不動産売却で気をつけたい税金の話―知っておくべき基礎知識と節税ポイント
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2026/09/23
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富士宮市不動産不動産売却相続相談
不動産売却で気をつけたい税金の話―知っておくべき基礎知識と節税ポイント
不動産を売却するときに気になるのが税金です。多くの方が不安に感じるポイントですが、いくつかの基礎知識と税負担を抑えるための制度を知っておくことで、計画的に対応できます。本記事では、不動産売却に関連する税金の基本から、よくある疑問、利用できる可能性のある特例まで詳しく解説します。特に、マイホームの3,000万円特別控除や譲渡所得の計算、住民税、相続した不動産を売却する場合の注意点について多角的に取り上げます。不動産売却に関する税金の仕組みを理解し、売却価格だけでなく最終的な手取り額まで考えながら、計画的な売却を目指しましょう。
皆様の想いと建物の未来に丁寧に寄り添う不動産サービスを提供しております。所有されている空き家に関して、富士宮市周辺エリアでご相談を承り、正しい価値や需要を評価して次へとつなげてまいります。
目次
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そもそも不動産売却にかかる税金とは？
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譲渡所得にかかる税金とは？
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住民税の関係は？
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知っておきたい！不動産売却時の税金の計算方法
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譲渡所得の計算ステップ
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3000万円控除に関する注意点
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売却後の手続きと税金の支払い時期
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税金はいつ支払う？
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確定申告の基本手順
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相続した不動産を売却する場合
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相続不動産売却で利用できる特例
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よくあるトラブルとその対処法
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お客様からの相談例―実際どうする？
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3,000万円控除を活用した事例
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相続不動産での課題事例
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税金の節約方法を知る
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控除と特例を適切に活用
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税理士に相談するメリット
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不動産売却における注意点
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売却前に確認するポイント
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売却後の手続きについて
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まとめと理想の不動産売却を目指して
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正確な情報収集の重要性
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計画的なステップで安心の売却を
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そもそも不動産売却にかかる税金とは？
不動産を売却した場合、利益が生じると所得税・復興特別所得税・住民税が課される可能性があります。ただし、売却代金そのものに所得税がかかるわけではありません。取得費や売却に必要となった費用などを差し引いて「譲渡所得」を計算することが基本です。
譲渡所得にかかる税金とは？
土地や建物を売却して得た利益は、原則として「譲渡所得」として課税されます。
基本的な計算式は、
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額
です。
例えば、3,000万円で不動産を売却し、取得費が2,000万円、売却のために直接かかった譲渡費用が100万円だった場合、特別控除を考慮しなければ、
