れる物件について、買主側の手数料を割り引くといった営業方法もあります。ただし、どの物件でも同じ条件になるとは限らないため、広告の条件を確認する必要があります。
さらに、法改正によって上限制度そのものが変更されることがあります。代表例が、2024年7月から対象が拡大された800万円以下の低廉な空家等に関する特例です。
仲介手数料を比較するときには、「上限額はいくらか」「実際の提示額はいくらか」「どのサービスが含まれているか」の3点を確認すると分かりやすいでしょう。
仲介手数料を交渉するためのコツ
仲介手数料は法律で上限が定められていますが、その上限額を必ず支払うものではありません。不動産会社との合意によって、上限額より低い金額に設定することも可能です。ただし、交渉のタイミングや考え方には注意が必要です。
交渉のタイミングと方法
仲介手数料について相談するのであれば、適切なのは仲介業務が大きく進んだ後ではなく、不動産会社へ正式に仲介を依頼する段階です。
国土交通省も、仲介手数料については媒介契約の締結に際し、法律上の上限額の範囲内であらかじめ合意しておくことが重要としています。
購入の場合も、気になる物件が見つかり契約直前になって初めて交渉するより、不動産会社へ購入仲介を依頼する早い段階で、仲介手数料の金額や支払時期を確認しておく方がトラブルを防ぎやすくなります。
交渉する場合には、「仲介手数料はいくらになりますか」「この金額から相談できますか」と率直に確認すれば問題ありません。
ただし、「法律上の上限額だから高すぎる」ということにはなりません。法定上限内であれば、不動産会社がその金額を提示すること自体に問題はありません。
また、手数料だけでなく、物件調査、価格交渉、住宅ローンの調整、契約書作成、決済・引渡しまでの対応など、どこまでサービスに含まれているか確認することも大切です。
特に、相続不動産、未登記建物、農地付き住宅、境界や道路に課題のある不動産などでは、通常より多くの調査や調整が必要になることがあります。料金とサービス内容を一体で比較しましょう。
交渉成功のための準備と心構え
仲介手数料について相談する場合には、まず法律上の上限を理解しておくことが重要です。
例えば、2,000万円の通常の売買であれば、上限が66万円ではなく72万6,000円（税込）であることを理解していれば、不動産会社から提示された金額が法定上限内なのか判断できます。
次に、他社がどのような料金体系を採用しているか調べることも一つの方法です。ただし、「他社は半額だから同じ金額にしてほしい」と単純に比較できるとは限りません。
不動産会社によって、物件調査や契約後のサポート、売却活動、広告方法などが異なるからです。
また、仲介手数料の値引きを最優先にした結果、物件調査や契約条件について十分な説明を受けられなければ、本来の目的である安全な不動産取引から離れてしまいます。
仲介手数料は不動産購入・売却に必要となる費用全体の一部です。物件価格、登記費用、測量費、住宅ローン費用、リフォーム費用なども含めて総額で判断しましょう。
自分が希望する条件を明確にし、不動産会社の説明を聞いたうえで、納得できる報酬額を合意することが重要です。
ケース例から学ぶ仲介手数料の対策
ここでは、実在の特定のお客様の事例ではなく、仲介手数料について起こりやすいケースを例に、確認すべきポイントを紹介します。
仲介手数料を抑えられるケース
例えば、買主が住宅を探し始めた段階で複数の不動産会社を比較し、その中に「特定の物件について買主仲介手数料を割り引く」という料金体系の会社があったとします。
この場合、仲介会社へ正式に依頼する前に、仲介手数料がいくらになるのか、割引の対象となる条件は何かを確認します。
そのうえで、物件調査、重要事項説明、契約書作成、価格交渉、住宅ローンや決済のサポートなど、受けられるサービス内容も比較します。
条件を確認した結果、必要なサービスを受けられ、なおかつ上限額より低い仲介手数料で合意できれば、購入者は諸費用を抑えることができます。
ただし、仲介手数料を値引きできるかどうかは、不動産会社や取引内容によって異なります。値引きを受けられることが当然の権利というわけではありません。
仲介手数料を抑えることだけに注目せず、安全な取引を行うために必要な調査や説明が適切に行われるかを確認することが重要です。
手数料でトラブルになりやすいケース
仲介手数料のトラブルで多いのが、「3％＋6万円」という言葉だけを覚えていて、消費税を考慮していなかったケースです。
例えば2,000万円の物件について、「60万円＋6万円なので66万円だ」と考えていたところ、実際には消費税を加えた72万6,000円を請求され、想定していた費用と違うと感じることがあります。
また、500万円の物件について通常の速算式だけを想定していたところ、媒介契約時に低廉な空家等の特例を利用することについて合意しており、33万円（税込）の仲介手数料が設定されていたというケースも考えられます。
価格800万円以下の宅地・建物については、一定の場合に通常の上限を超えて33万円（税込）まで設定できるため、媒介契約時に確認しておくことが特に重要です。
一方で、契約書に記載されているからといって、法律上認められた上限を超える仲介手数料を当然に請求できるわけではありません。
トラブルを防ぐためには、「税込総額はいくらか」「通常の計算か、低廉な空家等の特例を使うのか」「いつ支払うのか」を媒介契約の段階で確認しておきましょう。
仲介手数料に関する法律と規制を知る
仲介手数料には法律上のルールがあります。ここを正しく理解しておけば、不動産会社から提示された手数料がどのような根拠で計算されているのか判断しやすくなります。
仲介手数料に関する法律概要
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法第46条に基づき国土交通大臣が定める告示によって規制されています。
通常の売買では、依頼者一方から受け取る報酬について、売買価格に応じて5％、4％、3％の料率で段階的に計算し、その金額に消費税を加えます。
400万円を超える売買では、
売買価格×3％＋6万円＋消費税
という速算式を利用できます。
ただし、価格800万円以下の宅地・建物については、2024年7月1日から低廉な空家等の特例があり、媒介に要する費用を勘案して、依頼者一方につき最大33万円（税込）まで受領することが可能です。使用されている物件か空き家かは問いません。
賃貸の場合には、通常、貸主・借主双方から受領できる報酬の合計が賃料1か月分の1.1倍（税込）以内です。居住用建物については、事前に依頼者から承諾を得ている場合を除き、一方から受け取れる金額は0.55か月分（税込）が上限です。
また、長期間使用されていない、または今後使用される見込みがない一定の空き家・空室の賃貸については、2024年7月から貸主側の仲介手数料について特例が設けられています。一定の条件のもと、貸主から受け取る額を通常の上限より引き上げ、双方から受け取る額の合計で賃料2.2か月分（税込）以内とすることが可能です。
仲介手数料については、こうした原則と特例を区別して理解することが重要です。
法律を踏まえた手数料の解釈
法律で定められている仲介手数料は、基本的に「上限」です。
したがって、不動産会社が必ず上限いっぱいまで請求しなければならないという制度ではありません。上限の範囲内で依頼者と不動産会社が合意した金額が実際の仲介手数料となります。
一方で、不動産会社が正当な仲介業務を行い、あらかじめ上限額の範囲内で報酬額について合意しているのであれば、「他社より高い」という理由だけで不当な仲介手数料になるわけでもありません。
また、仲介手数料の料率自体は「都市部では高く、地方では低い」と法律で定められているものではありません。
地方の低価格物件については低廉な空家等の特例が適用される場合があるため、一見すると売買価格に対する手数料の割合が高く見えるケースがあります。
例えば300万円の不動産で33万円（税込）の仲介手数料を合意した場合、売買価格に対する割合は大きく見えますが、低廉な空家等の特例の要件を満たし、事前に合意されていれば法律上認められる範囲となる場合があります。
仲介手数料について疑問がある場合には、まず不動産会社へ計算根拠を確認しましょう。上限を超える請求などが疑われる場合には、都道府県の宅地建物取引業を所管する窓口や消費生活センターなどへ相談する方法もあります。
仲介手数料の支払いとそのタイミング
仲介手数料は、金額だけでなく「いつ支払うのか」についても事前に確認しておくことが重要です。
手数料の支払い時期とその理由
売買仲介では、原則として不動産会社の媒介によって売買契約が成立すると、仲介手数料の報酬請求権が発生します。
国土交通省の標準媒介契約約款では、媒介によって売買契約が成立した場合に報酬を請求できるとされ、さらに宅地建物取引業法第37条の契約書面を当事者へ交付した後でなければ報酬を受領できないとされています。
実際の支払い方法としては、売買契約成立時に仲介手数料の一部を支払い、残額を決済・引渡し時に支払う方法や、決済・引渡し時に全額を支払う方法などがあります。
不動産適正取引推進機構も、報酬請求権は売買契約成立時に発生するとしつつ、売買契約時に半額、媒介業務を完了した際に残額を受領するよう求める行政上の指導があることを案内しています。
そのため、「仲介手数料は必ず売買契約日に全額支払う」「必ず引渡し時に全額支払う」と一律に決まっているわけではありません。媒介契約書などで支払時期を確認しましょう。
また、住宅ローン特約によって売買契約が解除された場合などには、標準媒介契約約款上、すでに受領した約定報酬を返還する扱いが定められています。
契約前の段階で、金額だけでなく支払時期や契約解除時の取り扱いも確認しておくと安心です。
手数料の支払い方法の選択肢
仲介手数料の支払い方法は、不動産会社によって異なります。
一般的には、銀行振込や現金による支払いが利用されます。高額な仲介手数料を現金で持参する必要があるかどうかは、事前に不動産会社へ確認するとよいでしょう。
銀行振込の場合には、振込先、支払期限、振込手数料をどちらが負担するかなどを確認します。
クレジットカードやキャッシュレス決済に対応している不動産会社もありますが、すべての会社が対応しているわけではありません。また、高額決済の場合には利用限度額などの問題もあります。