3,000万円－2,000万円－100万円＝900万円
が譲渡所得となります。
ただし、建物を含む不動産の場合には注意が必要です。建物の取得費は購入価格や建築価格をそのまま使用するのではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、譲渡費用として認められるものには、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、売却のために必要となった測量費、一定の場合の建物解体費などがあります。
一方、通常の修繕費や固定資産税、売却とは直接関係しない維持管理費などは、原則として譲渡費用にはなりません。
土地や建物の譲渡所得は、所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられます。
判定するのは単純に取得日から売却日までの期間ではなく、売却した年の1月1日時点です。
その時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となります。
一般的な税率は、長期譲渡所得の場合、所得税15％・住民税5％で、所得税には復興特別所得税が加わります。合計すると約20.315％です。
短期譲渡所得の場合は、所得税30％・住民税9％で、復興特別所得税を合わせると約39.63％となります。
このように所有期間によって税率が大きく異なるため、売却前に取得時期を確認しておくことが重要です。
また、一定のマイホームを売却する場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
この特例には「売却後に新しい住宅を購入しなければならない」という要件はありません。買換えに関する別の特例と混同しないようにしましょう。
住民税の関係は？
土地や建物の売却による譲渡所得には、所得税だけでなく住民税も課される可能性があります。
ただし、不動産の譲渡所得は、給与所得などに単純に加算して通常の住民税率を掛ける仕組みではありません。
土地・建物の譲渡所得は原則として「分離課税」となり、給与所得や事業所得などとは分けて税額を計算します。
一般的な住民税率は、
・長期譲渡所得の場合は5％
・短期譲渡所得の場合は9％
です。
例えば、特別控除などを適用した後の課税長期譲渡所得が1,000万円であれば、住民税は基本的に、
1,000万円×5％＝50万円
となります。
3,000万円特別控除などを適用して課税譲渡所得が0円になれば、その譲渡所得に対する住民税も基本的には発生しません。
住民税は所得税の確定申告内容などをもとに翌年度に課税されます。
具体的な納付方法や納期は、普通徴収か給与からの特別徴収かなどによって異なりますので、自治体から届く通知を確認しましょう。
売却代金をすべて住宅ローンの返済や新しい住宅の購入に充ててしまうと、翌年の税金を支払う資金が不足する可能性があります。
売却時には所得税だけでなく、翌年度の住民税まで含めて資金を確保しておくことが大切です。
知っておきたい！不動産売却時の税金の計算方法
実際に不動産を売却した場合に税金がいくらになるのかを把握するには、売却価格だけでなく、取得費、譲渡費用、所有期間、利用できる特例を確認する必要があります。
譲渡所得の計算ステップ
まず、実際の譲渡価額を確認します。
次に「取得費」を確認します。
取得費には、土地や建物の購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料や一定の登記費用などが含まれる場合があります。
ただし、建物の場合には減価償却費相当額を差し引く必要があります。
例えば、減価償却等を考慮した取得費が2,070万円、売却価格が3,000万円だったとします。
次に譲渡費用を確認します。
売却時の仲介手数料など、売却するために直接必要となった費用が100万円だった場合には、
3,000万円－2,070万円－100万円＝830万円
が特別控除前の譲渡所得となります。
取得費を計算するためには、購入時の売買契約書、建築請負契約書、領収書などが重要です。
特に相続した古い不動産では、
「親が何十年前に購入したため、購入価格が分からない」
ということがあります。
取得費が分からない場合などには、原則として売却代金の5％を概算取得費として計算することができます。
例えば3,000万円で売却した場合には、
3,000万円×5％＝150万円
を取得費として計算することになります。
実際の取得費がもっと高かった場合でも、証明できる資料が見つからなければ税負担が大きくなる可能性があります。
そのため、古い空き家の残置物を処分する際にも、売買契約書や建築関係書類などをすぐに捨てず、取得費を確認できる資料がないか確認することが重要です。
3000万円控除に関する注意点
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
ただし、
「売却前年の1月1日に住んでいなければならない」
という要件はありません。
現に自分が住んでいる住宅だけでなく、以前住んでいた住宅でも、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば対象になる可能性があります。
住まなくなった後に一時的に賃貸などで利用していても、それだけで直ちに対象外となるわけではありません。
一方、別荘や投資目的だけで所有していた物件などは、通常この特例の対象にはなりません。
また、売却相手が配偶者や親子、生計を一にする親族など一定の特別な関係者である場合にも利用できません。
過去の利用についても注意が必要です。
3,000万円特別控除は「人生で一度しか利用できない」制度ではありませんが、売却した年の前年または前々年に同じ特例などを利用している場合には適用できないことがあります。
また、同一年に複数の対象物件を売却したからといって、単純に物件ごとに3,000万円ずつ控除できるわけではありません。
さらに重要なのは、3,000万円特別控除を適用して税額が0円になる場合でも、特例を受けるためには確定申告が必要という点です。
「税金がかからないから申告しなくてもよい」と判断しないようにしましょう。
売却後の手続きと税金の支払い時期
不動産を売却した後には、譲渡所得の確認や確定申告が必要になる場合があります。税金がいつ発生するのかを事前に把握しておくことで、売却代金を計画的に管理できます。
税金はいつ支払う？
例えば、2026年中に不動産を売却し、確定申告が必要となる場合には、原則として2027年2月16日から3月15日までに2026年分の確定申告を行います。
所得税・復興特別所得税の法定納期限も原則として2027年3月15日です。
確定申告を提出すると後日税務署から納付書が自動的に送られてくる、という仕組みではありません。
自分で税額と納付方法を確認して期限内に納付する必要があります。
振替納税を利用している場合には、実際の口座振替日は法定納期限より後になります。
また、所得税には一定の「延納」の仕組みがあります。
確定申告によって納付する所得税等の2分の1以上を法定納期限までに納付し、所定の手続きを行えば、残りの一定額を原則として5月31日まで延納できます。
ただし、延納期間には利子税がかかります。
自由に好きな回数で分割払いできる制度ではありません。
一括納付が困難な特別な事情がある場合には、別途納税の猶予などの制度が利用できる可能性もあるため、早めに税務署へ相談しましょう。
住民税は、売却した翌年度に反映されます。
納付時期・方法は自治体や徴収方法によって異なるため、翌年に届く通知を確認することが大切です。
確定申告の基本手順
不動産売却の確定申告を行う場合には、まず必要な資料を整理します。
主な資料としては、
・売却時の売買契約書
・購入時の売買契約書
・建築請負契約書
・仲介手数料などの領収書
・測量費、解体費などの資料
・登記関係資料
などがあります。
次に、
譲渡価額－取得費－譲渡費用
によって譲渡所得を計算し、対象となる場合には3,000万円特別控除などを差し引きます。
そのうえで、長期譲渡所得か短期譲渡所得かを確認します。
不動産を売却して利益が生じた場合には、原則として確定申告が必要です。
一方、通常の土地・建物の売却で損失が生じただけであれば、必ずしも確定申告が必要とは限りません。
ただし、一定のマイホーム売却で生じた損失について損益通算や繰越控除などの特例を利用する場合には、確定申告が必要となります。
また、3,000万円特別控除や相続空き家の特例などを利用する場合にも、必要書類を添付して確定申告を行います。
現在は、国税庁の確定申告書等作成コーナーやe-Taxを利用して申告することもできます。
取得費が分からない、複数の特例が関係する、相続税を支払っているなど、計算が複雑な場合には税理士や税務署へ相談するとよいでしょう。
相続した不動産を売却する場合
親や親族から相続した実家や土地を売却する場合には、通常の不動産売却に加えて、相続税や相続登記なども関係します。特に取得費の考え方と利用できる特例を正しく理解しておくことが重要です。
相続不動産売却で利用できる特例
相続不動産の売却でまず確認したいのが、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」です。
これは相続税を直接譲渡所得税から差し引く「相続税額控除」ではありません。
相続や遺贈によって取得した不動産について相続税が課税され、その不動産を一定期間内に売却した場合に、支払った相続税のうち一定額を譲渡所得の計算上の取得費に加算できる制度です。
主な要件の一つとして、
相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで
に売却する必要があります。
取得費が増えることで譲渡所得が少なくなり、結果として所得税・住民税が軽減される可能性があります。
もう一つ重要なのが、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」です。
これは、相続人自身がその家に住んでいた場合に使う特例ではありません。
一定の要件を満たす亡くなった方の自宅を相続し、その家屋や敷地を売却した場合に利用できる制度です。
2026年現在、対象となる譲渡は2027年12月31日までとされています。
代表的な要件として、対象となる家屋は原則として、
1981年5月31日以前に建築されたこと
区分所有建物ではないこと
相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
などがあります。
さらに、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することや、売却代金が1億円以下であることなどの条件があります。
条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できますが、2024年1月1日以後の譲渡で対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合には、一人あたりの控除上限が2,000万円となります。
また、2024年からは、一定の場合に売却後、翌年2月15日までに耐震改修または建物の取壊しを行うことで特例対象となる仕組みも設けられています。
なお、この相続空き家の3,000万円特別控除と、同じ不動産についての相続税の取得費加算の特例は、原則として併用できません。
どちらを利用できるのか、どちらが有利なのかは個別に確認する必要があります。
株式会社Wakkaでは、南部町と空き家対策に関する協定を締結し、相続した実家や空き家、土地について、売却・管理・活用など不動産面からのご相談に取り組んでいます。