仲介手数料を支払った場合には、領収書など支払いを確認できる資料を保管しておきましょう。
特に売買契約時と決済時の2回に分けて支払う場合には、それぞれいくら支払ったのか確認できるようにしておくことが大切です。
自分の希望だけで支払方法を決めず、あらかじめ不動産会社と確認し、契約内容に沿って支払うようにしましょう。
不動産取引を円滑にするための心構え
不動産取引を成功させるためには、仲介手数料だけでなく、物件そのものや契約内容を総合的に判断することが重要です。
冷静に判断する力を養う
不動産取引では大きな金額が動くため、気に入った物件が見つかっても冷静に確認することが重要です。
物件価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関係費用、リフォーム費用などを含めた総額を把握しましょう。
また、仲介手数料の値引きを受けられるからという理由だけで不動産会社を選ぶことも避けた方がよいでしょう。
不動産取引では、道路、境界、法令上の制限、建物の状態、契約条件など、購入後に大きな影響を与える項目について適切な調査と説明を受けることが重要です。
特に中古住宅や空き家では、未登記部分、越境、設備不良、残置物、接道、相続登記など、さまざまな問題が重なっている場合があります。
疑問がある場合には遠慮せず不動産会社へ確認し、「なぜこの仲介手数料なのか」だけでなく、「どのような調査や対応をしてくれるのか」まで確認しましょう。
信頼できるパートナーの見極め方
信頼できる不動産会社を選ぶ際には、仲介手数料の安さだけでなく、説明の分かりやすさや調査能力、対応の丁寧さなども確認することが重要です。
まず、仲介手数料について税込総額や計算根拠を分かりやすく説明しているか確認しましょう。
また、物件の良い部分だけではなく、道路、法令、建物状態、ハザードなど注意すべき点についても説明してくれる会社かどうかが重要です。
不明なことを曖昧にせず、「確認が必要な事項」として整理してくれるかどうかも判断材料になります。
株式会社Wakkaでは、南部町と空き家対策に関する協定を締結し、空き家や相続不動産についても、売却だけでなく未登記建物、残置物、農地、管理などを含めて状況を整理しながら対応しています。
特に地方の空き家では、物件価格だけを見ると小さな取引であっても、調査や権利整理に時間を要する場合があります。
仲介手数料だけを比較するのではなく、「安心して契約・引渡しまで任せられる会社か」という視点でパートナーを選ぶことが、結果的に安全な不動産取引につながります。
まとめと実践へのステップ
ここまでの内容を踏まえ、仲介手数料について特に重要なポイントを整理しておきましょう。
この記事で学んだことを総括
仲介手数料は、不動産会社が自由に好きな金額を設定できるものではなく、宅地建物取引業法に基づく告示によって上限が定められています。
通常の売買で400万円を超える場合には、
売買価格×3％＋6万円＋消費税
という速算式で上限額を求めることができます。
そのため、2,000万円の通常の売買であれば、依頼者一方について72万6,000円（税込）が通常の上限となります。
また、価格800万円以下の宅地・建物では、低廉な空家等の特例により、一定の場合に依頼者一方から最大33万円（税込）まで受領できる場合があります。
仲介手数料の法定上限は全国共通のルールであり、都市部だから料率が高く、地方だから低いという制度ではありません。
そして、法律で定められているのはあくまで上限です。不動産会社と依頼者が上限の範囲内で報酬額を合意するため、手数料を相談できる場合もあります。
ただし、手数料の安さだけではなく、物件調査や契約、引渡しまでのサポート内容を含めて判断することが重要です。
次のステップに向けた行動計画
不動産を購入・売却する場合には、まず依頼予定の不動産会社へ仲介手数料の金額を確認しましょう。
「税込で総額いくらになるのか」
「通常の仲介手数料なのか」
「800万円以下の場合は低廉な空家等の特例を利用するのか」
「いつ支払うのか」
といった点を確認すると分かりやすくなります。
次に、仲介手数料だけでなく、どのような仲介業務を行ってくれるのか確認しましょう。特に中古住宅や空き家では、建物、道路、境界、登記、設備など確認すべき項目が多くなります。
複数の不動産会社を比較する場合にも、手数料の金額だけでなく、調査内容、販売方法、説明の分かりやすさ、契約後のサポートまで比較することが重要です。
南部町や身延町などで空き家や低価格の不動産を売却する場合には、低廉な空家等の仲介手数料特例が関係することもあります。
株式会社Wakkaでは、南部町との空き家対策に関する協定を踏まえながら、空き家の売却・管理・活用などについてもご相談を承っています。
仲介手数料は、不動産取引の安全性を支える仲介業務への報酬でもあります。金額の根拠とサービス内容を理解し、納得したうえで不動産会社へ依頼することが、安心できる取引への第一歩となるでしょう。
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