税務上の特例については税理士等へ確認しながら、不動産としてどのように売却するかを整理することが重要です。
よくあるトラブルとその対処法
相続不動産では、まず相続人間の意見が一致しないという問題があります。
例えば、
・売却したい相続人
・残したい相続人
・自分が取得したい相続人
がいる場合には、すぐに売却へ進められないことがあります。
共有となっている不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。
相続人間で法的な争いが生じている場合には、不動産会社や税理士ではなく、弁護士など適切な専門家への相談が必要になります。
また、相続税評価額と実際の売却価格を同じものと考えないことも重要です。
土地の相続税評価では路線価方式や倍率方式などが用いられますが、実際の売却価格は地域の需要、道路条件、土地形状、建物状態などによって決まります。
そのため、
「相続税評価額が1,000万円だから1,000万円で売れる」
とは限りません。
さらに、相続不動産では取得費が分からないことも多くあります。
相続した土地や建物を売却する場合、原則として亡くなった方が取得したときの取得費と取得時期を引き継ぎます。
相続時の固定資産税評価額や相続税評価額を、そのまま譲渡所得の取得費として使用するわけではありません。
古い実家では購入時の契約書や建築資料が残っているか、売却前に確認しましょう。
お客様からの相談例―実際どうする？
不動産売却に関するお客様の相談内容を元に、現実的な対応策の例を紹介します。どのように税金を把握し、適切に対処していくべきか考えてみましょう。
3,000万円控除を活用した事例
長年住んでいた自宅を5,000万円で売却するケースを考えてみます。
減価償却などを考慮した取得費が3,500万円、売却時の譲渡費用が100万円だったとします。
この場合の譲渡所得は、
5,000万円－3,500万円－100万円＝1,400万円
です。
3,000万円特別控除の要件を満たしていれば、
1,400万円－3,000万円
となり、控除額は譲渡所得である1,400万円が上限となるため、課税譲渡所得は0円です。
したがって、この譲渡所得についての所得税・住民税は基本的に発生しません。
重要なのは、「5,000万円で売却したから多額の税金がかかる」とは限らないことです。
売却価格だけでなく、取得費、譲渡費用、特例の適用を確認して初めて税額を計算できます。
また、3,000万円特別控除で課税所得が0円となる場合にも確定申告が必要です。
売却後になってから特例を調べるのではなく、売却前に利用可能性を確認しておくと、手取り額を予測しやすくなります。
相続不動産での課題事例
例えば、親から実家を相続した兄弟が売却を検討しているケースを考えてみましょう。
最初に確認する必要があるのは、現在の登記名義と相続関係です。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、売買による所有権移転を行うためにも、必要な相続登記を整えておく必要があります。
次に、売却価格を確認します。
相続税評価額と不動産市場での売却可能価格は異なるため、不動産会社による査定などで現在の市場価値を確認します。
税金については、
・亡くなった方の取得費
・取得時期
・相続税を納めているか
・相続空き家特例の対象になるか
などを整理します。
相続人間で意見が一致していない場合には、まず売却方針を整理することが必要です。
当事者同士で解決が難しい法的紛争については弁護士、相続登記は司法書士、境界や未登記建物等の表示登記は土地家屋調査士、税金は税理士、不動産の査定や販売は不動産会社というように、内容に応じて専門家を使い分けることが重要です。
税金の節約方法を知る
不動産売却の税負担を抑えるためには、無理な方法で税金を減らすのではなく、法律上利用できる取得費・譲渡費用・控除・特例を正しく適用することが基本です。
控除と特例を適切に活用
自宅の売却では、まず3,000万円特別控除を利用できるか確認します。
さらに、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える一定のマイホームについては、3,000万円特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得に対して、軽減税率の特例を併用できる場合があります。
一方、相続した空き家については、通常のマイホーム特例とは別に、被相続人の居住用財産に係る特別控除を利用できる可能性があります。
相続税を納めている場合には、取得費加算の特例も確認します。
ただし、特例によっては併用できない組み合わせがあります。
また、取得費や譲渡費用を漏れなく確認することも重要です。
「特例があるか」だけに目を向けるのではなく、昔の売買契約書や仲介手数料の領収書などを整理し、本来差し引ける取得費・譲渡費用を正しく計算しましょう。
税金を抑えることだけを目的に売却時期を先延ばしにすると、その間に建物の劣化や市場価格の下落、維持管理費の増加が生じる場合もあります。
税額ではなく、最終的な手取り額を基準に判断することが大切です。
税理士に相談するメリット
不動産売却の税金は、取得時期や利用状況、相続の有無などによって計算方法が異なります。
特に、
・取得費が分からない
・相続税を納めている
・相続空き家特例を利用したい
・マイホームの複数の特例が関係する
・共有不動産を売却する
・賃貸物件や事業用不動産を売却する
といった場合には、税理士へ相談することで正確な税額を確認しやすくなります。
税理士は、譲渡所得の計算や確定申告など税務に関する専門家です。
一方、相続人同士の紛争や法的な交渉については、税理士が代理して解決する業務ではありません。
相続人同士で争いがある場合には弁護士、登記手続きは司法書士など、それぞれの専門分野へ相談する必要があります。
不動産会社では、売却可能価格、売却方法、仲介手数料、測量や残置物撤去などの費用を整理し、税理士へ税額を相談するための基礎資料を準備することができます。
専門家の役割を正しく分けることが、相続や不動産売却をスムーズに進めるポイントです。
不動産売却における注意点
不動産を売却する際には、税金だけでなく、物件の状態、登記、境界、必要書類などについても事前に確認する必要があります。
売却前に確認するポイント
まず、売却予定の不動産の現状を把握します。
建物であれば、
・雨漏り
・シロアリ
・設備の故障
・増改築
・未登記部分
・修繕履歴
などを確認します。
土地であれば、
・境界
・接道
・越境
・上下水道
・私道
・農地や山林などの地目
・法令上の制限
などが売却条件に影響することがあります。
次に、登記名義を確認します。
相続した不動産であれば相続登記が済んでいるか、住宅ローンを完済していても抵当権登記が残っていないか、住所変更登記が必要ではないかなどを確認します。
また、税金を計算するために購入時の資料を探しておくことも大切です。
売買契約書、建築請負契約書、仲介手数料の領収書などが残っていれば、取得費の確認に役立ちます。
不動産会社へ査定を依頼する際には、売却価格だけでなく、売却に必要となる費用や物件上の課題まで確認しておくことで、その後の売却計画を立てやすくなります。
売却後の手続きについて
不動産の売却が完了した後は、まず売却によって譲渡所得が生じているか確認します。
利益が生じた場合には原則として確定申告を行います。
また、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合には、税額が0円になる場合でも確定申告が必要です。
申告期間は原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
申告後は、所得税・復興特別所得税を納期限までに納めます。
住民税については、その確定申告内容などをもとに翌年度に課税されます。
また、売買契約書や取得費・譲渡費用を証明する資料、確定申告書の控えなどは売却後も保管しておきましょう。
固定資産税については、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。
売買契約では売主と買主の間で固定資産税等を日割り精算することがありますが、これは当事者間の精算であり、自治体に対する納税義務者そのものが売買日に変更されるわけではありません。
売却後の手続きまで確認しておくことで、引渡し後の税金に慌てず対応できます。
まとめと理想の不動産売却を目指して
不動産売却では、売却価格だけに注目するのではなく、取得費、譲渡費用、税金、住宅ローン残高などを含めて、最終的な手取り額を考えることが重要です。
正確な情報収集の重要性
不動産売却において、正確な情報収集は非常に重要です。
まずは現在の市場価格を把握し、どの程度の価格で売却できる可能性があるのか確認します。
そのうえで、
・取得費
・譲渡費用
・所有期間
・利用できる特例
・売却後の税額
を整理します。
インターネット上には不動産売却や税金について多くの情報がありますが、税制は改正されることがあります。
特に古い記事では、現在とは適用期間や条件が異なる可能性があります。
税金については国税庁などの一次情報を確認し、具体的な税額や特例の判断については税務署や税理士へ確認すると安心です。
不動産そのものについては、地域の取引状況や物件固有の条件を確認できる不動産会社へ相談することが有効です。
計画的なステップで安心の売却を
不動産売却では、まず「なぜ売るのか」と「何を優先するのか」を整理しましょう。
できるだけ高く売りたいのか、早く売却したいのか、管理負担をなくしたいのかによって販売方法は変わります。
次に、不動産の査定を行い、売却に必要となる費用と税金を確認します。
相続した空き家であれば、
・相続登記
・残置物
・建物状態
・境界、道路
・取得費
・相続空き家特例
なども早めに確認しておきます。
株式会社Wakkaでは、南部町と空き家対策に関する協定を締結し、地域の空き家や相続不動産について、売却・管理・活用などのご相談に取り組んでいます。
不動産の売却では、
「いくらで売れるのか」だけでなく、「売却後にいくら手元に残るのか」まで確認すること
が大切です。
不動産会社で市場価格や売却費用を整理し、必要に応じて税理士などへ税金を確認することで、想定外の負担を減らすことができます。
正確な情報をもとに一つずつ準備を進めることが、安心できる不動産売却につながるでしょう。
計画的なステップで安心の売却を
不動産売却を進めるにあたり、計画的なステップを踏むことが安心感につながります。まずは、売却の目的や売却時期を明確にし、自身のニーズに合った戦略を立てることが重要です。市場調査を行い、競争力のある価格設定を行うための準備を進めましょう。
次に、必要な書類や手続きを事前に整理し、スムーズな流れを作ることが求められます。信頼できる不動産業者や専門家と連携することで、より安心して進めることができます。手続きが煩雑であるため、早めの準備が成功の鍵となります。
最後に、売却後の税金や手続きに関しても計画を立てておくことで、不安を軽減できます。このように、計画的に進めることで、安心して不動産の売却を実現し、満足のいく結果を得ることができるでしょう。
皆様の想いと建物の未来に丁寧に寄り添う不動産サービスを提供しております。所有されている空き家に関して、富士宮市周辺エリアでご相談を承り、正しい価値や需要を評価して次へとつなげてまいります。
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不動産売却で知っておきたい税金の基礎知識：かからない場合も解説！
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